Предметом рассмотрения Верховным Судом (определения ВС РФ от 22.03.2022 № 78-КГ21-59-КЗ) стала ситуация, при которой документы на регистрацию перехода права собственности на квартиру по договору купли-продажи квартиры были поданы лицом по доверенности после смерти доверителя (продавца). Однако сам договор купли-продажи был подписан надлежащим лицом, квартира передана, цена квартиры уплачена, т.е. сделка была исполнена сторонами ещё при жизни продавца.
Обзор данного дела представляют: Загайнов Михаил Рудольфович – канд. экономич. наук, старший преподаватель ДПРЭД Финансового университета при Правительстве РФ и Слепко Галина Евгеньевна – канд. филол. наук, доцент ДПРЭД Финансового университета при Правительстве РФ
В самом же споре позиция истца – органа власти, требовавшего признания данного договора купли-продажи недействительным, признания спорной квартиры выморочным имуществом и признании на права государственной собственности г. Санкт-Петербурга, основывалась на том, что в случае смерти доверителя доверенность прекращает свое действие (ст. 188 ГК РФ).
Однако, как справедливо отметил Верховный Суд Российской Федерации, прекращение действия доверенности в связи со смертью доверителя не означает недействительности самого договора купли-продажи.
В соответствии с п.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Однако п. 3 ст. 551 ГК РФ говорит о том, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В соответствии с п. 2 чт. 2 ст. 14 и ч. 3 п. 3 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ (в ред. от 01.05.2022 г.) «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав производится на основании заявления сторон договора.
При этом, переход права собственности при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (ч. 7 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ).
В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям сторон могут применяться нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона).
Если продавец, передавший объект недвижимости приобретателю, скончался до государственной регистрации перехода права собственности, то к отношениям по регистрации подлежат применению п. 2 ст. 165 и п.3 ст. 551 ГК РФ.
Также возможно применение по аналогии и ч. 9 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ, устанавливающего, что в случае ликвидации юридического лица или исключения недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц на момент подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности продавца, являющегося юридическим лицом, право собственности которого на отчуждаемый объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, государственная регистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости осуществляется на основании заявления покупателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в этот реестр записи о ликвидации данного юридического лица или исключении недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц, а также предусмотренных договором купли-продажи документов, подтверждающих исполнение сторонами договора своих обязательств (в том числе по полной уплате цены договора, по передаче объекта недвижимости).
Во всех случаях речь идёт об уже исполненной сделке, которая не может быть признана недействительной по основанию прекращения существования стороны договора, поскольку закон такого основания не предусматривает.
Также закон не устанавливает и такого основания признания договора недействительным как отсутствие государственной регистрации перехода права собственности; сам же договор действителен в силу ст. 550 ГК РФ.
Отметим, что ещё в 1993 г. Верховный Суд РФ в п. 8 Постановления Пленума № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»» указал, что смерть лица, желающего приватизировать жилое помещение, является обстоятельством, лишающим гражданина возможности соблюсти правила оформления документов на приватизацию. Также было отмечено, что данное обстоятельство вызвано причинами, не зависящими от воли гражданина.
В свете сказанного, позиция суда первой инстанции (а также последующих) о том, что «квартира выбыла из собственности Козлова Д.Г. <первоначального продавца> помимо его воли…», представляется неправомерной и лишённой всякой логики.
М.Р. Загайнов, Г.Е. Слепко
Подтверждение вышесказанным положениям нашло свое место и в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»: отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
Таким образом, Определение Верховного Суда Российской Федерации № 78-КГ21-59-КЗ от 22 марта 2022 г., который занял аналогичную позицию и отменил судебные решения и определения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение, является законным и обоснованным.
Мы же в свою очередь отметим следующее: данный спор и временные и прочие затраты сторон (покупателя квартиры и её же в дальнейшем продавца, а также приобретателя спорной квартиры с торгов) на его урегулирование просто не возникли бы (а дело всё ещё не закончено), если бы покупатель квартиры – Макаров С.А. – не стал бы обращаться в регистрирующий орган с представителем умершего продавца (по уже прекратившей действие доверенности), а сразу бы обратился в суд с заявлением о государственной регистрации перехода права к нему собственности на спорную квартиру.
Тот юридически значимый путь, который изначально казался правильным, приемлемым, простым, но который являлся в корне неверным и неправомерным, в итоге привёл и самого Макарова С.А. и ряд других лиц, которые к первичным правоотношениям не имели отношения, в суд и потребовал совсем иных и временных, и материальных затрат.
Поэтому авторы настаивают на изначально юридически правильном и правовом урегулировании возникших правовых ситуаций.
М.Р. Загайнов, Г.Е. Слепко
