31 мая 2022 года Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации было вынесено Определение №4-КГ22-4-К1 по делу №2-1361/2020, в рамках которого гражданин – участник долевого строительства помимо неустойки, предусмотренной Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. №214-ФЗ за нарушение застройщиком сроков передачи жилого помещения участнику долевого строительства, потребовал также взыскания с застройщика убытков в виде расходов по найму квартиры, которую вынужден был снимать на период просрочки передачи жилого помещения.
Суть дела
Согласно материалам дела, между Зиньковой Е.С. (участник долевого строительства) и ООО Специализированный Застройщик “Гефест-Инвест” был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома в одном из районов Московской области. Объект долевого строительства, который должен был передать застройщик по условиям договора – благоустроенная квартира с полным комплексом выполненных отделочных работ, то есть жилое помещение готовое для заселения и проживания. Сторонами договора был согласован срок передачи объекта долевого строительства до 30 июля 2019 г. Фактически квартира была передана Зиньковой Е.С. 19 февраля 2020 г.
На момент нарушения застройщиком срока передачи квартиры Зинькова Е.С. была зарегистрирована в населенном пункте в Рязанской области, находящемся на значительном расстоянии от места фактического проживания и работы. При этом, место фактического проживания (г.Долгопрудный Московской области) было обусловлено близостью от места работы. У Зиньковой Е.С. отсутствовало иное жилье на праве собственности в регионе фактического проживания (г.Москва и Московская область).
В связи с нарушением срока передачи квартиры Зинькова Е.С. обратилась в суд с иском к ООО СЗ “Гефест-Инвест” о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, убытков и судебных расходов. Требование о взыскании убытков было мотивировано тем, что в период просрочки передачи квартиры истица несла расходы по найму квартиры по месту фактического проживания, хотя при заключении договора долевого участия рассчитывала на получение в собственность квартиры, в которой могла бы проживать.
Суд первой инстанции частично удовлетворяя иск, требования о взыскании убытков в виде расходов на найм квартиры удовлетворил в полном объеме. Решение в этой части суд мотивировал тем, что имело место нарушение обязательств со стороны застройщика, вследствие чего Зинькова Е.С. вынуждена была в период просрочки нести расходы по найму квартиры в регионе фактического проживания и работы.
Суд апелляционной инстанции отменил решение в части взыскания убытков и в этой части вынес новое решение об отказе в удовлетворении требования о взыскании убытков, мотивировав отсутствием причинно-следственной связи между просрочкой застройщика и расходами на найм квартиры. Такой вывод суд апелляционной инстанции обосновал следующими обстоятельствами: Зиньковой Е.С. не представлено доказательств невозможности проживания и осуществления трудовой деятельности по месту регистрации в Рязанской области, что необходимость заключения договора найма квартиры обусловлена только допущенной застройщиком просрочкой передачи объекта долевого строительства, с учетом того, что переезд в г. Долгопрудный произведен Зиньковой Е.С. еще до заключения договора долевого участия в строительстве жилья.
С данными выводами согласился суд кассационной инстанции, оставив без изменения судебный акт суда апелляционной инстанции.
Позиция Верховного Суда РФ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, рассмотрев кассационную жалобу Зиньковой Е.С. на судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанции, отменила их и оставила без изменения решение суда первой инстанции в части взыскания убытков с застройщика.
Вывод о правильности решения суда первой инстанции Верховный Суд РФ мотивировал следующим:
– при заключении договора участия в долевом строительстве Зинькова Е.С. рассчитывала на получение в собственность готового для проживания жилого помещения;
– на момент начала просрочки передачи квартиры застройщиком истица была зарегистрирована а населенном пункте, находящемся на значительном расстоянии от места фактического проживания и работы, а другое жилое помещение по месту фактического проживания и работы у нее отсутствовало.
– в случае соблюдения застройщиком сроков передачи квартиры, истица имела бы возможность незамедлительно использовать ее для проживания и у нее отсутствовала бы необходимость в найме жилого помещения и соответствующих расходах на такой найм.
Исходя из указанных обстоятельств, Верховный Суд РФ пришел к выводу о наличии причинно-следственной связи между просрочкой застройщика и убытками истицы в виде расходов по найму квартиры.
Мнения экспертов
В рассматриваемом Определении Верховный Суд РФ повторил свою ранее изложенную позицию: при отсутствии у участника долевого строительства в собственности иного жилого помещения в регионе фактического проживания и осуществления своей деятельности, расходы на аренду (наем) жилого помещения за период просрочки передачи квартиры застройщиком являются убытками участника долевого строительства, прямо обусловленными нарушением застройщиком своего обязательства передать квартиру в установленный договором срок (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.12.2017 N 18-КГ17-239).
Комментирует учредитель, генеральный директор юридической компании ЮКО Юлия Иванова
Однако несмотря на то, что указанная позиция была уже сформирована Верховным Судом РФ, суды до настоящего времени по-разному выносили решения по вопросу признания таких расходов убытками, обусловленными просрочкой застройщика в передаче квартиры.
Часть судов в аналогичной ситуации исходила из того, что заключение договора найма «замещающего» жилого помещения до начала периода просрочки исполнения застройщиком обязательств не связано с неисполнением ответчиком принятых на себя обязательство по договору долевого участия, что исключает причинно-следственную связь между нарушением застройщиком сроков передачи квартиры и несением расходов за наем «замещающего» жилья. Наличие у участника долевого строительства регистрации по месту жительства в другом регионе рассматривалось как возможность реального проживания, исключающая необходимость найма жилого помещения в том регионе, в котором должна была быть передана квартира по условиям договора участия в долевом строительстве (см. например, Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 08.12.2021 N 88-27936/2021, Апелляционное определение Московского городского суда от 31.03.2022 N 33-11309/2022, Апелляционное определение Верховного суда Республики Алтай от 02.09.2015 по делу N 33-829/2015).
Другие суды, наоборот, исходили из того, что между просрочкой застройщика по передаче объекта долевого строительства, отсутствием у участника долевого строительства жилого помещения на праве собственности и затратами, понесенными участником по вынужденному найму жилого помещения, имеется причинно-следственная связь. Участник долевого строительства, не имея иного жилого помещения в регионе фактического проживания, при заключении договора был вправе рассчитывать на своевременную передачу квартиры по договору участия в долевом строительстве и в период просрочки застройщика по передаче квартиры вынужденно продолжала нести затраты по найму жилого помещения. При этом дата заключения договора аренды (найма) жилого помещения (до или после начала просрочки) не имеет правового значения, поскольку значение имеет период возникновения убытков в виде затрат по найму жилого помещения, вызванных просрочкой должником (застройщиком) обязательства по передаче квартиры истцу
(Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 03.02.2022 N 88-1267/2022 по делу N 2-171/2021-18, Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 02.11.2021 по делу N 88-29851/2021, Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 09.06.2022 N 88-12260/2022, Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 28.11.2019 N 88-255/2019).
Поэтому Определение Верховного Суда РФ от 31.05.2022 №4-КГ22-4-К1 будет способствовать формированию единообразного подхода судов к разрешению аналогичных дел.
Юлия Иванова
На наш взгляд, важным моментом указанного Определения Верховного Суда РФ является некое «смягчение» такого критерия причинно-следственной связи, как необходимость (неизбежность). Традиционно в судебной практике и юридической доктрине считается, что причинная связь между фактом причинения убытков и действием (бездействием) причинителя убытков должна быть прямой (непосредственной). Прямая (непосредственная) причинная связь имеет место тогда, когда в цепи последовательно развивающихся событий между противоправным поведением лица и убытками не существует каких-либо обстоятельств, имеющих значение для гражданско-правовой ответственности, именно действия (бездействия) ответчика с неизбежностью привели к наступлению для истца негативных последствий, никакие иные факторы с такими последствиями не связаны.
(Постановление АС Северо-Западного округа от 07.02.2022 по делу N А42-4036/2020, Постановление АС Северо-Западного округа от 07.10.2021 по делу N А56-48138/2020, Постановление АС Северо-Западного округа от 24.11.2021 по делу N А21-12752/2020, Постановление АС Северо-Западного округа от 04.10.2021 по делу N А42-5378/2019, Постановление АС Московского округа от 21.02.2022 по делу N А40-83319/2021, Постановление АС Волго-Вятского округа от 13.09.2021 по делу N А43-41299/2020, Постановление АС Волго-Вятского округа от 13.09.2021 по делу N А43-41284/2020, Постановление АС Западно-Сибирского округа от 12.04.2022 по делу N А45-34809/2020, Постановление АС Западно-Сибирского округа от 04.08.2020 N Ф04-3663/2018 по делу N А45-10324/2017)
Однако, как следует из обстоятельств дела, наем «замещающего» жилья был обусловлен не только самой по себе просрочкой передачи квартиры со стороны застройщика, но и желанием участника строительства постоянно проживать и осуществлять свою трудовую деятельность в другом регионе еще до наступления срока передачи квартиры.
По нашему мнению, несмотря на изложенную Верховным Судом РФ позицию, при рассмотрении аналогичных дел суды должны учитывать ряд других обстоятельств, которые не были отражены в рассматриваемом Определении.
Во-первых, необходимо сопоставлять параметры того жилого помещения, которое должно было быть передано застройщиком по условиям договора участия в долевом строительстве, и параметры «замещающего» жилого помещения, арендованного участником долевого строительства на период просрочки (площадь, количество комнат, уровень комфорта, место расположения). В том случае, если «замещающее» жилье превосходит по указанным параметрам то жилое помещение, которое должен был передать застройщик, нельзя рассматривать расходы на аренду такого «замещающего» жилья как убытки, а необходимо исходить из рыночной стоимости аренды жилья, аналогичного по параметрам тому, которое должно быть передано по условиям договора с застройщиком.
Во-вторых, необходимо оценивать условия договора аренды (найма) «замещающего» жилья в части срока аренды и структуры платежей за пользование таким жильем. Заключение договора аренды на более длительный срок, чем период просрочки или заключение уже после начала просрочки, может свидетельствовать о том, что проживание в «замещающем» жилье прямо не обусловлено просрочкой передачи квартиры, а имеет своей причиной не вынужденную необходимость, а субъективное желание участника строительства проживать именно в данном жилом помещении.
Структура платежей также может влиять на размер взыскиваемых с застройщика убытков. Как правило, при аренде (найме) жилого помещения, арендатор несет следующие расходы: собственно арендная плата (плата за жилое помещение) и расходы по содержанию жилого помещения (коммунальные услуги). При определении размера убытков необходимо сопоставлять те расходы на коммунальные услуги, которые понес участник строительства при аренде «замещающего» жилья и аналогичные расходы, которые он понес бы при своевременной передаче квартиры со стороны застройщика. Размер убытков в виде расходов на найм «замещающего» жилья должен быть уменьшен на сумму тех расходов, которые понес бы участник строительства в связи проживанием в квартире, подлежащей передаче по договору участия в долевом строительстве. В противном случае, на стороне участника строительства возникает необоснованная экономия, поскольку в составе убытков за наем «замещающего» жилья включаются и те расходы, которые участник неизбежно понес бы даже если бы квартира была бы передана ему в срок.
В-третьих, возникает вопрос относительно возможности применения изложенной позиции Верховного Суда РФ применительно к просрочке передаче квартиры в состоянии «без отделки»/ «без ремонта». На наш взгляд изложенный подход Верховного Суда РФ применим и к такой категории объектов долевого строительства. Однако, необходимо принимать во внимание, что в квартиру в состоянии «без отделки»/ «без ремонта» нельзя сразу вселиться с целью постоянного проживания.
Необходимо отметить, что в настоящее время Постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 (ред. от 17.05.2022) установлено, что при определении размера убытков, предусмотренных статьей 10 Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (к которым относятся и убытки за найм «замещающего» жилого помещения), не учитываются убытки, причиненные в период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2022 г. включительно.
Комментарий Косенко Ирины Владимировны, юриста отдела общей судебной практики, Юридическая компания Эклекс.
Зачастую при рассмотрении судебных споров, связанных с просрочкой сдачи застройщиком объекта долевого участия в строительстве, в исковых требованиях дольщики заявляют требования о взыскании убытков по найму жилого помещения, вызванных просрочкой исполнения застройщиком своих обязательств. Для дольщиков такие требования представляются довольно очевидными, так как, как правило, приобретение жилья по договорам долевого участия в строительстве подразумевает необходимость проживания в период его строительства в съемном жилье и влечет за собой определенные затраты по оплате этого жилья. Таким образом, когда застройщик не исполняет свои обязательства по передаче объекта долевого участия в установленные договором сроки, у дольщиков, соответственно, возникают убытки в связи с необходимостью продолжать снимать жилье, вместо того, чтобы переехать в уже построенную собственную квартиру. Однако до недавнего времени у судов была иная позиция по вопросу взыскания с застройщика в качестве убытков, уплаченных за съём жилья в период просрочки сдачи объекта долевого участия.
Судебная практика по подобным требованиям складывалась таким образом, что суды признавали наём жилого помещения дольщиками на период просрочки исполнения застройщиком своих обязательств по передаче объектов долевого участия в строительстве их добровольным волеизъявлением и не признавали его вынужденным. В частности, суды аргументировали это тем, что договоры найма жилого помещения заключались до наступления просрочки по обязательствам застройщика, а также что отсутствовали доказательства невозможности проживания дольщика по месту его регистрации. Однако определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 31.05.2022 № 4-КГ22-4-К1, по нашему мнению, может повлиять на уже сложившуюся отказную практику по убыткам, повернув её в пользу дольщиков.
Верховный суд признал обоснованными требования о взыскании убытков в виде затрат на съём жилья с застройщиков, в частности, среди оснований указав на следующие факты. В первую очередь, Верховный суд обратил внимание на то, что на момент нарушения застройщиком сроков по передаче объекта истец была зарегистрирована в другом населенном пункте, который находился на значительном расстоянии от её фактического места проживания. Кроме того, по месту проживания истец также осуществляла трудовую деятельность, что также свидетельствует о её невозможности проживания по месту регистрации. Верховный суд также отметил, что квартира, согласно договору, должна была передаваться дольщику с полным комплексом выполненных отделочных работ, то есть жилое помещение должно было быть готово для заселения и проживания. Исходя из этого Верховный суд пришёл к выводу, что затраты истца по найму жилого помещения были обусловлены именно несвоевременным исполнением застройщиком своих обязательств по передаче объекта, то есть убытки находятся в прямой причинно-следственной связи с нарушением срока передачи объекта.
Суды очень формально подходили к исследованию вопросов по взысканию убытков за съем жилья на период просрочки застройщиком сдачи объекта строительства. При рассмотрении подобных споров взыскание расходов на съем жилья было скорее исключением, чем правилом. Притом, что суды устанавливают нарушение прав истцов при просрочке передачи объекта долевого участия в строительстве, а гражданское законодательство напрямую предусматривает право требования лица, чье право нарушено, полного возмещения причиненных ему убытков. Однако суды не уделяли должного внимания исследованию причинно-следственной связи, которая возникает между необходимостью дольщика снимать жилье на период просрочки сдачи объекта и нарушением застройщиком своих обязательств по передаче объекта. На наш взгляд, указанное определение может помочь многим дольщикам, чьи дела сейчас рассматриваются в судах, и увеличить шанс на то, что суды начнут более детально подходить к исследованию обстоятельств дела, связанных с взысканием убытков.
Указание Верховного суда на ненадлежащую оценку доводов истца о том, что в случае соблюдения ответчиком обязательства по передаче квартиры в указанных срок, истец бы получил возможность проживать в этой квартире, а необходимость продолжать снимать жильё не возникала бы, может заострить внимание судов нижестоящих инстанций на более подробном исследовании этих обстоятельств. Это может положительно сказаться на судебной практике при рассмотрении аналогичных споров.
Косенко Ирина Владимировна
Мнение управляющего партнера компании «РосКо», Алены Талаш
Застройщики часто срывают сроки сдачи объектов по договорам долевого участия. Измученные долгим ожиданием дольщики готовы пойти на что угодно, лишь бы получить заветные ключи от квартиры. Но не все требуют компенсации затрат на наем жилого помещения. Ключевым фактором, увеличивающим вероятность победы в судебном разбирательстве, является наличие следующих документов:
- Подписанного ДДУ с застройщиком
- Трудовой книжки
- Договора найма жилья
- Расписки от арендодателя о получении оплаты за съемную квартиру
При этом преимущество — у дольщиков, прописанных в другом регионе, но работающих в городе, где находится объект незавершенного строительства. Трудоустройство нужно подтвердить трудовой книжкой или справкой СТД-Р, заверенной у работодателя. Имейте в виду, что суд учитывает затраты на аренду с первого дня просрочки по сдаче объекта. Перед тем, как подавать документы в суд, необходимо направить застройщику претензию в письменной форме с уведомлением о вручении. В письме должны быть указаны доказательства расходов — копии договора найма, и расписка от арендодателя.
Стоит отметить, что при наличии недвижимого имущества в том же населенном пункте, где находится несданный вовремя объект, шансы на возмещение снижаются. Придется доказать, что имеющаяся квартира либо непригодна для проживания, либо есть иная причина, препятствующая ее использованию. В любом случае без консультации опытного юриста не обойтись, так как нужно собрать полную доказательную базу, грамотно составить документы и выстроить стройную правовую позицию. В противном случае вы рискуете, что ваше дело будет оставлено без движения, либо сроки его рассмотрения будут затянуты.
Алена Талаш
