Верховный суд подтвердил запрет использования квартир для предоставления гостиничных услуг

Обзор Определение Верховного суда Российской Федерации от 02 июня 2022 № 91-КФ22-31-К3.

Суть дела

В Псковской области, один из жителей МКД подал в суд на двух своих соседей с требованием – запретить им сдавать квартиры в краткосрочную аренду.

В обоснование требований истец указал, что ответчики длительное время используют свои квартиры для предоставления гостиничных услуг, в том числе посуточно, размещая об этом информацию на информационных ресурсах в сети Интернет, то есть в нарушение статьи 17 Жилищного кодекса РФ.

Квартиры ответчиков расположены в многоквартирном жилом доме, не переведены в нежилой фонд, не имеют отдельного изолированного входа.

Нарушение своих прав истец связывает с проживанием в квартирах ответчиков неустановленного количества граждан, не зарегистрированных по месту жительства, которые пользуются помещениями, находящимися в общей собственности жильцов дома и коммунальными услугами. Полагает, что действиями ответчиков нарушаются принципы безопасности, создаются неудобства, связанные с шумом в ночное время.

При этом фактическое предоставление гостиничных услуг ответчиками производится без соблюдения требований действующего законодательства, что также нарушает санитарно-эпидемиологические требования и нормы пожарной безопасности.

Ответчики же отстаивали своё право распоряжаться имуществом, в том числе сдавать квартиру в аренду для временного проживания граждан. При этом спорные помещения не являются гостиницами. Также обращали внимание на тот факт, что законом не установлены минимальные сроки для аренды квартиры, а их деятельность полностью законна. Более того, с каждым арендатором собственники заключали официальный договор аренды, с которого уплачивались все необходимые налоги.

Решением Псковского городского суда от 1 декабря 2020 года, исковые требования Козлова М.А. удовлетворены.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, установил факт сдачи ответчиками своих квартир посуточно, то есть использование помещения для оказания гостиничных услуг несмотря на то, что эти квартиры не являются гостиницами. При этом перевод квартир в нежилое помещение осуществлен не был. В свою очередь осуществление деятельности по оказанию гостиничных услуг в принадлежащих ответчикам жилых помещений в многоквартирном доме без их перевода в нежилые нарушает требования действующего законодательства, а также права и законные интересы жителей указанного дома. В связи с этим, суд первой инстанции руководствуясь положениями статей 1, 17, 30 ЖК РФ, статьи 288 ГК РФ, пришел к выводу, что ответчиками нарушается действующее жилищное законодательство, в связи с чем, указал на запрещение незаконных действий.

С выводами суда первой инстанции не согласился суд апелляционной инстанции. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Псковского областного суда от 02 марта 2021 года решение суда от 1 декабря 2020 года отменено, постановлено по делу новое решение, которым в удовлетворении иска Козлову М.А. отказано.

Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции исходил из того, что факты нарушения тишины и покоя ответчиками либо проживающими в квартире гражданами не засвидетельствованы в установленном порядке, а показания свидетеля в этой части не могут быть признаны достоверными.

При этом суд указал, что истцом не представлено доказательств, что временное проживание граждан в квартире нарушают права истца и создает угрозу нарушения таких прав, отсутствуют в материалах дела и доказательства того, что ответчиками был причинен ущерб общему имуществу собственников данного многоквартирного жилого дома (в подъезде, на лестнице и т.д.).

Однако с таким подходом не согласился Третий кассационный суд общей юрисдикции. Который Определением от 21 июля 2021 года отменил апелляционное определение от 02 марта 2021 года, а дело направил на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

14 сентября 2021 года при новом рассмотрении дела судом апелляционной инстанции решение Псковского городского суда от 1 декабря 2020 года с учетом определения от 10 декабря 2020 года оставлено без изменения.

В последствии, данное апелляционное определение было оставлено без изменения сначала Определением судебной коллегии Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 09 февраля 2022 года.

А после, Определением Верховного суда Российской Федерации от 02 июня 2022 № 91-КФ22-31-К3, Ответчику было отказано в передаче его жалобы для рассмотрения судебной коллегией по гражданским делам Верховного суда РФ.

Позиция ВС РФ

С одной стороны, ВС РФ признал, что участвующие в споре жилые помещения не обладают признаками гостиницы, поскольку являются квартирами и на них распространяется действие ст. 671 ГК РФ, согласно которой жилая недвижимость может передаваться по договору найма за конкретную плату во владение и пользование третьим лицам для проживания в нём на определенный срок.

Но в квартирах ответчиков, по мнению высшего суда, не соблюдается главное условие договора найма: клиенты не проживают в помещениях, а временно в них пребывают.

Кроме того, судом достоверно установлено, что в квартирах из указанного многоквартирного дома ответчиками осуществляется гостиничная деятельность, направленная на извлечение прибыли, а именно квартира используется для сдачи постояльцам, минимальный срок сдачи – 1 сутки, указаны условия размещения: время заезда и выезда, условия бронирования, наличие удобств в номере, служба трансфера оказываются бесплатно, указано, что персонал говорит на английском и русском языках.

Здесь стоит отметить, что суд получил данную информацию именно благодаря тому, что было указано в объявления о сдаче жилья в аренду посуточно.

То есть наличие в объявлениях указания на конкретные часы въезда и выезда постояльцев сгубило собственников этих помещений, поскольку расчетным временем являлись сутки. Суд посчитал, что такой признак свидетельствует о предоставлении помещения для временного пребывания граждан, а не для их проживания на территории квартир.

Мнение эксперта

Для начала стоит отметить, что запрет не касается краткосрочной аренды в целом. Запрет касается предоставления именно гостиничных услуг в жилых помещениях. В свою очередь под гостиничными услугами понимается помимо собственно предоставления помещения еще ряд иных условий.

Сергей Сергеев, руководитель практики “Коммунальное хозяйство, энергетика и управление недвижимостью” Московской коллегии адвокатов “Арбат”

В частности суд обратил внимание на следующее:

• – арендодатели искали клиентов через сервис бесплатных объявлений и бронирования недвижимости;
• – в объявлениях, было указано о том, что жилье предоставляется для временного размещения гостей, арендовать жилье можно только посуточно, в квартире есть вся необходимая мебель, аксессуары, бытовая техника, посуда, кухонные принадлежности, комплекты постельного белья, полотенца, точное время заезда и выезда, предоставлением услуг по уборке помещения, возможность заказать трансфер до аэропорта и обратно.

В свою очередь согласно Правилам № 1085 от 09.10.2015 все эти условия являются неотъемлемыми признаками ведения гостиничного бизнеса.

Особенно при условии соблюдения собственником мер предосторожности в виде отсутствия объявлений на специализированных сервисах о возможности такой аренды с указание всех необходимых параметров.