Верховный Суд РФ 18 августа 2022 г. определением по делу №А40-248982/2020 отменил судебные акты и направил на повторное рассмотрение дело по иску Департамента городского имущества города Москвы об обязании ООО «Предприниматель-Потребителю» заключить соглашение о вступлении в договор аренды земельного участка.
Суть дела
ООО «Торговое предприятие «Предприниматель-Потребителю» (далее – Общество) купило у Департамента имущества Москвы нежилое помещение по правилам Закона о выкупе имущества малым и средним бизнесом.[1] Помещение находится в здании на земельном участке, принадлежащим городу. Спорный участок предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора другому лицу. Департамент направил Обществу проект соглашения о вступлении в договор аренды земельного участка, но Общество отказалось. Что послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с иском об обязании заключить соглашение о вступлении в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.
Мнения судов
Первая и апелляционная инстанции поддержали Департамент, согласившись, что у Общества как собственника помещения есть обязанность заключить с истцом договор аренды участка. При этом суды сослались на п.14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и п.25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
Согласно п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, покупатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Согласно п.25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Кассационный суд, отменяя постановление апелляции, решил иначе. Сославшись на принцип единства судьбы участка и здания, кассация сказала, что поскольку оба объекта принадлежат городу Москве на праве собственности, следовательно, с момента регистрации права собственности на помещение к Обществу перешла доля в праве собственности на земельный участок. При этом кассация сослалась на постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».
Позиция Верховного Суда РФ
В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее – неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
При наличии нескольких правообладателей помещений в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в публичной собственности, при оформлении любым из них договора аренды в отношении такого земельного участка, остальные обязаны вступить в арендные правоотношения с множественностью лиц на стороне арендатора. Правообладателям помещений в здании, в том числе тем, кто не обращался самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, направляется проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. У них возникает обязанность по подписанию договора в течение тридцатидневного срока и представлению его в уполномоченный орган.
Заключение договора аренды в таком случае является не правом, а обязанностью правообладателя здания или помещений в нем.
Судебные акты первой инстанции и апелляции также отменены. По мнению, ВС РФ, суды не проверили расчет арендной платы, которую Департамент предложил Обществу, и не привлекли к участию в деле всех правообладателей помещений в здании и соарендаторов участка.
Мнение эксперта
По логике законодателя выкуп публичного земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее нескольким лицам, или помещения в котором принадлежат разным лицам, возможен только в случае общей безусловной договоренности собственников помещений в здании на выкуп участка. В ином случае возможен только вариант договора аренды со множественностью лиц.
Ёрш А.В.
Кандидат юридических наук, государственный советник юстиции 1 класса.
При этом механизм понуждения к заключению договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора заложен в п.п. 7-8 ст.39.20 Земельного кодекса РФ.
На момент возникновения права собственности на помещение, в отношении спорного земельного участка уже был заключен договора аренды со множественностью лиц. Следовательно, у покупателя нет возможности выбора юридической судьбы земельного участка. Он становится соарендатором.
На мой взгляд, в подобных ситуациях в отношении публичных земельных участков механизм понуждения к заключению договора можно было бы не применять. В случае, когда публичный земельный участок под зданием, помещения в котором принадлежат разным лицам, уже находится в аренде, при приобретении помещения можно было установить автоматический переход прав соарендатора к покупателю помещения. Переход прав в силу закона известен российскому законодательству. Однако для реализации этой идеи необходимо внесение изменений в действующее законодательство.
[1] Федеральный закон от 22 июля 2008 г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
