22 августа Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ вынесла определение №305-ЭС22-7163 по делу №А41-34210/2020, в котором были даны разъяснения по вопросу передаче квартир обанкротившегося застройщика гражданам, приобретающим квартиры в инвестиционных целях.

Суть дела

В феврале 2013 года между застройщиком ООО «Стройинвест» и гражданином Паначевым Л.Г. был заключен договор ДДУ, по которому Паначеву должно было быть передано 15 квартир в многоквартирном доме. Общая площадь квартир составляла более 1000 м², а стоимость – более 31 миллиона рублей. Также из материалов дела следует, что Паначев приобрел у застройщика еще 15 квартир общей площадью более 1000 м², которые являются предметом рассмотрения в рамках другого обособленного спора. В 2020 году АС города Москвы застройщик был признан банкротом и в отношении него было открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим было отказано Паначеву в заявлении о включении его требований в реестр о передаче жилых помещений с указанием на отсутствие оплаты.

Тогда Паначев обратился в арбитражный суд с возражениями на результаты рассмотрения требований конкурсным управляющим. Определением суда первой инстанции, который подтвердил факт оплаты за квартиры, в реестр включено требование гражданина о передаче 15 квартир. Постановлением суда апелляционной инстанции от 06.12.2021, оставленным без изменения постановлением суда округа от 17.02.2022 названное определение отменено – Паначеву было отказано во включении в реестр о передаче жилых помещений.

Апелляционный суд и суд округа согласились с выводами суда первой инстанции о внесении денежных средств по договору ДДУ, однако указали, что доказательство оплаты не имеет правового значения, поскольку основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Суды дополнительно указали, что очередность удовлетворения требований кредиторов устанавливается правопорядком исходя из степени значимости подлежащих защите интересов конкретной группы кредиторов. Лица, заключившие с застройщиком договоры инвестирования, преследуют цель извлечения прибыли и их нельзя ставить в одну очередь с теми, кто заключил договор ДДУ с целью удовлетворения своих потребностей, связанных с жильем. 

Если государство приняло решение о финансировании достройки проблемного объекта и снятия социальной напряженности, то реализация такого решения не может быть направлена на удовлетворение требований профессиональных инвесторов. Заявитель, приобретая в общей сложности 30 квартир, преследовал цель именно извлечение прибыли, в связи с чем не может рассчитывать на приоритетную защиту.

Позиция ВС РФ

Не согласившись с принятыми судебными актами, Паначев обжаловал их в Верховном суде. Верховный суд согласился с судами апелляции и кассации в части того, что приобретение значительного количества квартир не может рассматриваться как удовлетворение жилищных потребностей гражданина и не подлежит приоритетной защите.

Верховный суд ссылаясь на Постановление Конституционного суда № 34-П от 21 июля 2022 г. отметил, что последовательное изменение законодательства о банкротстве застройщиков направлено на увеличение гарантий прав граждан - участников строительства – преследуют в первую очередь удовлетворение их потребностей и потребностей их семей, связанных с жильем. В тоже время Верховный суд указал, что суд апелляционной инстанции и суд округа необоснованно отказали Паначеву в полном объеме в удовлетворении требований. Приобретение большого количества квартир в целях инвестиций не является злоупотреблением права. В этом случае суду следует квалифицировать долг перед гражданином, как перед юридическим лицом, то есть включить требования гражданина-инвестора в четвертую очередь. 

Верховный суд дополнительно указал, что приобретение более одной квартиры не всегда преследует цели инвестирования и получения прибыли. Приобретение нескольких квартир может быть направлено на удовлетворении потребности в жилище членов своей семьи или иных близких лиц. В этом случае суду необходимо поставить вопрос для каких целей приобретаются квартиры. «Если часть квартир приобретены в потребительских целях, а иная часть – в инвестиционных, требования кредитора подлежат включению в реестр исходя из их правовой природы» – отметил Верховный суд. Верховный суд отменил судебные акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Мнение эксперта

При внесение изменений в законодательство о банкротстве застройщиков законодатель признавал, что наличие залога в силу закона (на ЗУ, объект незавершенного строительства) недостаточно для защиты дольщиков-граждан. В целях защиты обманутых дольщиков законодателем был утвержден механизм так называемой приоритизации («приподнятия») требований. Однако сразу встал вопрос, а всех ли граждан-дольщиков надо «приподнимать» в очередях.

Анастасия Смирнова, руководитель Направления Право Объединённой Консалтинговой Группы.

До настоящего времени в закон так и не ввели какие-либо критерии для разделения дольщиков на потребителей и инвесторов. Указанный пробел восполнил Верховный суд в деле Паначева. В целом решение Верховного суда достаточно логично. Государство не хочет компенсировать возможные убытки тех, кто инвестирует в недвижимость. Если гражданин приобретает 30 квартир – это исключительно предпринимательская деятельность. А согласно положениям ГК предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли (ст. 2 ГК РФ).

С другой стороны позиция Верховного суда может напугать дольщиков-инвесторов. Снижение числа инвесторов однозначно повлияет на рост стоимости жилья. Это в том числе повлияет и на бюджет, который вынужден финансировать достройку проблемных объектов и субсидировать банкам ипотечные ставки.

Анастасия Смирнова

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.