Определение Верховного Суда РФ от 07.10.2025 № 5-КГ25-135-К2 разъясняет вопросы применения законодательства о защите прав потребителей при разрешении споров, связанных с передачей квартиры ненадлежащего качества и исчислением неустойки.
Суть дела
Петрова О.С. обратилась в суд с иском к АО «МСМ-Инвест» о взыскании стоимости устранения недостатков квартиры, неустойки за нарушение сроков устранения недостатков и удовлетворения требований потребителя, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов.
По условиям договора купли-продажи от 7 февраля 2022 г. Петрова О.С. приобрела у общества квартиру стоимостью 40 177 982 руб. Договор имел силу передаточного акта, при этом в акте осмотра указаны недостатки, подлежащие устранению в срок от 10 до 60 дней: загрязнение и дефекты оконных конструкций, загрязнение радиаторов отопления, зазоры и царапины на стеклопакетах и другие.
Поскольку недостатки устранены не были, истец потребовала возмещения стоимости их устранения (1 816 693 руб.) и значительные суммы неустоек — за просрочку устранения и удовлетворения требований, а также компенсацию морального вреда и штраф. Изначально заявленные требования Истца составляли: стоимость устранения недостатков квартиры в размере 1 816 693 руб., неустойку за нарушение срока устранения недостатков — 135 399 799, 34 руб., неустойку за нарушение срока удовлетворения требования потребителя о выплате стоимости устранения недостатков — 94 016 477, 88 руб., неустойку в размере 1 % от стоимости квартиры со дня, следующего за днем вынесения решения, по день фактического исполнения обязательства, компенсацию морального вреда — 100 000 руб., штраф в размере 50% от присуждённой суммы и судебные расходы.
Решением Черёмушкинского районного суда г. Москвы от 14.11.2023г. иск удовлетворен частично: взысканы 1 816 693,03 руб. в счёт уменьшения покупной цены, неустойка — 1 400 000 руб., штраф — 500 000 руб., компенсация морального вреда — 5 000 руб., расходы на оценку и госпошлину.
Апелляционным определением Московского городского суда от 30.07.2024г. решение изменено: размер неустойки увеличен до 6 500 000 руб., штрафа — до 3 000 000 руб., взыскана неустойка на будущее время.
Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 14.11.2024г. судебные акты оставлены без изменения.
АО «МСМ-Инвест» подало кассационную жалобу в Верховный Суд РФ, указывая на допущенные судами нарушения при определении периода начисления неустойки и неполное исследование обстоятельств дела.
Позиция Верховного Суда РФ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, рассмотрев доводы жалобы, отменила апелляционное определение и определение суда кассационной инстанции, направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Верховный Суд указал, что при разрешении спора судами нарушены требования ст. 56, 195–198 ГПК РФ, а также положения, отраженные в постановлении Пленума ВС РФ от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении». Суды не установили в полном объеме обстоятельства, имеющие значение для дела, и не дали правовой оценки доводам сторон и представленным доказательствам.
В частности, суды не выяснили, в каком состоянии по условиям договора квартира должна была быть передана покупателю, и нарушены ли обществом обязательства по ее передаче. Не проверены доводы ответчика о том, что выполнение электрической разводки, мытье окон и радиаторов не входят в предчистовую отделку квартиры.
Кроме того, суды не оценили представленные истцом документы: акт о недостатках от 2 июня 2022 г. № 14 и акт выполненных работ, составленный между другими лицами, без указания объекта, на котором производились работы.
ВС РФ указал, что такое неполное исследование доказательств нарушает принцип состязательности сторон и приводит к принятию необоснованного решения.
Отдельно Суд отметил, что при исчислении неустойки судами не установлены надлежащие периоды просрочки. Так, суд апелляционной инстанции взыскал неустойку с 08 апреля 2022г., хотя, по утверждению истца, претензия к ответчику была направлена лишь 6 марта 2023г., при этом копия претензии в материалах дела отсутствует.
Также ВС РФ обратил внимание, что апелляционный суд, увеличив неустойку до 6,5 млн руб. и штраф до 3 млн руб., не привел мотивов соразмерности таких сумм последствиям нарушения обязательств, чем нарушил положения ст. 333 ГК РФ.
Верховный Суд напомнил, что при передаче недвижимости ненадлежащего качества применяются правила ст. 475 ГК РФ с учетом ст. 557 ГК РФ, а принятие покупателем недвижимости с оговорёнными недостатками не освобождает продавца от ответственности (ст. 556 ГК РФ).
Суд подчеркнул, что для правильного разрешения спора суду апелляционной инстанции необходимо установить:
— какие условия о качестве квартиры были предусмотрены договором;
— в каком объ6ме и в какие сроки продавец должен был устранить недостатки;
— когда и каким образом покупатель предъявлял требования об их устранении;
— каков фактический период просрочки.
Комментарий специалиста
Подобные иски покупателей квартир уже стали почти обыденной частью судебной практики, но это не повод размывать процессуальные стандарты: суды обязаны установить все значимые факты и дать мотивированную правовую оценку — см. ст. 56, 195–198 ГПК РФ. В деле очевидно, что без четкого ответа на вопрос «в каком состоянии квартира должна была быть передана» любое решение рискует стать формальным, а не справедливым. Также отмечу, что Закон о защите прав потребителей в большей степени защищает интерес именно потребителя. Ввиду этого, исходя из данного закона, и насчитываются столь значительные неустойки. И точку зрения потребителей в таких делах можно и понять и принять, поскольку речь о дорогостоящем товаре и любые недостатки несут дополнительные расходы. Но при этом нельзя забывать и про состязательность сторон (ст. 12 ГПК РФ): доводы продавца о характере отделки и выполненных работах должны быть проверены и оценены, а представленные документы — всесторонне исследованы. Это не театральная формальность — это гарантия, что суд действительно услышал обе стороны и не принял решение на основании одних только предположений. Постановление Пленума ВС от 19.12.2003 № 23 и соответствующие положения ГПК прямо требуют такой позиции судов.
При этом Верховный Суд справедливо указал, что нижестоящие суды не исследовали ключевые обстоятельства дела: почему выводы о нарушении договора были сделаны на основании актов, подписанных лицами, не имеющими отношения к спору, и почему эти документы были положены в основу решения без проверки их относимости и допустимости (ст. 67 ГПК РФ). Суды не дали правовой оценки тому, какие работы фактически выполнены застройщиком, как соотносятся выявленные дефекты с условиями договора и требованиями качества по ст. 556–557 ГК РФ, а значит — не обеспечили баланс интересов сторон.
Для судебной практики это важно потому, что формальный подход к доказательствам приводит к неустойчивым решениям, которые не выдерживают кассационного контроля. Верховный Суд напомнил: процессуальная требования — не самоцель, а инструмент справедливости. Если суд не исследует доказательства полно и не мотивирует оценку, он лишает стороны уверенности в равенстве и подрывает доверие к судебной системе.
Ежов Дмитрий Олегович, преподаватель Кафедры правового регулирования экономической деятельности Юридического факультета Финансового университета при Правительстве Российской Федерации
