Федеральная нотариальная палата выступила с инициативой законодательно закрепить принцип бесповоротности записей в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Это значит, что собственником квартиры будет считаться тот, кто указан в реестре — даже если сделка будет признана недействительной. Предложение возникло на фоне громких дел о «ведомых» продавцах, когда пожилых собственников обманом заставляли продавать жильё, а потом через суд возвращали недвижимость прежним владельцам. Эксперты рынка недвижимости и юристы назвали идею сомнительной.
В чём суть предложения ФНП
После регистрации перехода права собственности в ЕГРН запись нельзя будет оспорить и вернуть квартиру прежнему владельцу, даже если докажут, что он подписывал договор под влиянием обмана, угрозы или заблуждения. По задумке авторов, это окончательно защитит добросовестных покупателей от риска потерять купленное жильё.
Почему эксперты считают идею неработающей
Константин Ибрагимов, кандидат юридических наук:
«Предложение ФНП никак не решает проблему «эффекта Долиной». Бесповоротность записей защищает только добросовестного приобретателя, который купил недвижимость у не-собственника (ст. 302 ГК РФ). А в случаях с обманутыми пенсионерами покупатель приобретает квартиру именно у собственника, просто этот собственник действовал под влиянием обмана. Здесь бесповоротность вообще не применима — квартиру и так заберут, просто по другому основанию».
Ольга Кенигсберг, эксперт по недвижимости:
«Нотариус тоже человек и тоже может стать жертвой мошенников. Бесповоротность не спасёт, если нотариуса обманули поддельными документами или продавец был введён в заблуждение. К тому же это создаст риск появления новой категории пострадавших — обманутых продавцов, которым вообще не оставят шанса вернуть своё жильё».
Елена Королева, юрист:
«Бесповоротность записей в том виде, в каком её предлагают, противоречит статье 40 Конституции РФ о праве на жилище. Чтобы она заработала, нужно прямо запретить судам рассматривать такие иски — а это практически невозможно».
Что реально защищает покупателя сейчас и что советуют эксперты
По мнению всех опрошенных специалистов, единственный надёжный способ минимизировать риски — тщательная проверка сделки до её совершения:
- Обязательное медицинское освидетельствование продавца у психиатра (справка ПНД + заключение врача на момент сделки).
- Аккредитив вместо банковской ячейки.
- Титульное страхование.
- Письменные заявления родственников продавца, удостоверенные нотариально, что они не имеют претензий и не видят признаков обмана.
- Привлечение независимого юриста или риелтора со стороны покупателя (не от продавца!).
Елена Королева подчёркивает:
«Никакие заверения в договоре о том, что продавец “не находится под влиянием мошенников”, не помогут — если сделку признают недействительной, этот пункт тоже будет недействительным».
Выводы
По мнению экспертов, предложение ФНП о бесповоротности записей в ЕГРН не решит проблему обманутых пожилых продавцов и создаст новые риски. Большинство экспертов считают дискуссию надуманной и призывают сосредоточиться на качественной проверке сделок, а не на попытках переписать фундаментальные принципы гражданского оборота. Пока закон не принят, покупателям рекомендуют не экономить на юристах и страховании — это остаётся единственной реальной защитой.
