В Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации от 12 ноября 2024 г. по делу № 5-КГ24-118-К2 указано, что  бездействия органа власти достаточно для добросовестности приобретения лица, который полагался на данные ЕГРН и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности.

Суть дела

20 августа 2011 г. умер одиноко проживавший собственник спорного жилого помещения – Иванов Б.Г. Согласно данным сайта Федеральной нотариальной палаты наследственное дело к имуществу умершего Иванова Б.Г. не открывалось.

Впоследствии установлено, что после смерти Иванова Б.Г. на основании договора купли-продажи от 18 ноября 2017 года, заключённого с Максимовым А.С, право собственности Иванова Б.Г. на спорную квартиру прекращено, зарегистрировано право собственности Максимова А.С 7 февраля 2018 года между Максимовым А.С. и Дворядкиным СИ. заключён договор купли-продажи спорного объекта недвижимости, который зарегистрирован в ЕГРН.

Департамент городского имущества города Москвы обратился в суд с иском, в котором просил установить факт смерти Иванова Б.Г. 20 августа 2011 года в спорной квартире, возложить на Управление ЗАГС Москвы обязанность внести актовую запись о смерти в отношении трупа неизвестного мужчины путём указания на то, что 20 августа 2011 года в данной квартире умер Иванов Б.Г., включить спорное жилое помещение в наследственную массу, оставшуюся после смерти Иванова Б.Г., признать недействительными договоры купли-продажи указанного жилого помещения, заключённые 18 ноября 2017 года между Ивановым Б.Г. и Максимовым А.С. и 7 февраля 2018 года между Максимовым А.С. и Дворядкиным СИ., истребовать у Дворядкина СИ. жилое помещение, прекратить его право собственности, признать право собственности города Москвы на выморочное имущество, выселить Дворядкина СИ. из жилого помещения со снятием его с регистрационного учёта.

Дворядкин СИ. предъявил встречные исковые требования к Департаменту городского имущества города Москвы о признании добросовестным приобретателем, указав на то, что при заключении сделки он действовал добросовестно, оплатил стоимость приобретённого имущества, произвёл регистрацию права собственности в ЕГРН.

Позиции судов

Определением Головинского районного суда г. Москвы от 12 мая 2023 года требования Департамента городского имущества города Москвы к ЗАГС Москвы об установлении факта смерти, о возложении обязанности внести изменения в актовую запись о смерти оставлены без рассмотрения.

Решением Головинского районного суда г. Москвы от 12 мая 2023 года исковые требования Департамента городского имущества города Москвы к Максимову А.С. и Дворядкину СИ. удовлетворены частично.

Судом постановлено признать недействительными договор купли- продажи от 18 ноября 2017 года, заключённый между Ивановым Б.Г. и Максимовым А.С, договор купли-продажи от 7 февраля 2018 года, заключённый между Максимовым А.С. и Дворядкиным СИ., в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: , прекратить право собственности Дворядкина СИ. на спорную квартиру, данное жилое помещение признать выморочным имуществом, признать право собственности города Москвы на указанное жилое помещение, выселить Дворядкина СИ. из спорной квартиры.

Указано на то, что решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности города Москвы на объект недвижимости – жилое помещение, расположенное по адресу: , и прекращения права собственности Дворядкина С.И. на данный объект недвижимости в Управлении Росреестра по г. Москве.

В удовлетворении встречного искового заявления Дворядкина С.И. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14 декабря 2023 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Разрешая спор и частично удовлетворяя первоначальные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что сделка, совершённая между Максимовым А.С. и Ивановым Б.Г., является ничтожной, поскольку противоречит нормам закона, спорное имущество является выморочным после смерти Иванова Б.Г.

При этом жилое помещение выбыло из собственности Департамента городского имущества города Москвы помимо его воли в результате противоправных действий, так как сделка между Максимовым А.С. и Дворядкиным С.И. была совершена лицом, не имевшим права отчуждать жилое помещение.

Отказывая в удовлетворении встречного иска о признании Дворядкина СИ. добросовестным приобретателем спорной квартиры, суды указали на то, что Дворядкин С.И. при должной степени заботливости и осмотрительности при совершении сделки, совершаемой через непродолжительное время после приобретения права собственности продавцом, мог усомниться в правомочиях продавца и законности совершаемой сделки, что жилое помещение реализовано по цене ниже рыночной стоимости. Также судами отмечено, что в материалы дела не представлены доказательства наличия у Дворядкина С.И. необходимой суммы для приобретения спорной квартиры.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 23 апреля 2024 года состоявшиеся судебные постановления оставлены без изменения.

В кассационной жалобе Дворядкин С.И. ставит вопрос о её передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены состоявшихся судебных постановлений.

По запросу судьи Верховного Суда Российской Федерации Горохова Б.А. от 5 сентября 2024 года дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации для проверки в кассационном порядке, и определением того же судьи от 21 октября 2024 года кассационная жалоба Дворядкина СИ. с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации от 12 ноября 2024 г. по делу № 5-КГ24-118-К2 ранее принятые судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Позиция Верховного Суда

Согласно пункту 1 статьи 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации в порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо муниципального, городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: жилое помещение, земельный участок, а также расположенные на нём здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества; доля в праве общей долевой собственности на указанные объекты недвижимого имущества.

Если указанные объекты расположены в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе, они переходят в собственность такого субъекта Российской Федерации.

Порядок наследования и учёта выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации, а также порядок передачи его в собственность субъектов Российской Федерации или в собственность муниципальных образований определяется законом (пункт 3 статьи 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как наследники выморочного имущества публично-правовые образования наделяются Гражданским кодексом Российской Федерации особым статусом, отличающимся от положения других наследников по закону, поскольку для приобретения выморочного имущества принятие наследства не требуется (абзац второй пункта 1 статьи 1152), на них не распространяются правила о сроке принятия наследства (статья 1154), а также нормы, предусматривающие принятие наследства по истечении установленного срока (пункты 1 и 3 статьи 1155); при наследовании выморочного имущества отказ от наследства не допускается (абзац второй пункта 1 статьи 1157); при этом свидетельство о праве на наследство в отношении выморочного имущества выдаётся в общем порядке (абзац третий пункта 1 статьи 1162).

В силу того, что принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации), выморочное имущество признаётся принадлежащим публично-правовому образованию со дня открытия наследства при наступлении указанных в пункте 1 статьи 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельств независимо от осведомлённости об этом публично-правового образования и совершения им действий, направленных на учёт такого имущества и оформление своего права.

С момента смерти Иванова Б.Г. до признания ДГИ г. Москвы потерпевшим по уголовному делу (19 октября 2021 года) со стороны истца не было предпринято никаких действий, направленных на выявление, сохранение и оформление в собственность города выморочного имущества, требования постановления Правительства города Москвы от 22 июля 2008 года № 639-ПП истцом не исполнялись.

Бездействие публично-правового образования как участника гражданского оборота, не оформившего в разумный срок право собственности, в определённой степени создало предпосылки к его утрате, в том числе посредством выбытия соответствующего имущества из владения данного публичного собственника в результате противоправных действий третьих лиц.

В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

Условия истребования имущества определяются положениями статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество безвозмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли.

Конституционный Суд Российской Федерации в своём постановлении от 22 июня 2017 года № 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца» признал положение пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации не соответствующим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой оно допускает истребование как из чужого незаконного владения жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении этого жилого помещения полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на него, по иску соответствующего публично-правового образования в случае, когда данное публично-правовое образование не предприняло – в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом – своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество. В случае установления обстоятельств, касающихся непринятия публично-правовым образованием своевременных мер по установлению и надлежащему оформлению права собственности на выморочное жильё, данное публично-правовое образование не вправе воспользоваться таким способом защиты, как виндикация жилья у добросовестного приобретателя.

При разрешении настоящего спора существенное значение следовало придавать как факту государственной регистрации права собственности на данное жилое помещение за лицом, не имевшим права его отчуждать, так и оценке действий (бездействия) публичного собственника в лице уполномоченных органов, на которые возложена компетенция по оформлению выморочного имущества и распоряжению им. При этом действия (бездействие) публичного собственника подлежали оценке при определении того, выбыло спорное жилое помещение из его владения фактически помимо его воли или по его воле. Между тем указанные обстоятельства судами при вынесении судебных постановлений учтены не были.

Таким образом, истребование спорного жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя (Дворядкина С.И.), который при возмездном приобретении этого жилого помещения полагался на данные ЕГРН и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на него, по иску Департамента городского имущества города Москвы при том, что данное публично-правовое образование не предприняло в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество, является незаконным.

Кроме того, исчисляя срок исковой давности со дня привлечения ДГИ г. Москвы в качестве потерпевшего по уголовному делу (19 октября 2021 года), суд применительно к требованиям о защите права собственности не определил в качестве юридически значимого обстоятельства и не установил момент, когда собственник выморочного имущества (публично- правовое образование г. Москва в лице его органов) должен был узнать об открытии наследства, в состав которого входило выморочное имущество в виде спорной квартиры, и совершить действия, направленные на учёт такого имущества и оформление права на него.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

При рассмотрении спора судом не учтено, что право собственности Максимова А.С. на спорное жилое помещение было подтверждено сведениями ЕГРН о государственной регистрации права на данное имущество, лицо, зарегистрированное в квартире на момент совершения сделки, было снято с регистрационного учёта в предусмотренный договором срок. Объявление о продаже квартиры стоимостью 4 300 000 руб. размещалось в открытом доступе в сети «Интернет» агентством недвижимости «Геометрия», что соответствовало рыночной стоимости квартиры; по согласованию с продавцом, учитывая наличие задолженности по оплате коммунальных услуг в размере более 200 000 руб., цена была снижена, денежные средства продавцом получены в полном объёме, что подтверждено расписками, оформление сделки производилось с использованием услуг риэлтора, который не обнаружил каких-либо пороков в предстоящей сделке; после регистрации права собственности Дворядкин С.И. погасил задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 201 758 руб., произвёл ремонт. Также Дворядкиным С.И. представлены доказательства того, что его материальное положение позволяло приобрести квартиру по указанной стоимости.

Мнение эксперта

Данное Определение является ярким примером случая, когда Верховному суду Российской Федерации не только приходится обращать внимание на неверное применение норм материального права, но и фактически проводить переоценку представленных в материалах дела доказательств.  В первую очередь это касается решения вопроса о том, являлся ли покупатель спорного жилого помещения его добросовестным приобретателем в том смысле, который является необходимым для применения ст. 302 ГК РФ. Высокий стандарт доказывания своей добросовестности, который сформировался в судебной практике в данном случае в определенной мере снижается до указания на разумность полагаться на сведения, содержащиеся в ЕГРН и финансовую возможность покупки спорной квартиры.

первый заместитель декана Юридического факультета Финансового университета при Правительстве РФ – Наталья Ивановна Беседкина

Также судами не было надлежащим образом определено и таких фактов, составляющих основание иска, как начало течения срока исковой давности по предъявляемому требованию, а также не нашло надлежащей оценки бездействие Департамента городского имущества г. Москвы в течение столь долго срока с момента смерти одиноко проживавшего собственника, до начала выяснения судьбы принадлежавшего ему жилого помещения, фактически свидетельствовавшего о неисполнении Департаментом своих обязанностей, установленных нормативными правовыми актами субъекта федерации.

первый заместитель декана Юридического факультета Финансового университета при Правительстве РФ – Наталья Ивановна Беседкина.

Более того, в данном деле не был надлежащим образом применен п.4 ст. 302 ГК РФ согласно которому суд отказывает в удовлетворении требования публично-правового образования об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет требования публично-правового образование, а в данном деле с момента регистрации права собственности 18 ноября 2017 г. до 19 октября 2021 г. прошло более трех лет.

Следует отметить, что фактически данное дело является примером неверного правоприменения, а не наличия пробелов в действующем законодательстве.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *