Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации (далее – КС РФ) № 21-П от 25.04.2024 разрешен вопрос о соответствии Конституции РФ ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ). Поводом к рассмотрению послужило обращение гражданки, утратившей право пользования жилым помещением, изъятым у собственника в связи с признанием многоквартирного дома аварийным. Указанное право пользования было приобретено заявительницей в ходе приватизации жилого помещения, в результате того, что женщина дала свое согласие на приватизацию, но отказалась от участия в ней.

Суть дела

В рассматриваемом постановлении КС РФ указал, что вопрос о равноценном и достаточном встречном представлении собственникам изъятых аварийных жилых помещений уже рассматривался и нашел отражение в Постановлении от 25 апреля 2023 года № 20-П, согласно которому хотя переселение малоимущих собственников в сопоставимое помещение и трудновыполнимо в некоторых регионах, это не должно снимать с органов власти обязанность поиска наиболее адекватного решения проблемы обеспечения жильем тех, кто его лишился, к тому же не по своей вине, и не может сам удовлетворить свои жилищные потребности. Кроме того, КС РФ указывал, что предоставление денежных средств как возмещения за изъятие жилого помещения согласуется с требованиями статей 210 и 211 ГК РФ о бремени содержания и риске гибели или повреждения имущества, возлагаемых, по общему правилу, на его собственника, а ст. 32 ЖК РФ не предполагает обязанности публичных органов по предоставлению жилья взамен, оставляя этот вопрос на усмотрение самих участников правоотношения, действующих в русле гражданско-правового принципа свободы договора и автономии воли его сторон.

Согласно ч. 1 ст. 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане, имеющие право пользования жилыми помещениями на условиях социального найма, могут реализовать свое право на их приобретение в собственность в порядке приватизации с согласия всех имеющих право на приватизацию этих помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. В таком случае остальные наниматели (члены семьи нанимателя, бывшие члены семьи нанимателя получают самостоятельное право пользования этим помещением, что следует из ст. 30 ЖК РФ во взаимосвязи со ст. 209 ГК РФ.

В силу ч. 4 ст. 31 ЖК РФ бывшие члены семьи собственника в случае прекращения семейных отношений с таким собственником, по общему правилу, утрачивают право пользования жилым помещением. Но поскольку наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены и бывшие члены его семьи до приватизации этого помещения имеют равные права и обязанности (ч. 2,4 ст. 69 ЖК РФ), и что реализация права на приватизацию жилого помещения была поставлена в прямую зависимость от согласия всех лиц, занимающих его по договору социального найма, которое предполагало достижение договоренности о сохранении за теми из них, кто отказался от участия в приватизации, права пользования приватизированным жилым помещением, в Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» была включена ст. 19, согласно которой действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент его приватизации указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Указанное право бывших членов семьи собственника создает обременение жилого помещения, которое сохраняется при отчуждении недвижимости, при этом законодательством не установлена обязанность по регистрации указанного обременения в публичном реестре, что существенно нарушает права остальных участников гражданского оборота, действующих разумно и осмотрительно, поскольку в данном случае невозможно достоверно убедиться в отсутствии прав пользования жилым помещением при его приобретении. В связи с чем, Постановлением КС РФ № 5-П от 24.03.2024 ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» признана не соответствующей Конституции РФ, а законодателю поручено внести в действующее правовое регулирование изменения, направленные на урегулирование правового положения членов семьи прежнего собственника жилого помещения, и выработать правовой механизм, обеспечивающий максимальную прозрачность информации о правах всех третьих лиц на отчуждаемые жилые помещения, до внесения соответствующих изменений вопрос о сохранении за бывшими членами семьи собственника права пользования жилым помещением должен разрешаться судам с учетом фактических обстоятельств каждого конкретного дела. Таким образом, КС РФ пришел к выводу о том, что необходимость обеспечения гарантий пользования жилым помещением не может быть поставлена под сомнение применительно к тем лицам, для которых это жилое помещение является единственным и которые не имеют реальной возможности самостоятельно удовлетворить потребность в жилище.

Позиция Конституционного Суда

В связи с указанным выше КС РФ признал не соответствующей Конституции РФ ч. 6 ст. 32 ЖК РФ и постановил:

  • федеральному законодателю создать механизм реализации прав бывших членов семьи собственника жилого помещения, отказавшихся от участия в его приватизации, для которых это помещение, признанное непригодным для проживания, является единственным и которые не могут самостоятельно удовлетворить потребность в жилище, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
  • судам до принятия изменений в законодательство разрешать вопрос об удовлетворении потребности бывшего члена семьи в жилище, обязав органы местного самоуправления соответствующего муниципального образования предоставить ему в пользование жилое помещение из муниципального жилищного фонда с момента, когда дальнейшее нахождение в изымаемом помещении невозможно или непосредственно создает опасность для жизни или здоровья, при условии, что для бывшего члена семьи собственника изымаемого помещения оно является единственным и такой бывший член семьи, признанный малоимущим, принят на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении или имеет право состоять на таком учете.

Мнение эксперта

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации (далее – КС РФ) № 21-П от 25.04.2024 поднята важная социальная проблема – отсутствие в действующем законодательстве каких-либо гарантий для бывших членов семьи собственника жилого помещения, обладающих правом пользования данным недвижимым имуществом в результате отказа от приватизации, в случае изъятия жилого помещения у собственника при признании многоквартирного дома аварийным. КС РФ сделана попытка урегулировать проблему решения жилищного вопроса бывших членов семьи собственника до внесения изменения в действующее законодательство: в случае если для бывшего члена семьи собственника изымаемого помещения оно является единственным и такой бывший член семьи, признанный малоимущим, принят на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении или имеет право состоять на таком учете, обязанность по обеспечению гражданина жилым помещением возложена на муниципальные органы.

На мой взгляд, указанное постановление лишь частично разрешает вопросы, возникающие в описываемой ситуации. Так, в настоящий момент при изъятии жилого помещения какое-либо встречное предоставление гарантируется лишь собственнику и бывшему члену семьи, для которого изымаемое помещение является единственным и такой бывший член семьи, признанный малоимущим, принят на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении или имеет право состоять на таком учете. А если правообладатель не соответствует указанным критериям право пользования жилым помещением просто прекращается вместе с выплатой собственнику компенсации.

Думается, что необходимо учитывать наличие обременения имущества при выплате собственнику компенсации, поскольку, как указывает КС РФ, в рассматриваемом постановлении, «в правоприменительной практике отсутствуют механизмы выплаты бывшему члену семьи собственника изымаемого для муниципальных нужд жилого помещения, обладающему самостоятельным бессрочным правом пользования этим помещением, части средств из предназначенного такому собственнику возмещения в связи с изъятием жилого помещения, хотя наличие подобного бессрочного обременения, как правило, существенно снижает рыночную стоимость жилого помещения».

Щипцова Юлия, юрист практики правового сопровождения предпринимательства МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре»

В случае, если при изъятии жилого помещения в качестве встречного предоставления собственнику предоставлено иное помещение, логично бы было также обременить новое жилое помещение правом пользования бывшего члена семьи, при этом предоставив возможность собственнику компенсировать потерю права пользования жилым помещением при согласии бывшего члена семьи.

Щипцова Юлия, юрист практики правового сопровождения предпринимательства МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре».

На мой взгляд, при денежной компенсации собственнику изъятого имущества стоимость жилья должна быть снижена с учетом наличия обременения, разница между полной и сниженной рыночной стоимостью выплачена бывшему члену семьи собственника. При этом велик риск того, что выплаченной суммы не хватит на приобретение правообладателем нового жилья, в таком случае, вместо денежной компенсации право на жилье может быть компенсировано предоставлением жилого помещения из муниципального фонда при соответствии гражданина критериям, указанным в комментируемом постановлении.

Таким образом, в настоящее время не урегулирован вопрос о предоставлении компенсации бывшему члену семьи собственника, обладающим правом проживания в изъятом жилом помещении. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации № 21-П от 25.04.2024 обратило внимание федерального законодателя на наличие указанных пробелов, как в части предоставления компенсации, так и повторно отметило о необходимости регистрации данного обременения жилого помещения для стабилизации гражданского оборота.


Конституционный Суд РФ в Постановлении № 21-П затронул важный вопрос, касающийся защиты прав бывший членов семьи собственника жилого помещения, а именно обеспечения местных компетентных органов власти их жилым помещением. Если бывшие члены семьи собственника выразили свое согласие на приватизацию, но затем отказались от нее, они в силу закона наделены бессрочным правом пользования таким жилым помещением наравне с собственником. Если же собственник захочет распорядиться принадлежащим ему имуществом, в том числе получить возмещение за изъятие такого жилого помещения в связи с его признанием непригодным для проживания, то именно на компетентных органах будет лежать обязанность по удовлетворению потребности бывшего члена семьи собственника в жилище.

Данный вывод вытекает из основ конституционного строя РФ, где указано, что Российская Федерация является социальным государством. В случае если гражданин признан малоимущим, принят на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении или имеет право стоять на таком учете, а изымаемое жилое помещение являлось для его единственным жильем, то в случае признания такого жилого помещения непригодным для проживания и непосредственно создающим опасность для жизни и здоровья, безусловно, государство в лице компетентных органов должно позаботиться о защите прав такого гражданина.

Мухина Юлия, адвокат Адвокатской палаты Московской области, МКА “Вердиктъ”.
Мухина Юлия, адвокат Адвокатской палаты Московской области, МКА “Вердиктъ”

Генеральный директор юридической компании Партнёр Горин Константин Сергеевич

В данном случае законодатель разрешил создавшуюся проблему, отраженную судебной практикой в пользу незащищенных слоев населения. Это является отражением позиции Верховного суда, который в очередной раз подтвердил её.

Генеральный директор юридической компании Партнёр Горин Константин Сергеевич.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *