Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 18.04.2024 № 19-П рассмотрел жалобу управляющей организации (далее – Заявитель), в которой оспаривалось конституционность положений ч. 10 ст. 162, ч. 3 ст. 200 Жилищного кодекса РФ.

Суть дела

По мнению Заявителя указанные нормы в взаимосвязи между собой противоречат Конституции РФ поскольку они возлагают на управляющую компанию обязательства по управлению многоквартирным домом (далее – МКД) и сохраняют за управляющей компанией статус исполнителя коммунальных услуг после прекращения договора управления и исключения из реестра лицензий до момента избрания новой управляющей организации жителями.

Указанная неопределенность нашла свое отражение в судебных актах, в которых с Заявителя была взыскана задолженность за коммунальные ресурсы в период, когда фактически Заявитель уже не осуществлял деятельность по управлению МКД, а сам Заявитель был исключен из реестра лицензий.

Позиция Конституционного Суда

Конституционный Суд РФ отметил, что в настоящий момент в Жилищном кодексе РФ детально не урегулирован порядок прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом в случае окончания срока действия договора управления таким домом, в результате чего в судебной практике, в том числе на уровне Верховного Суда РФ, сформировались два противоположных подхода к уяснению их смысла.

Первый подход исключает в подобной ситуации продолжение управляющей организацией управления многоквартирным домом и вытекает из пункта 27 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2021), письма Минстроя РФ от 11 марта 2019 года № 8514-ОГ/04.

Второй подход обязывает управляющую организацию продолжать управление этим домом. Данный подход сформирован в практике арбитражных судов, которые игнорируют разъяснения Верховного Суда РФ.

Конституционный Суд РФ поддерживает второй подход, указывая что именно он позволяет соблюсти баланс конституционного права на жилище и конституционного права на занятие предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельностью (по управлению МКД).

Такой подход обусловлен целями непрерывного обеспечения безопасной эксплуатации многоквартирного дома и тем самым беспрепятственной реализации жилищных прав граждан. Поэтому возложение на управляющую многоквартирным домом организацию, не исполнившую требование по передаче технической документации, иных связанных с многоквартирным домом документов, технических средств и оборудования, необходимых для эксплуатации такого дома и управления им, новому субъекту управления (поскольку таковой не определен), обязанности продолжать свою управленческую деятельность после прекращения договора управления многоквартирным домом и внесения сведений об этом в реестр лицензий субъекта Российской Федерации с сохранением за ней права на получение платы за осуществление указанной деятельности само по себе не лишено конституционной целесообразности.

Конституционный Суд РФ также указывает, что обязанность управляющей организации по продолжению управления многоквартирным домом и оплате коммунальных ресурсов является временной мерой, поскольку в Жилищном кодексе РФ достаточно подробно оговаривает порядок и сроки принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе способа управления им; в случае, если необходимое решение не принято или не реализовано, данный Кодекс предусматривает обязанность органа местного самоуправления провести открытый конкурс по отбору управляющей организации; если же конкурс признан несостоявшимся – определить управляющую организацию своим решением.

В конечном итоге Конституционный Суд РФ признал положения ч. 10 ст. 162, ч. 3 ст. 200 Жилищного кодекса РФ не противоречащими Конституции РФ поскольку во всяком случае на управляющую организацию, не передавшую техническую документацию и другие связанные с управлением многоквартирным домом документы, технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, новому субъекту управления, возлагается обязанность продолжить управление многоквартирным домом после прекращения договора управления таким домом в связи с окончанием срока его действия и внесения об этом сведений в реестр лицензий субъекта РФ до возникновения обязательств по управлению многоквартирным домом у другой управляющей организации либо до наступления иных обстоятельств в соответствии с ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.

Конституционный Суд РФ также отметил, что на основании вынесенного Постановления законодатель может принять изменения в регулировании деятельности по управлению домом, и что имевшие место до вступления в силу Постановления случаи невыполнения управляющей организации по управлению МКД после прекращения договора управления не может служить основанием для привлечения такой организации к административной ответственности.

Мнение эксперта

В целом принятое Конституционным Судом РФ Постановление следует оценить положительно, поскольку был разрешен неоднозначный вопрос в правоприменительной практике по поводу необходимости продолжения управления МКД организацией, с которой был прекращен договор управления, а сведения из реестра лицензий были исключены, до момента избрания новой управляющей компании.

Отмечу, что Постановление Конституционного Суда РФ уже начало применяться на практике (например, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.04.2024 N Ф05-2668/2024 по делу N А40-25259/2023). И скорее всего, количество аналогичных споров будет уменьшено, так устранена неопределенность в подходах, описанных в Постановлении. Предполагаю, что законодателем в скором времени будут внесены изменения в Жилищный кодекс РФ на основании позиций Конституционного Суда РФ.

Конституционный Суд РФ стал на сторону арбитражных судов, которые в своей практике указывают на необходимость продолжения управления МКД даже несмотря на прекращение договора.

Старший юрист практики правового сопровождения предпринимательства МГКА "Бюро адвокатов "Де-юре" Кряжков Никита Игоревич

Безусловно, Постановление Конституционного Суда РФ носит социальный характер и принято в пользу граждан – собственников МКД, так как они теперь могут рассчитывать на своевременное, непрерывное управление МКД, подразумевающее надлежащее содержание общего имущества, поддержание инженерных сетей в исправном состоянии, предоставление коммунальных услуг в период определения нового способа управления МКД. Иными словами, Постановление не допускает ситуации, когда управление МКД приостанавливается и не осуществляется.

Старший юрист практики правового сопровождения предпринимательства МГКА “Бюро адвокатов “Де-юре” Кряжков Никита Игоревич.

Нельзя сказать, что принятое Постановление существенно ограничивает свободу предпринимательской деятельности управляющей компании в сфере управления МКД. Напротив, Конституционный суд РФ подчеркнул, что к обязанность управляющей компании по управлению МКД после прекращения договора управления носит временный характер.  Поскольку такое управление будет продолжаться до тех пор, пока не общим собранием собственников МКД не будет принято решение о выборе способа управления. Если собственники бездействуют, то орган местного самоуправления должен провести открытый конкурс по отбору управляющей организации. В свою очередь, управляющая организация может оспорить бездействие органа местного самоуправления в судебном порядке. И конечно же управляющая организация не лишена в этот период права получать от собственников плату за предоставление своих услуг.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *