Мораторий на взыскание неустоек с застройщиков, введенный Правительством РФ в условиях экономических кризисов, истекает 30 июня 2025 года. Мера, призванная поддержать строительную отрасль, ограничивает права дольщиков на компенсации за просрочку сдачи жилья, вызывая споры о балансе интересов. Эксперты прогнозируют разные сценарии: от полной отмены моратория до его продления с корректировками, обсуждая риски банкротств застройщиков и последствия для рынка недвижимости.
Текущая ситуация и механизм моратория
Мораторий, введенный в апреле 2020 года в ответ на пандемию COVID-19 и продленный в 2022–2024 годах из-за санкций и экономической нестабильности, запрещает дольщикам взыскивать с застройщиков неустойки за просрочку сдачи объектов, проценты за пользование средствами при расторжении договора долевого участия (ДДУ) и штрафы за игнорирование претензий, например, о недостатках жилья. Как поясняет Алексей Борисович Бессонов, зампредседателя МГКА «Глинка, Бессонов и партнеры», мораторий также блокирует исполнение судебных решений о взыскании неустоек, а приставы и банки не принимают исполнительные листы. Дольщики не могут требовать компенсации за строительные дефекты, выявленные в первой половине 2025 года, без доказательств их устранения.
Евгений Эмануилович Выговский, руководитель юридической группы ООО «СИК Девелопмент-Юг», уточняет, что взыскание неустоек возможно в редких случаях, когда застройщик не оспаривает претензии в суде. Однако такие исключения требуют активной юридической работы и доказывания умышленного затягивания строительства, что, по словам Анжелы Краснояровой, руководителя АН «РОСТ-ИНВЕСТ», крайне сложно на практике. Анастасия Архипова, директор агентства «А2 Риэлти», добавляет, что некоторые дольщики используют «лазейки» в ДДУ, заключенных до моратория, но успех зависит от отсутствия дополнительных соглашений, подписанных с застройщиком.
Иван Золотарев, эксперт агентства «Этажи» Москва, подчеркивает социальные последствия: многие дольщики, рассчитывавшие на сдачу жилья в срок, вынуждены одновременно оплачивать ипотеку и аренду, что приводит к финансовым трудностям. Он критикует мораторий за то, что он позволяет застройщикам затягивать сроки без последствий, называя дольщиков, требующих компенсаций, «потребительскими террористами».
Прогнозы: продление или отмена?
Владимир Соломатин, директор компании Architecta, считает, что мораторий не продлят, так как рынок недвижимости адаптировался к кризисам 2020–2024 годов. Слабые застройщики уже покинули отрасль, а сильные готовы нести ответственность. С 1 июля 2025 года дольщики смогут взыскивать неустойки, но исход будет зависеть от условий ДДУ, темпов строительства и судебной практики. Соломатин отмечает, что некоторые застройщики предлагают досудебные компенсации, чтобы избежать исков, особенно в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС), где клиенты более требовательны к срокам.
Александра Аверина, директор департамента Межотраслевой ассоциации СРО «Перспектива», прогнозирует продление моратория, возможно, на короткий срок или с исключениями, из-за сохраняющихся экономических трудностей: высокой ключевой ставки, роста цен на материалы и логистику. Она подчеркивает, что цель моратория — предотвратить массовые банкротства, но его сохранение снижает дисциплину застройщиков, что может ухудшить качество и сроки строительства.
Евгений Выговский поддерживает тезис о продлении, ссылаясь на падение продаж новостроек, отмену льготных ипотек и рост затрат. Он видит риски банкротств среди региональных застройщиков, у которых нет финансовой устойчивости, в отличие от федеральных компаний. Выговский считает, что без моратория отрасль столкнется с финансовой нагрузкой, которая усугубит ситуацию.
Алексей Бессонов резко критикует мораторий, введенный с 2020 года, за перекос в пользу застройщиков. Он напоминает о прошлых кризисах (банкротства СУ-155 и Urban Group), которые привели к тысячам недостроенных объектов, и считает, что застройщики злоупотребляют поддержкой, теряя мотивацию сдавать жилье вовремя. Бессонов, представляющий интересы дольщиков в более чем 6000 дел, выступает за частичную отмену ограничений, чтобы вернуть баланс прав и обязанностей. Он подчеркивает, что дольщики, особенно пострадавшие от экономических и личных трудностей (например, потери кормильца в СВО), нуждаются в защите.
Иван Золотарев надеется на отмену моратория, но признает силу лобби застройщиков, которое может добиться продления. Он отмечает, что застройщики уже ограничили размер неустоек (до 3% от стоимости объекта), что снижает компенсации дольщикам. Золотарев видит альтернативу в целевых мерах поддержки отрасли, чтобы избежать накала социальной напряженности.
Анастасия Архипова считает исход непредсказуемым, но указывает, что текущая судебная практика позволяет взыскивать неустойки по старым ДДУ, если не подписаны допсоглашения. Она минимизирует риск массовых банкротств в Москве, но признает угрозу для регионов.
Анжела Красноярова прогнозирует компромисс: продление моратория с частичным разрешением штрафов для компаний, умышленно затягивающих строительство. Без моратория дольщики смогут требовать компенсации за каждый день просрочки, но это может привести к банкротствам отдельных застройщиков, что осложнит получение жилья или возврата средств.
Риски банкротств и их последствия
Эксперты сходятся, что риск банкротств существует, но его масштабы зависят от региона и размера компании. Соломатин исключает массовую волну, утверждая, что рынок «очистился» от слабых игроков. Золотарев и Архипова подтверждают устойчивость крупных застройщиков, особенно в Москве, но указывают на уязвимость региональных компаний с низким финансированием. Выговский добавляет, что рост кадастровой стоимости земли, избыток непроданных объектов и отсутствие новых проектов усиливают давление на региональных девелоперов. Бессонов напоминает о прецедентах СУ-155 (30 000 пострадавших дольщиков) и Urban Group (13 000 недостроенных квартир), подчеркивая, что без эскроу-счетов и Фонда защиты прав дольщиков последствия были бы катастрофическими. Красноярова считает, что банкротства возможны, но их можно минимизировать при компромиссном подходе.
Рекомендации дольщикам и застройщикам
Архипова советует дольщикам тщательно проверять документы и избегать подписания допсоглашений, которые ограничивают их права. Бессонов рекомендует не передавать застройщикам списки недостатков без доказательств их устранения. Красноярова предлагает дольщикам собирать доказательства умышленных задержек, чтобы увеличить шансы на взыскание. Соломатин призывает застройщиков предлагать досудебные компенсации, чтобы сохранить доверие клиентов. Аверина и Выговский подчеркивают важность государственной поддержки для предотвращения системных рисков.
Перспективы и вызовы
Мораторий стал щитом для застройщиков, но бременем для дольщиков, лишенных инструментов защиты. Соломатин и Бессонов настаивают на отмене, видя в ответственности драйвер для отрасли, тогда как Аверина, Выговский и Красноярова предсказывают продление с корректировками, чтобы избежать коллапса. Золотарев и Архипова акцентируют социальную напряженность и необходимость компромисса. Риски банкротств реальны, особенно в регионах, но эскроу-счета и Фонд защиты дольщиков снижают угрозу долгостроев. Государству предстоит найти золотую середину: вернуть дольщикам право на компенсации, не дестабилизируя рынок. Итог определит, станет ли 2025 год годом справедливости для дольщиков или продолжением послаблений для застройщиков.
P.S. Действие моратория на штрафы для застройщиков жилья за задержку передачи квартир дольщикам продлят на вторую половину 2025 года, сообщил в интервью РИА Недвижимость на Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ) министр строительства и ЖКХ России Ирек Файзуллин.
