Переход права собственности при признании постройки самовольной и применение принципа добросовестности: позиция ВС РФ

Определение Верховного Суда РФ от 12.08.2025 по делу № А40-13678/2023 касается обжалования судебных актов по иску о признании права собственности юридического лица на здания, признанные ранее самовольными постройками.

Суть дела

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в суд с требованием о признании за ним права собственности на несколько объектов недвижимости (здания, с учетом имеющихся в них помещений), которые ранее по решению арбитражного суда были признаны самовольными постройками.

В обоснование исковых требований истец ссылался на то, что в спорных зданиях иным лицом была проведена реконструкция без соответствующего разрешения, в связи с чем, у истца отсутствовала возможность соблюсти порядок проведения реконструкции до момента строительства.

В удовлетворении исковых требований отказано. Право собственности за юридическим лицом не признано. Суд апелляционной инстанции оставил судебное решение суда первой инстанции без изменений, а жалобу без удовлетворения.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что строительство спорного объекта осуществлялось не в установленном законом порядке по вине застройщика, имевшего возможность получить необходимую разрешительную документацию, но не предпринявшего своевременно мер для ее получения, пришли к выводу об отсутствии оснований для признания права собственности на спорные постройки. Истец, приобретая спорные объекты, осознавал, что помещения являются самовольными постройками, признанными таковыми судом.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены. Признано право собственности общества с ограниченной ответственностью на помещения: надстройки технического этажа площадью 616,1 кв.м, надстройки № 1 и № 2 общей площадью 72,7 кв.м, антресоли 1-го этажа площадью 1039,3 кв.м, надстройки технического этажа площадью 1461,4 кв.м, помещения выхода на кровлю площадью 14,6 кв.м. Суд кассационной инстанции счел необходимым удовлетворить исковые требования истца, поскольку отказ в удовлетворении иска оставляет не разрешенным вопрос о правовой судьбе спорных объектов, что не соответствует принципу правовой определенности, предполагающему стабильность и гарантирующему справедливое правовое регулирование. Суд кассационной инстанции счел ошибочными выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что действия истца, при наличии вступившего в законную силу решения суда о сносе спорных объектов недвижимости как самовольных построек, направлены на преодоление обязательного к исполнению судебного акта, что является злоупотреблением правом, а также выводы о том, что заключение судебной экспертизы не имеет правового значения для рассматриваемого спора.

Однако при рассмотрении жалобы Судебная коллегия по экономически спорам Верховного Суда РФ выявила существенные нарушения норм материального и процессуального права, допущенные судом кассационной инстанции при разрешении данного спора.

Позиция Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации

Изучив материалы дела, проверив в соответствии с положениями статьи 291.14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению, обжалуемые судебные акты – отмене в силу следующего:

Во-первых, согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. В связи с этим отсутствую основания для удовлетворения заявленного в отношении этого же объекта, но иным лицом иска о признании прав на него как на самовольную постройку, даже без учета уже ранее состоявшегося судебного спора.

Во-вторых, заключая сделку купли-продажи, общество располагало информацией о наличии судебных споров относительно объектов недвижимости, было согласно приобрести объекты, в отношении которых ранее судом был принят судебный акт о признании помещений в здании самовольными постройками и их сносе, который продавцом намеренно не исполнялся, изменения в ЕГРН не вносились, а объекты в реконструированном виде были отчуждены по договору купли-продажи истцу.

В-третьих, общество, заявляя иск о признании права собственности на спорные объекты, обязано было представить основания наличия прав на земельный участок, на котором эти объекты находятся. Земельный участок ни предыдущему владельцу, ни истцу для каких-либо целей не предоставлялся, доказательств наличия прав на него суду не представлено.

В-четвертых, действия истца, при наличии вступившего в законную силу судебного акта, но не исполненного правопредшественником общества, по существу, направлены на признание права собственности на самовольно возведенный (реконструированный) объект недвижимости в целях преодоления обязательного к исполнению судебного акта, что является злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, поскольку судом кассационной инстанции допущены существенные нарушения норм права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов заявителей в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обжалуемое постановление суда округа подлежит отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат оставлению в силе.

Мнение эксперта

В рассматриваемом деле возникает многоаспектная юридическая проблема, нуждающаяся в детальном исследовании норм материального и процессуального права.

При исследовании материальных аспектов следует обратить внимание на следующие ключевые моменты:

1. В соответствии с действующим гражданским законодательством лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а соответственно право распоряжения отсутствует. Данное положение указывает на отсутствие оснований для признания прав на самовольную постройку, в отношении этого же объекта, и иным лицом.
2. Наличие в гражданском законодательстве положения, согласно которому добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, не означает, что при рассмотрении спорных ситуаций суды не должны удостовериться и оценить добросовестность субъектов спорных правоотношений по разным критериям и основаниям. Следует отметить, что Верховный суд Российской Федерации и Конституционный суд Российской Федерации неоднократно указывали на возможность защиты и признания права собственности только в отношении объектов, приобретенных на законных основаниях. 
3. Признание постройки самовольной свидетельствует об ее полном исключении из гражданского оборота в качестве объекта гражданских прав, за исключением случаев признания права на такой объект судом. 

При исследовании процессуальных аспектов следует обратить внимание на:

1. Решение суда, являясь актом правосудия, разрешающим дело по существу, должно содержать исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных в мотивировочной части фактических обстоятельств. Фактические обстоятельства должны быть подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям относимости и допустимости, преюдициальными фактами. При признании построек самовольными арбитражный суд первой инстанции, исследовав заключение эксперта, своим решением установил факт того, что спорные объекты не соответствуют нормам и правилам и создают угрозу жизни и здоровью граждан. Данный установленный факт носит преюдициальный характер, соответственно суд кассационный инстанции не должен был ставить под сомнение результаты первоначальной экспертизы, отвергать это доказательство как относимое, допустимое и достоверное по делу и делать вывод только на заключении судебной экспертизы, предоставленной в рамках рассмотрения дела.
2. Законная сила судебного решения является важным, ключевым свойством каждого постановления суда. Вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для всех и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. Необходимо подчеркнуть, что преодолеть исполнение вступившего в законную силу судебного решения нельзя, а совершение действий, направленных на неисполнение решения суда или на противодействие в исполнении свидетельствуют только о недобросовестности участника отношений.   

Надлежащая защита нарушенных прав и законных интересов может быть обеспечена исключительно посредством: скрупулезного установления юридически значимых обстоятельств дела в ходе судебного разбирательства и точного применения положений материального и процессуального законодательства.

Юнусова Ксения Васильевна, кандидат юридических наук, доцент, доцент Кафедры правового регулирования экономической деятельности Юридического факультета Финансового университета при Правительстве Российской Федерации