1 февраля 2024 г. Верховным Судом РФ было рассмотрено дело N 307-ЭС23-17082 по заявлению Индивидуального предпринимателя к Администрации о признании незаконным отказа администрации городского округа в изъятии принадлежащего заявителю встроенного помещения магазина путем выкупа; о признании незаконным бездействия, выразившегося в непринятии решения об изъятии для муниципальных нужд встроенного помещения магазина и соответствующей части земельного участка; возложении обязанности принять решение об изъятии для муниципальных нужд помещения и соответствующей части земельного участка, в течение тридцати дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Суть дела

Индивидуальный предприниматель является собственником нежилого помещения на основании договора купли-продажи от 17.08.2009, заключенного с Комитетом по управлению имуществом муниципального образования по результатам аукциона. Многоквартирный дом, в котором расположено спорное помещение включен в Адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2016 – 2017 годы, утвержденной постановлением Правительства Тверской области от 30.12.2015 № 697-пп.

В настоящее время жильцы многоквартирных домов, включенных в Адресную программу расселены, в них никто не проживает, здания являются аварийными, непригодными для эксплуатации и подвержены разрушению.

Индивидуальный предприниматель 13.04.2022 направил в Администрацию обращение, в котором просил изъять указанное помещение путем выкупа либо предоставить взамен жилое или нежилое помещение стоимостью не ниже выкупной. Письмом от 11.05.2022 администрация сообщила заявителю об отсутствии правовых оснований для изъятия спорного помещения, предоставления взамен другого жилого или нежилого помещения, указав, что многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим реконструкции заключением межведомственной комиссии.

Полагая, что отказ администрации в изъятии принадлежащего предпринимателю помещения является незаконным, последний обратился в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 23.12.2022 в удовлетворении заявленных требований о признании незаконным бездействия и отказа в изъятии для муниципальных нужд встроенного помещения магазина Индивидуальному предпринимателю было отказано.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд от 06.03.2023 г. согласился с указанными выводами суда первой инстанции и оставил решение в силе.

Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.07.2023 г. также согласился с выводами суда первой и апелляционной инстанций, оставив решение суда от 23 декабря 2022 г. в силе.

Суды, отказывая в заявленных требованиях исходили из того, что заключением межведомственной комиссии дом признан аварийным и подлежащим реконструкции, однако, решение о признании его подлежащим сносу или реконструкции не принималось, требование о сносе или реконструкции дома заявителю не направлялось, при этом ни одной из утвержденных региональной или муниципальной Адресных программ выкуп нежилых помещений в многоквартирных домах не предусмотрен. Суды учли, что бездействие администрации по непринятию решений о признании МКД подлежащим сносу или реконструкции незаконным не признавалось. Кроме того, многоквартирный дом включен в перечень памятников культуры, доказательств наличия оснований для его сноса в материалах дела не имеется. Расселение жилых помещений в многоквартирном доме не влечет прекращение права собственности заявителя на принадлежащее ему нежилое помещение.

Не согласившись с принятыми по настоящему делу судебными актами, индивидуальный предприниматель обратился в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Позиция Верховного Суда

Судебной коллегией по экономическим спорам ВС РФ по итогам рассмотрения материалов дела и обсуждения выводов, изложенных в кассационной жалобе, было установлено, что жалоба индивидуального предпринимателя подлежит удовлетворению, а принятые по настоящему делу судебные акты нижестоящих инстанций не отвечают требованиям законности, т.к. вынесены с существенным нарушением норм материального права, в связи с чем подлежат отмене.

Вывод ВС РФ основывается на следующих установленных данным Судом обстоятельствах.

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28.03.2017 № 624-О высказался о том, что положения статьи 32 Жилищного кодекса, направленные на защиту интересов собственников изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений, в том числе в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливающие условия изъятия жилого помещения, а также возможность предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения, конкретизируют положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 239.2 ГК РФ в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 п. 34 даны основания признания многоквартирного дома аварийном, а также определено, что в случае, если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, жилые помещения, расположенные в таком многоквартирном доме, являются непригодными для проживания.

На основании толкования вышеназванных норм, ВС РФ пришел к выводу, что дом, в котором расположено принадлежащее предпринимателю помещение, признан аварийным и подлежащим реконструкции, в связи с чем жилые помещения, за исключением спорного, расселены, как вошедшие в утвержденную Адресную программу, при этом независимо от оснований признания дома аварийным всем собственникам помещений в таких домах должна быть гарантирована равная защита права собственности.

Верховный суд РФ напомнил, что им уже неоднократно высказывалась правовая позиция, допускающая в отсутствие в законе нормы, предусматривающей возможность изъятия нежилых помещений, расположенных в домах, признанных аварийными, по тем же основаниям, которые регламентированы законом для жилых помещений в целях защиты прав собственников всех помещений в многоквартирном доме (определения от 03.07.2018 № 309-КГ17-23598, от 20.11.2018 №309-КГ18-13252) и недопустимости нарушения гарантированных Конституцией Российской Федерации прав и охраняемых свобод.

Однако, суды, проигнорировали указанные правовые позиции Верховного Суда Р.Ф.

Анализируя материалы дела, ВС РФ отметил, что поскольку ГК РФ не содержит нормы, регламентирующей порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений для государственных или муниципальных нужд, судам надлежало руководствоваться по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, (п. 10 статьи 32 ЖК РФ, ст. 239.2, 279 ГК РФ, ст. 56.3 ЗК РФ).

На основании изложенного, ВС РФ пришел к выводу, что судами нижестоящих инстанций были допущены существенные нарушения норм материального права, которые повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановления и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя.

Акты судов нижестоящих инстанций, а именно, решение Арбитражного суда Тверской области от 23.12.2022, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2023, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.07.2023 по делу № А66-11244/2022 нельзя признать законными, они подлежат отмене. Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции для разрешения спора и принятия решения с обязательным учетом, изложенного в данном определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ.

Мнение эксперта

Выводы, содержащиеся в рассматриваемом определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ, не являются новыми, но между тем, включают в себя несколько важных выводов о гарантированной равной защите прав всех собственников вне зависимости от основания признания дома аварийным, статуса помещения (жилое или нежилое).

В рамках рассмотрения указанного дела Верховный Суд РФ исходил из фундаментальных теоретических положений, в частности, применил нормы об аналогии закона, которая действует для жилых помещений и абсолютно справедливо отметил о недопустимости произвольного лишения и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения. Несмотря на то, что подход ВС РФ не является новым и суд неоднократно в своих определениях указывал на возможность применения аналогии закона в отсутствии необходимой нормы права, суды все равно допускают ошибки. Полагаю, что это было вызвано различными основаниями для признания дома аварийным и подлежащим реконструкции.

Своим определением суд окончательно устранил пробелы в законодательстве и сформировал единый подход при разрешении споров, связанных с правовыми последствиями признания аварийным нежилого помещения, используемого в предпринимательской деятельности.

Адвокат, член союза юристов-блогеров при АЮР Грозовская Елена Дмитриевна

Данный подход суда призван обеспечить равную защиту прав собственников жилых и нежилых помещений в случае признания дома аварийным и подлежащим реконструкции, поскольку противоположная позиция лишала бы собственника права использования, владения и распоряжения принадлежащим ему недвижимым имуществом, что в силу закона будет являться недопустимым.

Адвокат, член союза юристов-блогеров при АЮР Грозовская Елена Дмитриевна.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *