10 декабря 2024 г. Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации вынесено Определение № 41-КГ24-40-К4 по делу рассмотренному Ленинским районным судом г. Ростова-на-Дону, оставленным в силе апелляционной и кассационной инстанцией. Определением СКГД ВС РФ судебные акты нижестоящих судов отменены в связи с тем, что первой инстанцией при постановлении решения не были соблюдены требования о законности и обоснованности судебного акта, касающегося порядка выкупа земельного участка для муниципальных нужд.
Суть дела
Г.Ш.Х. являлся собственником земельного участка, кадастровый номер (данные изъяты), общей площадью 720 м2, расположенного по адресу: (данные изъяты), из категории земель населенных пунктов, используемых для садоводства. На земельном участке расположены жилой дом, вспомогательные строения и сооружения. Право собственности истца на указанные объекты недвижимости не оспаривалось. Постановлением администрации г. Ростова-на-Дону от 28 января 2022 г. №66 принято решение изъять путем выкупа для муниципальных нужд земельные участки и здания, в том числе часть принадлежащего истцу земельного участка, площадью 324 м (п. 1.27 постановления).
Решением Ростовской городской Думы от 21 декабря 2018 г. №605 утверждены Правила землепользования и застройки г. Ростова-на- Дону. Данными Правилами принадлежавший истцу изначальный земельный участок отнесен к зоне «ЗР-1» (зоны реформирования садоводческих и дачных хозяйств первого типа). Как установлено п. 4.2 ст. 53 Правил (в редакции, действовавшей на момент вынесения оспариваемого истцом постановления), для видов разрешенного использования, соответствующих кодам 13.0, 13.1, 13.2, устанавливается минимальные размеры земельного участка, равный 0,04 га. Из изложенного следует, что в Ростовской области земельный участок с разрешенным использованием для ведения садоводства, расположенный в территориальной зоне реформирования садоводческих и дачных хозяйств первого типа (ЗР-1), не может быть менее 400 квм.
Обращаясь в суд с иском, Г.Ш.Х. указывал, что после изъятия части земельного участка у него отсутствует возможность использовать по назначению оставшуюся часть площадью 396 квм, что также не соответствует минимальным размерам земельных участков, установленным в г. Ростове-на- Дону. Образовавшийся в результате изъятия части земельного участка для муниципальных нужд земельный участок, оставшийся в собственности истца, имеет площадь 396 м , что установлено судом и не оспаривалось.
В заключении комплексной судебной экспертизы, проведенной на основании определения Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 2 марта 2023 г., сделан вывод о том, что использовать земельный участок, оставшийся после выдела из него земельного участка площадью 324 м , технически не представляется возможным. При рассмотрении дела Г. Ш.Х. также ссылался на то, что Октябрьским районным судом г. Ростова-на-Дону ранее было рассмотрено гражданское дело по иску администрации г. Ростова-на-Дону к нему об изъятии части земельного участка путем выкупа и признании права муниципальной собственности. Решение по данному спору принято судом 25 июля 2023 г. и вступило в законную силу 4 октября 2023 г. Констатировав наличие решения другого суда, Лпнинский районный суд г. Ростова-на-Дону лишь указал на то, что оно находится на стадии апелляционного обжалования. Суд апелляционной инстанции в постановленном апелляционном определении отметил, что данное решение вступило в законную силу, однако вопреки доводам истца оценки его содержанию не дал, хотя в рамках рассмотренного Октябрьским районным судом г. Ростова-на-Дону дела также разрешался вопрос о правах и обязанностях сторон настоящего спора, вытекающих из принятого Администрацией г. Ростова-на-Дону решения об изъятии у Г.Ш.Х. части принадлежащего ему земельного участка. Таким образом, обстоятельства, установленные Октябрьским районным судом г. Ростова-на-Дону имели существенное значение для правильного разрешения настоящего спора и в силу ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ должны были быть учтены судами при рассмотрении иска Г.Ш.Х., чего сделано не было.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что нарушения порядка издания и/или утверждения Администрацией г. Ростова-на-Дону постановления об изъятии земельных участков, а также порядка извещения собственника земельного участка о предстоящем изъятии не допущено, при этом в изъятии земельного участка целиком не имеется необходимости. Обязанность муниципального органа принять решение об изъятии части земельного участка исполнена Администрацией г. Ростова-на-Дону надлежащим образом, раздел земельного участка и его оценка произведены, факт нарушения прав истца отсутствует. Суд апелляционной инстанции также указал, что баланс интересов сторон соблюден, поскольку за изъятие части земельного участка установлено возмещение. С такими выводами нижестоящих судов согласился суд кассационной инстанции.
Позиция Верховного Суда
Судом первой инстанции при постановлении решения не были соблюдены требования о законности и обоснованности судебного акта, а потому допущенные нарушения, не исправленные судом апелляционной инстанции и кассационным судом общей юрисдикции, являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены судебных постановлений.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что принятые по делу решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда общей юрисдикции нельзя признать законными, они подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Обоснование:
Как разъяснено в п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.
Как предусмотрено ст. 11 Земельного кодекса РФ, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно подп. 3 п. 6 ст. 11 Земельного кодекса Российской̆ Федерации при разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
По смыслу приведенных норм права, после изъятия части земельного участка изначальный объект прекращает своё существование, вместо него образуются два земельных участка, каждый из которых должен соответствовать требованиям, предъявляемым законодательством.
Для правильного разрешения возникшего спора суду надлежало установить, соответствуют ли образованные после издания постановления об изъятии части земельного участка для муниципальных нужд земельные участки таким требованиям.
В ст.11.9 Земельного кодекса Российской̆ Федерации определены требования к образуемым и измененным земельным участкам: Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами (п. 1).
Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами (п. 2).
Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утв приказом Росреестра от 10 ноября 2020 г. №П/0412, земельным участкам с видом разрешенного использования для ведения садоводства (осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешённого использования с кодом 2.1, хозяйственых построек и гаражей для собственных нужд) присвоен код 13.2.
Решением Ростовской городской Думы от 21 декабря 2018 г. №605 утверждены Правила землепользования и зайтроки г. Ростова-на-Дону. Данными Правилами принадлежавшей истцу изначальный земельный участок отнесен к зоне «ЗР-1» - зоны реформирования садоводческих и дачных хозяйств первого типа. Как установлено п. 4.2 ст. 53 Правил (в редакции, дейстовавший на момент вынесения оспариваемого истцом постановления), для видов разрешенного использования, соответствующих кодам 13.0, 13.1, 13.2, устанавливается минимальные размеры земельного участка, равные 0,04 га.
Из изложенного следует, что в Ростовской̆ области земельный участок с разрешенным использованием для ведения садоводства, расположенный в территориальной зоне реформирования садоводческих и дачных хозяйств первого типа (ЗР-1), не может быть менее 400 м2.
Образовавшийся в результате изъятия части земельного участка для муниципальных нужд земельный участок, оставшийся в собственности истца, имеет площадь 396 м , что установлено судом и не оспаривалось.
В силу п. 4 ст. 11 Земельного кодекса Российской̆ Федерации не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
В заключении комплексной судебной экспертизы, проведенной на основании определения Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 2 марта 2023 г., сделан вывод о том, что использовать земельный участок, оставшийся после выдела из него земельного участка площадью 324 м, технически не представляется возможным.
Суды нижестоящих инстанций выводы судебной экспертизы не приняли во внимание, надлежащей правовой оценки заключению не дали, мотивированных выводов о том, почему данное экспертное заключение не может быть принято и/или положено в основу решения, судом не сделано.
Иных доказательств того, что образованные в результате изъятия для муниципальных нужд земельные участки могут быть использованы по целевому назначению, судом при рассмотрении дела получено не было, хотя от установления указанных обстоятельств напрямую зависело разрешение вопроса о законности изданного Администрацией г. Ростова-на-Дону постановления.
Мнение эксперта
Вынесенное Постановление ВС РФ является интересным для практики разрешения земельных споров. В первую очередь оно интересно тем, что Верховным судом дана оценка обстоятельствам не в полном объеме исследованных в деле. Проведен подробный и полный анализ земельного законодательства субъекта РФ – Ростовской области. Исправляя допущенные нижестоящими судами ошибки Суд правомерно указал на 3 обстоятельства, имеющих существенное значение для дела:
- Наличие имеющего нормативного акта регионального значения, регулирующего установление минимальных критериев использования земельных участков для целей ведения садоводства
- В отсутствие специальных познаний у Суда – отсутствие обоснования почему не приняты во внимание выводы, сделанные экспертом по итогам проведения судебной экспертизы.
- Наличие спора между теми же сторонами, рассматриваемого в другом суде.
Для этой категории дел самым существенным и основополагающими являются именно выводы судебной экспертизы: возможность/невозможность использования вновь образованного участка, оставшегося во владении и пользовании Истца. Конечно, интересно посмотреть, а как же именно были обустроены новые границы ранее существовавшего участка и почему сделан вывод о невозможности использования вновь образованного участка. Невозможность связана с недоступностью нового участка (отсутствие подъездных путей?)? С тем что границы жилого дома заходят на участок, изъятый для муниципальных нужд? С тем, что коммуникации жилого дома оказались на изъятой части участка? Здесь много вопросов имеющих всегда самое большое значение для рассмотрения земельных споров.
Также интересен тот факт, что вновь образованный участок на 4 кв метра (допустимая норма 400 кв.м, а у истца остались в пользовании 396 кв.м) меньше допустимой нормы. Существенно это или нет (4квм) в обывательском понимании – скорее нет, в правовом значении оказалось значительным и повлияло на изменение вынесенных судебных решений.
В целом, данное Постановление суда интереснее всего с точки зрения именно последующего разрешения земельных споров, не только связанных с изъятием земель, но и в целом по спорам. Также, вынесенное Постановление может повлиять на изменение регионального законодательства, в которое могут быть внесены изменения в части порядка выкупа, зонирования и ВРИ земельных участков, исходя из будущих градостроительных планов. Поскольку, вынесенное судебное постановление может и будет использовано другими собственниками в случае возникновения схожих обстоятельств.
Адвокат, Управляющий партнер Адвокатского бюро г. Москвы «РИ-консалтинг», член наблюдательного совета АНО «МОССТРАТЕГИЯ» (ранее МОСИНИЦИАТИВА), член МРО «Деловая Россия»– Гладышева Елена Витальевна.
