В Государственную Думу внесен законопроект, обязывающий собственников жилья получать письменное согласие соседей перед сдачей квартиры в аренду, независимо от срока договора. Поправки предлагается внести в ст. 30 Жилищного кодекса РФ. По замыслу авторов, мера снизит конфликты, связанные с шумом, антисанитарией и неблагонадежными арендаторами. Эксперты по-разному оценивают инициативу: одни видят в ней шаг к упорядочиванию рынка аренды, другие — нарушение конституционных прав собственников.
Цели и потенциал законопроекта
Анастасия Архипова, риелтор и директор агентства недвижимости «А2 Риэлти», отмечает, что рынок аренды в России часто функционирует в теневом секторе, что создает риски для жильцов и соседей. Она поддерживает идею контроля, подчеркивая, что согласие соседей и обязательная регистрация договоров аренды в государственном реестре недвижимости повысят правовую защищенность сторон.
Такие меры помогут минимизировать проблемы с шумными или неблагонадежными арендаторами, а регулярная отчетность арендодателей обеспечит уплату налогов.
Анастасия Архипова, риелтор и директор агентства недвижимости «А2 Риэлти».
Архипова, однако, предупреждает, что дополнительные административные и налоговые нагрузки могут увеличить стоимость аренды, что снизит экономическую выгоду для собственников и спрос на рынке.
Дмитрий Юрьевич Иванов, директор ООО «Новая квартира» (Саратов), видит в законопроекте попытку повысить собираемость налогов и обеспечить прозрачность проживания в арендованных квартирах. Он считает, что для посуточной аренды, где жильцы часто ведут себя непредсказуемо, требование согласия соседей оправдано, так как такие квартиры фактически работают как гостиницы. Для длительной аренды Иванов предлагает ограничиться уведомительным порядком, чтобы не создавать избыточных барьеров. Он подчеркивает, что аренда помогает семьям покрывать расходы, особенно в случае наследственных квартир или жилья, купленного по семейной ипотеке для детей.
Инициатива поддерживает рынок недвижимости, занятость в строительной отрасли и демографию, но требует осторожного подхода, чтобы не спровоцировать рост цен и пустующих квартир.
Дмитрий Юрьевич Иванов, директор ООО «Новая квартира» (Саратов).
Юридические и практические проблемы
Юрий Александров, директор юридической компании «А.Лигал» (Санкт-Петербург), резко критикует законопроект, считая его противоречащим Конституции РФ и Гражданскому кодексу. Он ссылается на ст. 35 Конституции РФ и ст. 209 ГК РФ, которые гарантируют право собственника свободно распоряжаться имуществом, если это не нарушает интересы других лиц.
Требование согласия соседей ограничивает право собственности без значимого публичного интереса, так как нарушения со стороны арендаторов уже регулируются административными штрафами и другими мерами.
Юрий Александров, директор юридической компании «А.Лигал» (Санкт-Петербург).
Он называет инициативу юридически сомнительной и предполагает, что она может быть результатом лоббирования владельцев гостиниц, стремящихся устранить конкурентов на рынке краткосрочной аренды.
Юлия Сергеевна Фёдорова, генеральный директор ООО «ТЕРРА» (Санкт-Петербург), также считает законопроект проблемным. Она подчеркивает, что требование согласия соседей нарушает конституционное право на распоряжение собственностью. Фёдорова указывает на неясность механизма реализации: как фиксировать согласие или отказ, и что делать в случае необоснованных возражений соседей? Это, по ее мнению, чревато злоупотреблениями и усилением конфликтов в домах.
Вместо запрета предлагается регулировать посуточную аренду через уведомительный порядок или ограничения по срокам, как в зарубежных странах, чтобы сбалансировать интересы жильцов и арендодателей.
Юлия Сергеевна Фёдорова, генеральный директор ООО «ТЕРРА» (Санкт-Петербург).
Риски и альтернативы
Эксперты сходятся в том, что инициатива может привести к негативным последствиям. Александров и Фёдорова предупреждают о нарушении конституционных прав и росте социальной напряженности. Архипова и Иванов отмечают, что дополнительные расходы арендодателей повысят стоимость аренды, а избыточные ограничения могут привести к пустующим квартирам, особенно в семьях, использующих аренду для финансовой поддержки. Иванов подчеркивает важность сохранения аренды как источника дохода для молодежи, студентов и семей, купивших жилье в ипотеку.
В качестве альтернативы Фёдорова предлагает усилить контроль за посуточной арендой, а Александров — использовать существующие административные меры для борьбы с нарушениями. Архипова выступает за обязательную регистрацию договоров аренды, чтобы повысить прозрачность рынка без ограничения прав собственников.
Перспективы обсуждения
Законопроект вызвал оживленные споры среди юристов, риелторов и управляющих компаний. Его сторонники видят в нем способ упорядочить рынок аренды и защитить права соседей, тогда как критики считают его чрезмерным вмешательством в право собственности. Успех инициативы будет зависеть от того, удастся ли законодателям найти баланс между интересами жильцов, арендодателей и государства, избегая бюрократических барьеров и экономических потерь.
