Верховный Суд Российской Федерации (далее также — Верховный Суд РФ) вынес Определение от 12 ноября 2025 года №19-КАД25-11-К5, в котором дал правовую оценку порядку предоставления имущественных налоговых вычетов при одновременной продаже нескольких объектов недвижимости, находящихся в долевой собственности.
Суть дела
15 сентября 2021 года гражданин Ш. и еще двое собственников (каждый владел по 1/3 доли) реализовали по одному договору купли-продажи два самостоятельных объекта недвижимости: земельный участок и расположенный на нем жилой дом.
В связи с тем, что гражданин Ш. не представил налоговую декларацию, Межрайонная ИФНС (далее также – налоговый орган) провела камеральную проверку и 26 декабря 2022 года приняла решение о привлечении гражданина Ш. к налоговой ответственности в соответствии с п. 1 ст. 119 и
п. 1 ст. 122 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Налоговый кодекс РФ), с назначением штрафов и пеней, доначислений налога на доходы физического лица (далее – НДФЛ) за 2021 год с дохода от продажи имущества в указанных ранее долях.
Налоговый орган исходил из того, что при продаже имущества, находившегося в долевой собственности, налоговый вычет в размере
1 000 000 руб. должен распределяться между всеми собственниками пропорционально их долям применительно ко всей сделке в целом, в отношении всей суммы дохода от продажи всего имущества.
Гражданин Ш. не исполнил требование об уплате образовавшейся задолженности, что повлекло в дальнейшем обращение налогового органа в суд с иском о взыскании задолженности.
Решением Кочубеевского районного суда Ставропольского края от 12 сентября 2024 года исковые требования налогового органа были удовлетворены в полном объеме. Определениями Ставропольского краевого суда от 19 ноября 2024 года и Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 2 апреля 2025 года решение суда первой инстанции признано законным, а жалобы гражданина Ш. оставлены без удовлетворения.
Гражданин Ш., не согласившись с выводами нижестоящих судов, подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ, в которой просил отменить принятые по делу судебные акты в связи с неправильным применением норм материального права.
Позиция Верховного Суда РФ
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ полностью удовлетворила жалобу гражданина Ш., отменив акты нижестоящих судов и отказав налоговому органу в иске.
Указывая на существенное нарушение норм материального права при вынесении решений судами, Верховный Суд РФ подчеркнул, что по смыслу положений пп. 1 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ, право на имущественный налоговый вычет привязано к виду отчуждаемого имущества. Установленный законодателем лимит налогового вычета в размере 1 000 000 рублей применяется к каждому объекту недвижимости в отдельности, что исключает возможность суммирования доходов от разных объектов для целей применения одного совокупного вычета.
Особое внимание в Определении Верховный Суд РФ уделил критериям применения принципа пропорциональности, закрепленном в подп. 3 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ. Опираясь на правовую позицию, изложенную в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 13 марта 2008 года № 5-П, Верховный Суд РФ указал, что распределение вычета между совладельцами пропорционально их долям допустимо исключительно в тех случаях, когда имущество отчуждается как единый объект права собственности. В ситуации, когда по одному (единому) договору реализуются несколько самостоятельных объектов недвижимости, налоговые льготы в виде имущественного налогового вычета должны исчисляться автономно в отношении каждой доли в праве собственности на каждый объект.
Верховный Суд РФ, приведя детальный расчет дохода гражданина Ш. от реализации своих долей в имуществе, отдельно отметил, что нижестоящими судами при разрешении данного спора и проверки правильности расчета НДФЛ не было учтено право налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета по каждому объекту недвижимости в отдельности. Установив, что совокупный размер вычетов фактически превысил полученный гражданином Ш. доход, Верховный Суд РФ определил отсутствие у гражданина Ш. задолженности по уплате НДФЛ за 2021 год.
Мнение эксперта
Рассматриваемое Определение Верховного Суда РФ от 12 ноября 2025 года № 9-КАД25-11-К5 является знаковым для формирования единообразной практики по налоговым спорам физических лиц.
Верховный Суд РФ четко разграничил понятия «гражданско-правовой договор» и «объект налогообложения», подтвердив, что способ оформления сделки в виде единого документа не может лишать налогоплательщика права на имущественный налоговый вычет в отношении каждого обособленного объекта. Нижестоящие суды при рассмотрении данного дела необоснованно проигнорировали тот факт, что право на имущественный налоговый вычет законодательно привязано к конкретному объекту недвижимости, а не к правоустанавливающему документу.
Данным Определением Верховный Суд РФ защитил право налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета в полном объеме по каждой реализованной доле в каждом отдельном объекте недвижимости.
Правовая позиция и выводы Верховного Суда РФ, указанные в Определении, представляются актуальными и необходимыми для граждан, распоряжающихся комплексными объектами недвижимости, и должны учитываться судами при разрешении аналогичных споров с налоговыми органами.
Валентина Яковенко, практикующий юрист, член Союза юристов-блогеров на базе МГЮА им. О. Е. Кутафина при поддержке Ассоциации юристов России
