Определение Верховного Суда РФ от 18.11.2024 № 310-ЭС24-9039 разъясняет универсальность права преимущественного приобретения при любом возмездном отчуждении доли в праве общей долевой собственности и полномочия регистрирующего органа при неподтверждении в установленном порядке отказа от такого права.
Суть дела
По договору займа Предприниматель передал Заемщику заем в сумме 400 000 руб.
В связи с неисполнением Заемщиком обязательства по возврату суммы займа стороны заключили соглашение об отступном, в соответствии с условиями которого в качестве отступного Заемщик обязуется передать в собственность Предпринимателю 2/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
Предприниматель и Заемщик обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на указанные 2/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.
Уведомлениями государственная регистрация права была приостановлена на основании пункта 57 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – Закон о регистрации).
Впоследствии, Управление Росреестра отказало в государственной регистрации перехода права.
Не согласившись с решениями о приостановлении и последующем отказе в государственной регистрации перехода права, Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Росреестра о признании незаконными уведомлений о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности; о признании незаконными отказов в государственной регистрации перехода права собственности на 2/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок; о возложении на Управление Росреестра обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Предпринимателя и осуществить государственную регистрацию перехода к Предпринимателю права собственности на 2/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в удовлетворении заявления отказано. При этом, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 246, 250 ГК РФ, пунктом 2 части 2 статьи 14, подпунктами 5, 7 части 1 статьи 26, статьей 27, пунктом 3 части 1 статьи 29, частями 2, 3 статьи 47 Закона о регистрации, пунктами 1, 2, 4 статьи 1, пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” (далее – Закон № 101-ФЗ), пунктом 91 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.07.2015 № 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”, пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 “О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств” (далее – постановление № 6) и исходили из того, что при осуществлении государственной регистрации перехода права на основании соглашения об отступном, в качестве которого передается доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, подлежат установлению обстоятельства, связанные с соблюдением прав иных сособственников на преимущественное приобретение такой доли.
Поскольку на государственную регистрацию перехода права Предприниматель и Заемщик не представили документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и сведения об извещении других собственников об отчуждении доли, оспариваемые решения Управления Росреестра являются законными и обоснованными.
Постановлением суда кассационной инстанции судебные акты судов первой и апелляционной инстанций отменены, заявление Предпринимателя удовлетворено.
При этом, суд кассационной инстанции исходил из того, что как указано в пункте 7 постановления № 6, по смыслу статьи 409 ГК РФ, если взамен обязательства по уплате денег в качестве отступного предоставляется имущество, в отношении которого действует преимущественное право покупки, лицо, обладающее этим правом, может воспользоваться средствами защиты, предусмотренными на случай нарушения такого преимущественного права.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, следует, что при нарушении сделкой преимущественного права покупки основания для признания сделки недействительной отсутствуют, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ – иск о переводе прав и обязанностей покупателя.
При этом если имуществом, передаваемым кредитору в качестве отступного, является недвижимая вещь, то такое имущество считается предоставленным кредитору с момента государственной регистрации перехода права собственности на эту вещь в ЕГРН.
В отсутствие государственной регистрации права в отношении спорного земельного участка, предоставленного в качестве отступного кредитору, лицо, обладающее преимущественным правом покупки, лишено возможности воспользоваться средствами защиты, предусмотренными на случай нарушения такого преимущественного права.
Управление Росреестра обратилось в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой на постановление суда кассационной инстанции.
Позиция Верховного Суда
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, Верховный Суд РФ определил отменить постановление суда кассационной инстанции и оставить в силе судебные акты судов первой и апелляционной инстанций в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Закона № 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.
В то же время с учетом принципа сохранения целевого использования земель сельскохозяйственного назначения, вытекающего из подпункта 1 пункта 3 статьи 1 Закона № 101-ФЗ, и исходя из того, что отношения общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения возникли в результате осуществления приватизации сельскохозяйственных угодий, принадлежавших колхозам и совхозам, путем наделения их членов (работников) правом на земельный пай, федеральный законодатель определил в пункте 1 статьи 12 названного Федерального закона, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, в случае, если число участников долевой собственности на этот земельный участок превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных в статьях 12 – 14 данного Федерального закона (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30 января 2009 г. № 1-П).
Так, согласно пункту 2 статьи 12 Закона № 101-ФЗ в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.
Таким образом, правила о преимущественном праве покупки направлены на установление баланса между интересом участников общей долевой собственности в сохранении контроля над персональным составом членов их сообщества, с одной стороны, и интересом участника общей долевой собственности в свободном отчуждении принадлежащего ему объекта, с другой. В сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения в случае участия в общей долевой собственности более пяти лиц законодатель исходит из целесообразности меньшего учета контроля участников общей долевой собственности при условии сохранения целевого использования земельного участка сельскохозяйственными организациями и крестьянскими фермерскими хозяйствами. В то же время при меньшем количестве участников общей долевой собственности презюмируется наличие между ними более тесных связей.
В настоящем споре число участников долевой собственности не превышает пять, поэтому к сделке по отчуждению долей в праве общей собственности на указанный земельный участок применяются правила Гражданского кодекса без учета особенностей, установленных статьей 12 Закона № 101-ФЗ.
В соответствии со статьей 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса.
В силу статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 данного Кодекса.
При этом передача имущества в собственность по соглашению об отступном в обмен на получение денежных средств по договору займа является распоряжением имуществом в виде его возмездного отчуждения. В связи с этим при таком отчуждении имущества истец также имеет право на преимущественное приобретение доли.
Данный вывод следует из разъяснений, изложенных в пункте 7 постановления № 6 и пункте 7 Обзора практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса Российской Федерации, утвержденного Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 № 102.
При этом в силу пункта 3 постановления № 6 соглашение об отступном может предусматривать предоставление отступного как непосредственно в момент заключения такого соглашения, так и в будущем. Если моменты заключения соглашения и предоставления отступного не совпадают, между сторонами возникает факультативное обязательство, по которому должник вправе как исполнить первоначальное обязательство, так и предоставить отступное, которое кредитор обязан принять (статьи 308.2, 406, 409 ГК РФ).
Следовательно, факт регистрации перехода права собственности на объект недвижимости имущества влияет именно на прекращение обязательства предоставлением отступного. Однако право преимущественной покупки считается нарушенным в том числе до исполнения заключенного соглашения об отступном или купли-продажи. В результате применения специального средства защиты в виде перевода прав и обязанностей покупателя происходит замена именно стороны по договору, а не автоматический переход вещного права.
Таким образом, одним из критериев для определения сферы действия преимущественного права является намерение обязанного лица совершить отчуждение объекта за деньги.
По общему правилу отступное конструируется по модели факультативного обязательства, в рамках которого основная обязанность, исполнения которой вправе требовать контрагент, заключается в уплате денег, а факультативная – предоставить спорный объект, обремененный преимущественным правом. То есть, по сути, обязанное лицо продает спорный объект кредитору за сумму, равную сумме своего долга.
К отношениям сторон, возникшим из передачи отступного, применяются некоторые правила об отношениях купли-продажи. Так, в пункте 6 постановления № 6 указано, что если в принятом кредитором отступном будут обнаружены скрытые недостатки, то он вправе воспользоваться средствами защиты, предусмотренными правилами о соответствующем этому предоставлению договоре, если иное не вытекает из существа обязательства или предмета предоставления. Например, если в качестве отступного по возмездному договору было предоставлено имущество ненадлежащего качества, кредитор может воспользоваться средствами защиты, указанными в статье 475 ГК РФ, или иными средствами защиты в зависимости от допущенного нарушения (например, статьи 460, 461 ГК РФ), если иное не вытекает из существа отношений по передаче отступного.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируются Законом о регистрации (статья 1).
Согласно пункту 1 статьи 8.1 ГК РФ государственная регистрация прав на имущество осуществляется на основе принципов проверки законности основания регистрации.
Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона о регистрации).
В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении таковой.
Таким образом, при проведении государственной регистрации уполномоченный орган осуществляет правовую экспертизу документов и проверку законности сделки.
На основании подпунктов 5, 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для ее осуществления, а также если форма и (или) содержание документа, представленного для государственной регистрации, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.
В осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав (статья 27 Закона о регистрации).
При этом нарушение права преимущественной покупки не является по общему правилу основанием для признания сделки недействительной.
В соответствии с пунктом 91 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” в случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 ГК РФ не подлежит применению. Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ, пункт 18 статьи 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 года № 14-ФЗ “Об обществах с ограниченной ответственностью” и т.д.).
Соответственно нарушение преимущественного права покупки влечет возникновение самостоятельного способа защиты права. При этом сделка является действительной.
Вместе с тем в пункте 40 части 1 статьи 26 Закона о регистрации в качестве основания для приостановления регистрации названо отсутствие документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и неистечение месячного срока со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, за исключением случаев продажи доли в праве общей собственности на основании сделок, совершенных в нотариальной форме. В силу части 7 статьи 26 Закона о регистрации государственная регистрация приостанавливается до истечения одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
Таким образом несмотря на то, что сделка, заключенная в нарушение правил о преимущественном праве покупки, является действительной, законом регистратору предоставлено право проверять соблюдение указанных правил.
При таких обстоятельствах, в отсутствие документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и сведений об извещении других собственников об отчуждении доли, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о законности оспариваемых решений Управления Росреестра, а суд округа неправильно не применил к спорным правоотношениям приведенные нормы ГК РФ, Закона № 101-ФЗ и Закона о регистрации.
Так, при заключении соглашения об отступном, по результатам которого осуществляется отчуждение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок подлежат установлению обстоятельства, связанные с соблюдением прав иных сособственников на преимущественное приобретение такой доли.
Поскольку на государственную регистрацию перехода права Предприниматель и Заемщик не представили документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и сведения об извещении других собственников об отчуждении доли, суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали оспариваемые решения Управления Росреестра законными и обоснованными, а суд округа необоснованно признал данные решения незаконными и обязал регистрирующий орган осуществить государственную регистрацию перехода права.
Мнение эксперта
Рассматриваемое определение содержит два важных момента для дальнейшего формирования правоприменительной практики.
Во-первых, раскрывает правовую сущность права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности другими сособственниками при любом ее возмездном отчуждении одним из сособственников. Сособственники обладают правом преимущественной покупки при любом возмездном отчуждении доли, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.
управляющий партнер юридической компании ЮКО Юлия Иванова.
При этом, под возмездным отчуждением необходимо понимать любую ситуацию, когда сособственник получает в обмен на отчуждение доли любую имущественную выгоду, заключающуюся как в приращении имущества (актива), так и в уменьшении обязательств (пассива). Соответственно, другие сособственники имеют право выкупить отчуждаемую долю по стоимости такой имущественной выгоды. Применительно к отчуждению доли на основании соглашения об отступном в качестве такой стоимости выступает размер прекращаемых предоставлением отступного обязательств. Право преимущественной покупки, как средство защиты интересов сособственников и обеспечения баланса интересов отчуждающего сособственника, приобретателя доли и других сособственников, возникает с момента заключения сделки, являющейся основанием для перехода доли.
Во-вторых, полномочия регистрирующего органа в случае непредоставления всех документов, подтверждающих правомерность сделки, в том числе получение необходимых согласий для ее совершения. Закон о регистрации устанавливает различные правовые последствия для непредставления такого согласия:
- если отсутствие такого согласия является таким нарушением императивных требований закона, которые в силу прямого указания закона или сущности правового регулирования является основанием для квалификации такой сделки ничтожной — регистрирующий орган приостанавливает государственную регистрацию права на основании такой сделки, а при непредставлении в течение срока приостановления — выносит решение об отказе в регистрации (пункт 15 части 1 статьи 26, часть 1 статьи 27 Закона о регистрации);
- если отсутствие такого согласия не является само по себе основанием для признания сделки ничтожной и в законе прямо не предусмотрена необходимость такого согласия для регистрации права — регистрирующий орган обязан произвести государственную регистрацию сделки или права с одновременным внесением в ЕГРН записи о том, что соответствующая сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица (пункт 4 части 3 статьи 9, пункт 5 статьи 38 Закона о регистрации);
- законом прямо предусмотрено представление такого согласия как необходимого условия регистрации права (например, в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 22, пунктом 2 статьи 52, пункт 4 статьи 53 Закона о регистрации) – регистрирующий орган приостанавливает государственную регистрацию права на основании такой сделки, а при непредставлении в течение срока приостановления — выносит решение об отказе в регистрации.
