Верховный Суд напомнил о специальных основаниях прекращения залога

21.08.2024 Судебной коллегией по гражданским делам ВС РФ принято определение № 305-ЭС24-7798 по делу № А41-91013/2022 о направлении спора на новое рассмотрение, поскольку судами не применены нормы права, устанавливающие основания прекращения залога в отношении земельных участков и прав аренды на них, предоставленные застройщиком в обеспечение исполнения его обязательств по договорам долевого участия в строительстве.

Суть дела

В 2004 г. между Министерством имущественных отношений Московской области и крупным застройщиком из Московской области был заключен договор аренды земельного участка площадью 297 718 кв.м, расположенного в Балашихинском р-не Московской области для многоэтажного строительства, сроком на 49 лет.

В 2015 г. данный земельный участок был разделен застройщиком на 27 земельных самостоятельных участков, которым были присвоены отдельные кадастровые номера.

К 2018 г. из договора аренды по соглашению с арендодателем застройщиком было исключено 6 земельных участков. Право аренды в отношении оставшихся 21 земельных участков было заложено застройщиком по договорам залога земельных участков и договорам долевого участия в строительстве, заключенными с частными лицами и банками, предоставившим заемные средства застройщику на реализацию многоэтажного строительства.  

Решением Арбитражного суда Московской области от 21.10.2021 долгосрочный договор аренды между застройщиком и Министерством имущественных отношений Московской области расторгнут ввиду нецелевого использования земельного участка и нарушения обязательств по внесению арендной платы (дело А41-81403/2020).

В связи с прекращением права аренды земельного участка муниципалитет г. Балашихи  обратился в Арбитражный суд Московской области к арендатору земельного участка, банку и инвесторам, предоставившим заемные средства под ипотеку земельных участков с иском о признании отсутствующими обременений в виде залога недвижимости, установленных в пользу залогодателей по 13 договорам залога права аренды, а также в отношении залога имущественных прав по договору участия в долевом строительстве в отношении прав аренды 21 земельного участка, расположенных в Балашихе, и исключении из ЕГРН регистрационных записей о соответствующих обременениях.

27.07.2023 Арбитражный суд Московской области исковые требования муниципалитета удовлетворил, указав, на то, что в случае прекращения права аренды земельного участка, залог также подлежит прекращению, так как он является производным от права аренды (дело № А41-91013/2022).

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2023 и Арбитражного суда Московского округа от 12.02.2024 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

08.04.2024 Промсвязьбанк (правопредшественник СМП Банка, предоставившего кредита застройщику пол залог участка) обратился в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой, в которой указал, что судами неправомерно исключены из ЕГРН записи об обременениях земельных участков, возникших в связи с заключением между застройщиком и частными лицами договоров участия в долевом строительстве, поскольку действие этих обременений не зависит от прекращения права аренды земельных участков.

Поскольку данные доводы Банка не получили своего рассмотрения Определением Верховного Суда от 21.08.2024 все судебные акты по делу были отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции для их разрешения.

Позиция Верховного Суда

Судебная коллегия Верховного Суда РФ с выводами нижестоящих судов не согласилась по следующим основаниям:

1. судами не дана оценка доводам Промсвязьбанка и его правопредшственника о наличии в числе оспариваемых муниципальным образованием обременений ограничений в виде ипотеки земельного участка и прав аренды земельного участка, возникших в связи с заключением застройщиком договоров с участниками долевого строительства;
2. судами не дана оценка доводам Промсвязьбанка и его правопредшственника об обязательном и приоритетном применении к спорным правоотношениям норм Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», закрепляющие специальные основания прекращения залога недвижимого имущества и имущественных прав;
3. судами не исследованы обстоятельства, связанные с исполнением заключенных застройщиком договоров участия в долевом строительстве, как следствие, не установлены предусмотренные частью 8.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ основания прекращения, возникших в силу названного закона обременений соответствующих земельных участков.  

Мнение эксперта

21.08.2024 Верховный Суд РФ опубликовал Определение № 305-ЭС24-7798 по делу № А41-91013/2022, в котором справедливо обратил внимание на проблему соотношения общих и специальных оснований прекращения залога имущества и имущественных прав.

По общему правилу залог имущества (имущественных прав) прекращается по основаниям гражданского законодательства, предусмотренным в ст. 352 ГК РФ и основаниям, установленным самим договором залога. 

Самым распространенным случаем прекращения залогового обязательства является гибель предмета залога или прекращение обязательства, из которого он возник, например в силу расторжения договора аренды земельного участка по соглашению сторон или решению суда. Собственно, это свойство акцессорности залогового права, обозначенное в п. 1 ст. 352 ГК РФ, и было рассмотрено судами по делу № А41-91013/2022 применительно к залогу права аренды земельного участка, возникшего из договора между застройщиком и собственником земельного участка.

В тоже время, в отношении залога, устанавливаемого законом, имеются специальные основания его прекращения, которые не получили изучения и оценки со стороны арбитражных судов по делу № А41-91013/2022, вплоть до подачи кассационной жалобы Промсвязьбанком.

Таким особым случаем, вследствие которого возникает залог недвижимого имущества в силу закона, являются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов.

Так, положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в целях обеспечения исполнения обязательств застройщика по строительству многоквартирного дома в пользу дольщиков, средства которых застройщик привлекает для строительства, устанавливается залог на земельный участок, предоставленный застройщику под строительство многоквартирного дома (или устанавливается залог на право аренды земельного участка, на котором осуществляется многоэтажное строительство).

В соответствии с ч. 1 ст. 213 Закона № 214-ФЗ предмет залога считается возникшим у участника долевого строительства (дольщика) с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве.

Законом № 214-ФЗ урегулированы также отношения прекращения залога земельных участков и залога имущественных прав по договорам долевого участия в строительстве, заключенными между застройщиком и частными лицами.

В частности, в силу п. 8.1 ст. 13 Закона № 214-ФЗ залог земельного участка или имущественных прав прекращается по договору долевого участия в строительстве с момента государственного кадастрового учета многоквартирного дома. Это последствие применяется только в том случае, если застройщик построил и передал помещение многоквартирного дома первому в очереди дольщику и последний произвел государственную регистрацию права собственности за полученным помещением в доме.

В п. 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 со ссылкой на ст. 36 ЖК РФ предельно ясно сформулировано разъяснение о том, что «…с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок». 

В данном случае основанием прекращения обременения в виде установленного законом залога земельного участка является не расторжение договора аренды между застройщиком и собственником земельного участка, а факт регистрации права собственности на приобретенное помещение в многоквартирном доме за первым дольщиком в доме.

Именно, такое специальное правовое регулирование оснований прекращения залога позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства.

Бибиков Сергей Евгеньевич, кандидат юридических наук, старший преподаватель Университета им. О.Е. Кутафина, старший юрист Бюро адвокатов «Де-юре».

Поскольку нижестоящими судами не были произведены такие умозаключения о приоритете правил о залоге, предусмотренные ч. 9 ст. 13 Закона № 214-ФЗ по отношению к общим положениям ст. 352 ГК РФ и закона «Об ипотеке», следует поддержать позицию Верховного Суда РФ о направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При этом, данная позиция, не воспринятая судами Московской области, уже не раз была проиллюстрирована Верховным Судом РФ по делам, рассматриваемым с участием застройщиков. Например, по делу застройщика Инвестмент Технолоджис высший суд указал, что поскольку ипотека права аренды в силу прямого указания в Законе об участии в долевом строительстве устанавливается в пользу залогодержателей – участников договоров по долевому участию в строительстве, обеспечивая исполнение именно этих договоров, вывод судов на прекращение договора аренды земельного участка, как обеспечиваемое ипотекой обязательство, и применение в связи с этим подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ, нельзя признать обоснованным (дело № А41-23298/13).

Очевидно, что при повторном рассмотрении дела № А41-91013/2022 арбитражному суду следует не просто правильно применить нормы материального права, но и исследовать обстоятельства, связанные с исполнением застройщиком своих обязательств по договорам долевого участия в строительстве (в частности, установить ввод дома в эксплуатацию, акт приема-передачи помещения в доме первому дольщику в очереди, факт регистрации права собственности на помещение за покупателем, либо неплатежеспособность застройщика исполнить обязательства по строительству дома).

В этой связи выводы арбитражного суда о прямой зависимости права залога от действительности права аренды земельного участка, переданного застройщику для строительства многоквартирного дома за счет средств участников долевого строительства, являются ошибочными по данному делу, поскольку прямо нарушают интересы частных лиц в получении встречного предоставления от профессиональной деятельности застройщика, связанной с повышенными рисками на рынке строительства недвижимости.