Определение Верховного Суда РФ от 01.10.2024 № 117-КГ24-8-К4 связывает начало течения срока исковой давности по требованию о защите права на недвижимое имущество с необходимостью соблюдения стандарта добросовестного поведения.
Суть дела
Банк с февраля 2001 г. являлся собственником нежилого здания.
31.05.2018 г. между Банком, от имени которого действовал председатель правления, и К. был заключен договор купли-продажи указанного здания, и зарегистрирован переход права собственности.
05.06.2018 г. между К. и Г. заключен нотариально удостоверенный договор купли-продажи данного здания. Право собственности Г. зарегистрировано 08.06.2018 г.
02.07.2018 г. между Банком (продавец) и О. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи этого же здания. Согласно пункту 2.2 указанного договора основной договор должен быть заключен сторонами после регистрации прав продавца на объект ЕГРН, но не позднее 31.05.2022 г.
В мае 2021 г. и марте 2022 г. О. обратился к Банку с предложением о заключении договора купли-продажи здания, в ответ на которое в июне 2021 г. сообщено о невозможности заключить основной договор купли-продажи ввиду наличия судебного спора, а в марте 2022 г. – представитель Банка сообщила об отсутствии у нее полномочий совершать сделки от имени Банка и на продолжение судебных разбирательств в отношении спорного имущества.
Г. на основании договора аренды от 26.06.2019 передал спорное здание в аренду сроком на пять лет ООО «Е», которое, в свою очередь, передало 01.03.2021 г. данное здание в субаренду ООО “В” сроком на три года.
Вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции от 13.01.2020 по ранее рассмотренному делу отказано в удовлетворении иска Б. к Банку, К. и Г. о признании сделок недействительными, признании права собственности и об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
При рассмотрении названного спора судом исследовались договоры купли-продажи от 31.05 и 05.06.2018 г. и обстоятельства их заключения, оснований для признания их недействительными установлено не было.
Банк обратилось в суд с иском к К., Г. и С., в котором просил признать недействительными договоры купли-продажи от 31.05 и 05.06.2018 г., а также договор аренды и договор субаренды. В обоснование требований Банк ссылался на то, что при проверке в 2020 году собственных активов истцу стало известно, что данное здание принадлежит Г. на основании договора купли-продажи от 05.06.2018, заключенного с К., который, в свою очередь приобрел его у Банка на основании договора купли-продажи от 31.05.2018 г. Между тем Банк какие-либо сделки в отношении указанного здания с К. не заключал и полномочия на распоряжение зданием никому не передавал. Действовавший на тот момент руководитель Банка не мог заключить договор купли-продажи от 31.05.2018 г., поскольку постоянно находился на территории Украины. Подпись в договоре купли-продажи и в заявлении о регистрации перехода права собственности не соответствует подписи председателя правления. Банк также указал, что у него имелась предварительная договоренность с О. о заключении договора купли-продажи спорного имущества.
О. также заявил самостоятельные требования, аналогичные требованиям Банка, а также просил возложить на Банк обязанность заключить с ним договор купли-продажи здания на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи, и истребовать это здание из незаконного владения Г.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении исков Банка и О. отказано.
Отказывая в удовлетворении исков, суд первой инстанции, установив, что председатель правления, действующий от имени Банка, в день заключения договора купли-продажи от 31.05.2018 г. лично подал заявление о принятии дополнительных документов в регистрирующий орган, где его личность была удостоверена, а подпись заверена работником регистрирующего органа, а также принимая во внимание обстоятельства, установленные по ранее рассмотренному делу с участием Банка, и факт выбытия здания из владения Банка на момент заключения предварительного договора купли-продажи, пришел к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемых сделок недействительными.
Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу о пропуске Банком срока исковой давности, указав, что при должной степени осмотрительности истец должен был узнать об оспариваемой сделке от 31.05.2018 г. еще в 2018 году.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил и постановил по делу новое решение об удовлетворении исков Банка и О.
Суд апелляционной инстанции исходил из того, что на момент заключения договора купли-продажи от 31.05.2018 г. ни один из участников сделки на территории населенного пункта, где заключался договор, не находился, стоимость имущества указанная в названном договоре не соответствует действительной его стоимости, при этом Банк имел намерение на отчуждение О. всего принадлежащего ему имущества, в связи с чем договор купли-продажи от 31.05.2018 г. является недействительным, заключенным в отсутствие на это воли Банка.
Учитывая недействительность договора купли-продажи от 31.05.2018 г., суд апелляционной инстанции признал все последующие договоры с указанным имуществом недействительными.
Кроме того, суд апелляционной инстанции указав, что Банк, имея большое количество имущества, предпринимал меры к его отчуждению, поэтому признал безосновательным вывод суда первой инстанции о пропуске срока исковой давности.
Суд кассационной инстанции отменил определение суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции. При этом, суд кассационной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции о пропуске срока исковой давности, которые не были опровергнуты судом апелляционной инстанции.
О. обратился в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой на решение суда первой инстанции и определение суда кассационной инстанции.
Позиция Верховного Суда
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, Верховный Суд РФ определил оставить без изменения судебные акты судов первой и кассационной инстанций в связи со следующим.
Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).
В пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 г. № 43 “О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности” (далее – Постановление Пленума № 43) разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца – физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.
Данное правовое регулирование направлено на создание определенности и устойчивости правовых связей между участниками правоотношений, их дисциплинирование, обеспечение своевременной защиты прав и интересов субъектов правоотношений, поскольку отсутствие разумных временных ограничений для принудительной защиты нарушенных прав приводило бы к ущемлению охраняемых законом прав и интересов ответчиков. Применение судом по заявлению стороны в споре исковой давности защищает участников правоотношений от необоснованно длительных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав.
Пунктом 1 статьи 196 ГК РФ предусмотрено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного кодекса.
По общему правилу, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).
Признавая срок исковой давности пропущенным, суд первой инстанции исходил из того, что Банк при должной степени заботливости и осмотрительности, в частности, надлежащем исполнении своих обязанностей как собственника нежилого здания, должен был узнать об отчуждении данного имущества еще в 2018 году, тогда как с иском обратился в суд только 26.05.2022 г.
При этом суд первой инстанции, установив, что право собственности на спорное нежилое здание зарегистрировано за Г. в ЕГРН в июне 2018 г. пришел к правомерному выводу о том, что на момент заключения предварительного договора от 02.07.2018 г. между Банком и О. спорное имущество выбыло из владения Банка, а следовательно, в отношении него не мог быть заключен данный предварительный договор.
Ссылка суда апелляционной инстанции на принимаемые Банком действия по отчуждению имущества при наличии записи о праве собственности Г. на спорное нежилое здание в ЕГРН с июня 2018 г. об ином моменте начала течения срока исковой давности не свидетельствует.
Мнение эксперта
Рассматриваемое определение посвящено вопросу о соотношении даты внесения записи в ЕГРН о праве собственности на объект недвижимости и осведомленности собственника об отчуждении объекта (лишении владения) с целью определения начала течения срока исковой давности по винидикационному и иным искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права на объект недвижимости, связанным с лишением владения.
К искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, течение которого определяется по общим правилам ГК РФ о сроке исковой данности, в частности начало течения определяется моментом, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права зарегистрированным правом ответчика.
По общему правилу, начало течения срока исковой давности по таким искам не связывается с датой внесения записи об оспариваемом праве в ЕГРН. Течение такого срока начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРН. При этом сама по себе запись в ЕГРН о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРН лицо знало или должно было знать о нарушении права (пункт 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”).

В рассмотренном споре осведомленность истцов об отчуждении имущества связывается с тем, что им должно было быть известно о внесении записи в ЕГРН о регистрации права за другим лицом. Собственник имущества должен был быть осведомлен о наличии в ЕГРН записи о праве другого лица на принадлежащий ему объект недвижимости, поскольку по всей видимости прекратилось несение бремени содержания имущества и объект недвижимого имущества находился в фактическом владении другого лица (арендатора), обязанного в силу закона нести бремя содержания и текущего ремонта имущества (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).
управляющий партнер юридической компании ЮКО Юлия Иванова.
Вступление в сделку по отчуждению недвижимого имущества (заключение предварительного договора) предполагало, что истцы (продавец и покупатель), действуя добросовестно, должны были узнать о наличии в ЕГРН записи о праве другого лица на предполагаемый к продаже объект недвижимого имущества.
Добросовестный приобретатель должен проявить разумную осмотрительность и осторожность при приобретении недвижимого имущества. Оценивая поведение приобретателя как добросовестное, необходимо исходить из того, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, производился ли приобретателем осмотр объекта недвижимости и ознакомился ли он со всеми правоустанавливающими документами. Предполагается добросовестность участника гражданского оборота, полагающегося при приобретении недвижимого имущества на данные ЕГРН. При этом, даже запись в ЕГРН о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Поэтому, вступая в сделку, потенциальный приобретатель должен был выяснить указанные обстоятельства, а продавец — предоставить возможность установить указанные обстоятельства. Действуя согласно стандарту добросовестного поведения, ожидаемого от участников гражданского оборота, потенциальный продавец и покупатель, опираясь на сведения из ЕГРН, должны были узнать о наличии записи о регистрации права другого лица в отношении объекта потенциальной сделки.