Определение Верховного Суда РФ от 03.04.2024 № 301-ЭС22-10719(7) разъясняет правила оценки таких доказательств, как заключение эксперта или отчет оценщика в спорах, в предмет которых входит установление рыночной стоимости имущества.

Суть дела

АО «Жилстройресурс» (далее – общество) и Пешехонова О.И. (далее – покупатель) заключили договор от 26.10.2017 купли-продажи встроенного нежилого помещения общей площадью 29,9 кв. метра, расположенного на цокольном этаже многоквартирного жилого дома № 4 по улице Нижне-Печерская города Нижнего Новгорода. Цена договора составила 750 000 рублей.

14.09.2018 возбуждено производство по делу о банкротстве общества. 28.07.2020 общество признано несостоятельным (банкротом) по специальным правилам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

В рамках дела о банкротстве общества его конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения от 26.10.2017, заключенного обществом и Пешехоновой О.И. и о применении последствий недействительности этой сделки, ссылаясь на занижение цены сделки ее сторонами.

Определением суда первой инстанции спорный договор признан недействительным, применены последствия его недействительности в виде взыскания 1 270 000 рублей с Пешехоновой О.И. в пользу общества и восстановления задолженности общества перед Пешехоновой О.И. в сумме 750 000 рублей.

Постановлением суда апелляционной инстанции определение суда первой инстанции изменено в части применения последствий недействительности сделки: с Пешехоновой О.И. в конкурсную массу общества взысканы 520 000 рублей.

Постановлением суда кассационной инстанции отменено постановление суда апелляционной инстанции в части применения последствий недействительности договора, в отмененной части оставлено в силе определение суда первой инстанции.

Признавая договор недействительным на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, суды исходили из того, что он заключен в годичный период подозрительности, предшествующий возбуждению дела о банкротстве общества, при неравноценности встречного исполнения со стороны Пешехоновой О.И.

Вывод судов о существенном отклонении цены договора от реальной стоимости недвижимости обоснован исключительно ссылками на заключение эксперта. Согласно данному заключению рыночная стоимость отчуждаемого объекта составляла 1 270 000 рублей.

Пешехонова О.И. не согласилась с указанными судебными актами и обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.

Позиция Верховного Суда

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, Верховный Суд РФ определил отменить судебные акты нижестоящих судов и направить обособленный спор на новое рассмотрение в связи со следующим.

Заключение эксперта не имело заранее установленной силы и подлежало оценке судами наряду с прочими доказательствами, представленными в материалы дела (части 4 и 5 статьи 71, часть 3 статьи 86 АПК РФ).

В рассматриваемом случае эксперт счел возможным применить в процессе оценки сравнительный и доходный подходы, отказавшись от затратного.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (пункт 12 действовавшего на момент проведения оценки Федерального стандарта оценки “Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)” (далее – стандарт ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297).

Объектом-аналогом признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость; для недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (пункт 10 стандарта ФСО № 1, подпункт “б” пункта 22 Федерального стандарта оценки “Оценка недвижимости (ФСО № 7)”, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611). Чем ближе аналоги к объекту оценки по существенным характеристикам, тем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов и тем выше значимость сравнительного подхода.

Пешехонова О.И. в ходе рассмотрения спора неоднократно ссылалась на наличие в заключении эксперта критических ошибок, приведших к существенному завышению рыночной стоимости, в частности, обращала внимание на то, что эксперт в качестве аналогов принял объекты не являющиеся таковыми.

Как указано в заключении, в рамках сравнительного подхода для определения рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 29,9 кв. метра, расположенного на цокольном этаже многоквартирного жилого дома (на этаже с отметкой пола помещения ниже планировочной отметки земли), эксперт выбрал три объекта-аналога: нежилое помещение общей площадью 91,3 кв. метра, расположенное на втором этаже торгово-офисного центра; два нежилых помещения общей площадью 60 и 135 кв. метров, расположенные на первом этаже в крупном жилом комплексе.

Однако указанные объекты по таким характеристикам как уровень пола относительно уровня земли, площадь, назначение здания, в котором находятся аналоги, существенно отличаются от характеристик оцениваемого помещения. В то же время сам эксперт признает, что рынок продажи офисных помещений в городе Нижнем Новгороде являлся активным, наблюдалось значительное число предложений.

С учетом изложенного, при оценке заключения эксперта как доказательства на предмет соответствия содержащихся в нем сведений действительности (часть 3 статьи 71 АПК РФ) судам следовало проверить, по каким причинам для сравнения экспертом не были отобраны небольшие по площади помещения, находящиеся на цокольных этажах многоквартирных жилых домов, имея в виду, что наиболее надежным является метод рыночных сравнений, основанный на прямом использовании данных о фактически совершаемых на рынке недвижимости сделках и реальных офертах.

Доходный метод оценки недвижимости, в отличие от сравнительного, носит более вероятностный характер. Однако и в рамках этого метода для расчета рыночной ставки арендной платы эксперт выбрал в качестве аналогов три объекта, которые значительно разнятся с объектом оценки: два так называемых аналога, находятся, как указал сам эксперт, на “красной линии” (эксперт имел в виду несомненную выгодность для арендаторов места расположения этих помещений-аналогов, выходящих на улицу с высокой интенсивностью пешеходного и транспортного потоков), приобретенное же Пешехоновой О.И. помещение, напротив, расположено на внутридворовой территории; третий аналог расположен на первом, а не на цокольном этаже как помещение, выкупленное Пешехоновой О.И..

Пешехонова О.И. в подтверждение довода о недостоверности величины рыночной стоимости недвижимости, определенной экспертом, ссылалась на сделку, заключенную конкурсным управляющим обществом. Она представила протокол о результатах торгов от 11.08.2022, согласно которому в процедуре конкурсного производства управляющий обществом в 2022 году реализовал за 850 000 рублей нежилое помещение, максимально приближенное по характеристикам к объекту, приобретенному Пешехоновой О.И., – помещение, расположенное в соседнем жилом доме такого же вида, застройщиком которого также являлось общество, имеющее немного большую площадь (34 кв. метра). Подобная цена продажи, сформированная в ходе торгов, с учетом роста цен на недвижимость в период с 2017 по 2022 годы, свидетельствовала, по мнению Пешехонова О.И., о равноценности предоставлений по оспариваемому договору.

Как полагала Пешехонова О.И., конкурсный управляющий действует недобросовестно. С одной стороны, он оспаривает заключенную в преддверии банкротства сделку по признаку неравноценности, с другой стороны, реализует подобный объект по той же цене.

По сути, уклонились от исследования указанных обстоятельств, ограничились немотивированным выводом о том, что отчужденные до и в ходе банкротства помещения отличались, не указав, в чем выражались эти отличия, не выяснив, являлись ли данные отличия (при их наличии) более существенными чем те, что имелись в аналогах, выбранных экспертом.

Мнение эксперта

Рассматриваемое определение посвящено разъяснению правил оценки таких ключевых доказательств по делам об оспаривании сделок с неравноценным встречным исполнением (статья 61.2 Закона о банкротстве), как заключение судебной оценочной экспертизы или отчета оценщика. Сделанные Верховным Судом РФ выводы касаются оценки указанных доказательств не только в спорах о признании недействительными сделок как неравноценных, но и в иных случаях, когда в предмет спора входит вопрос о рыночной стоимости имущества, результата выполненных работ или оказанных услуг.

Кирилл Харитонов, арбитражный управляющий, Саморегулируемая организация "Ассоциация арбитражных управляющих "Паритет"

Закон не дает исчерпывающего определения, что можно считать неравноценным встречным исполнением обязательства другой стороной сделки. В самом общем плане неравноценность – это получение должником в обмен на переданное им имущество меньшего по стоимости встречного предоставления (блага) по сравнению с тем, на что он мог претендовать в нормальных рыночных условиях. В пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве обозначено в качестве частного случая неравноценности ситуация, когда цена сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

Кирилл Харитонов, арбитражный управляющий, Саморегулируемая организация “Ассоциация арбитражных управляющих “Паритет”.

С учетом того, что для признания недействительной сделки, совершенной за один год до принятия к производству заявления о признании должника банкротом, согласно диспозиции пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве достаточно доказать только факт неравноценности встречного предоставления, ключевым вопросом становится определение рыночной стоимости отчужденного по сделке имущества для последующего сопоставления с размером встречного предоставления по сделке.

Заключение эксперта или отчет оценщика является одним из доказательств (статьи 86 и 89 АПК РФ), которое не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ, пункт 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 “О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе”). Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта и отчет оценщика исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ, по результатам оценки таких доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Заключение эксперта или отчет оценщика, содержащие вывод о рыночной стоимости того или иного имущества, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов (Определение Верховного Суда РФ от 09.08.2018 по делу № 305-ЭС18-3860, Определение Верховного Суда РФ от 01.07.2015 № 48-АПГ15-35). Верховный Суд РФ неоднократно указывал, что нарушение требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки влечет обоснованное сомнение в достоверности выводы эксперта-оценщика относительно величины рыночной стоимости объекта оценки. К таким нарушениям, в частности, относятся: выбор оценщиком “нужного” подхода и исключение “ненужных”, когда оценщик немотивированно отказывается от использования всех или части предусмотренных стандартов оценки, использование в качестве объектов-аналогов при сравнительном подходе объектов, которые по своим характеристикам не сопоставимы с объектом оценки, ошибочное использование корректировок и коэффициентов, использование необоснованных методик (Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2023 № 305-ЭС20-14249(4), Определение Верховного Суда РФ от 20.12.2021 № 305-ЭС21-17612).

Отдельно необходимо отметить, что в качестве обстоятельства, вызывающего сомнение в достоверности заключения эксперта, Верховный Суд РФ указал на результаты торгов по аналогичному по своим характеристикам имуществу должника, проведенных в процедуре банкротства. По мнению Верховного суда РФ, установленный Законом о банкротстве механизм реализации имущества банкрота посредством продажи на публичных торгах направлен в первую очередь на максимально возможное удовлетворение требований кредиторов должника. По результатам публичных торгов на основании конкуренции спроса потенциальных покупателей определяется действительная рыночная стоимость имущества. Именно результат торгов определяет реальную стоимость имущества, а даже не результат оценки, произведенной профессиональными оценщиком (пункт 19 “Обзора судебной практики по спорам, связанным с договором финансовой аренды (лизинга)” (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.10.2021), Определение Верховного Суда РФ от 01.03.2022 № 304-ЭС21-17926, Определение Верховного Суда от 27.12.2021 № 302-ЭС17-11347(10), Определение Верховного Суда РФ от 25.11.2021 № 306-ЭС20-20044(6), Определение Верховного Суда РФ от 29.10.2021 № 301-ЭС21-20957 (1), Определение Верховного Суда РФ от 04.06.2020 № 306-ЭС19-22343, Определение Верховного Суда РФ от 21.01.2019 № 302-ЭС18-528, Определение Верховного Суда РФ от 12.11.2019 по делу № 304-ЭС19-11056, Определение Верховного Суда РФ от 11.07.2019 № 310-ЭС18-17700 (2), Определение Верховного Суда РФ от 22.09.2015 № 16-КГ15-21, Постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 № 790/11). Поэтому сложившаяся в результате торгов цена имущества представляет собой более достоверный результат, нежели отчет оценщика.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *