Определение Верховного Суда РФ от 13.05.2025 № 305-ЭС24-23432 разъясняет особенности внесения арендатором арендных платежей при смене собственника арендованного имущества
Суть дела
Арендодатель и Арендатор заключили договор аренды нежилых помещений. Арендуемые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи.
Впоследствии право собственности на арендуемые помещения перешло от Арендодателя к Банку. В процедуре конкурсного производства Банка, проведены торги, по результатам которых Банк (продавец в лице его конкурсного управляющего – ГК АСВ) и Общество (покупатель) заключили договор купли-продажи арендуемых помещений. Запись о переходе права собственности к Обществу внесена в ЕГРН 22.03.2023.
03.03.2023 оно получило письмо ГК АСВ о том, что собственник помещений сменился: вместо Арендатора им стал Банк. В связи с этим Арендатор перечислил арендный платеж за март 2023 в сумме 230 000 рублей по указанным в письме реквизитам.
Полагая, что арендная плата получена лицом, не являющимся собственником недвижимости, Арендатор обратился в суд с иском к ГК АСВ о взыскании неосновательного обогащения.
Решением арбитражного суда первой инстанции иск удовлетворен в части взыскания с ГК АСВ 66 774, 19 рублей.
Постановлением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, с ГК АСВ и Банка взыскано неосновательного обогащения в сумме 74 193, 54 руб., в остальной части в удовлетворении иска отказано.
ГК АСВ обратилось в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой на указанные судебные акты нижестоящих судов.
Позиция Верховного Суда РФ
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, Верховный Суд РФ определил отменить судебные акты нижестоящих судов и отказал в иске по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 статьи 189.88 Закона о банкротстве при банкротстве кредитных организаций, в случае осуществления агентством полномочий конкурсного управляющего, счета несостоятельной кредитной организации в ходе конкурсного производства открываются в агентстве. В свою очередь, агентство открывает счета в Банке России.
Таким образом, в силу прямого указания Закона для целей осуществления функций конкурсного управляющего агентство открывает в Банке России расчетный счет. В пределах данного счета уже непосредственно агентство открывает лицевые счета (по сути, субсчета) конкретным кредитным организациям, признанным банкротами. По этим субсчетам агентство ведет аналитический учет приходных и расходных денежных операций упомянутых кредитных организаций, фактически выполняя по отношению к ним роль квазибанка.
На официальном сайте агентства в разделе «Реквизиты» (https://www.asv.org.ru/agency/requisite) опубликована информация о реквизитах расчетного счета, открытого агентством как управляющим в подразделении Банка России и используемого для расчетов с ликвидируемыми банками (расчетный счет 40503810145250003051). Реквизиты данного счета не совпадают с реквизитами счета самого агентства, также открытого в подразделении Банка России, но используемого агентством как юридическим лицом для осуществления собственных операций (расчетный счет 40503810845250002051).
На названном сайте также размещены сведения о номерах лицевых счетов ликвидируемых банков, которые ведет агентство; обращено внимание участников гражданского оборота на то, что при перечислении денежных средств ликвидируемым кредитным организациям помимо надлежащего расчетного счета в графе «назначение платежа» платежного поручения должны быть указаны наименование банка и номер лицевого счета данного банка в агентстве.
Согласно публично раскрытой агентством на своем сайте информации для проведения расчетов с Банком используется лицевой счет № 76/11-0348.
Арендатор при оформлении платежного поручения на перечисление арендной платы за март 2023 г. действовал в соответствии с указаниями агентства, данными в письме от 03.03.2023 – в платежном документе указал номер расчетного счета, используемого для расчетов с ликвидируемыми банками, а не номер расчетного счета самого агентства, в назначении платежа указало наименование ликвидируемого банка — получателя средств и номер его лицевого счета в агентстве (76/11-0348).
Таким образом, выводы судов о том, что арендная плата была перечислена персонально агентству, ошибочны. Платеж бы направлен Банку.
По условиям договора аренды Арендатор обязался вносить арендную плату ежемесячно, до 10 числа месяца, за который производится расчет. За март 2023 года он перечислил арендную плату с просрочкой — 12 числа.
На момент совершения платежа Банк являлся собственником недвижимости и стороной договора аренды (арендодателем), о чем было уведомлен Арендатор.
В связи с перечислением всей суммы арендной платы надлежащему лицу обязательство Арендатора прекратилось исполнением (пункт 1 статьи 408 ГК РФ) (за исключением обязательств, возникших вследствие просрочки платежа (если таковые имеются)).
Последующая передача Банком договорной позиции Обществу по правилам пункта 1 статьи 617 ГК РФ не означает, что новый собственник вправе потребовать исполнения уже прекращенного обязательства арендатора в свой адрес в какой-либо части (статья 309 ГК РФ).
Более того, Общество такое требование Арендатору не предъявляло. Новый собственник полагал, что Банк правомерно получил денежные средства в соответствии с условиями арендной сделки, отразив данную позицию в отзыве на иск.
В материалах дела отсутствуют доказательства внесения Арендатором суммы арендной платы за март 2023 сверх предусмотренной договором, в том числе нет доказательств повторного перечисления арендной платы за этот период в пользу нового собственника.
Таким образом, Арендатор не является лицом, за счет которого неосновательно обогатились ГК АСВ или Банк, что исключает возможность удовлетворения его иска, заявленного на основании статьи 1102 ГК РФ.
Отношения же прежнего и нового арендодателей по вопросу о распределении между ними арендной платы за март 2023, полученной Банком, выходят за предмет настоящего спора. Никто из них за судебной защитой гражданских прав не обращался.
Комментарий специалиста
Рассматриваемое определение дает разъяснение по вопросу о том, каким образом выстраиваются взаимоотношения арендатора, прежнего и нового собственников ранее арендованного имущества в части осуществления арендных платежей.
По общему правилу, при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник перестает быть стороной договора аренды, утрачивает, а новый собственник – приобретает все права и обязанности по ранее заключенному договору аренды, в том числе права на получение доходов от сдачи имущества в аренду и передаче ранее внесенного арендатором обеспечительного платежа, обязанности арендодателя, в том числе на возврат ранее внесенного обеспечительного платежа (статья 617 ГК РФ, пункт 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», Постановление АС Московского округа от 30.01.2025 по делу № А40-246586/2021, Постановление АС Московского округа от 04.04.2024 по делу № А40-41818/2023).
Кирилл Харитонов, арбитражный управляющий, Саморегулируемая организация «Ассоциация арбитражных управляющих «Паритет»
При этом закон не запрещает прежнему и новому собственнику достичь соглашения, что в отношениях между ними доходы от отчуждаемого ранее арендованного имущества причитаются новому собственнику с момента, отличного от момента перехода права собственности (Определение Верховного Суда РФ от 16.08.2019 № 305-ЭС19-5838).
Между тем, заключение сделки по отчуждению арендованного имущества, смена собственника и его фактическая передача новому собственнику сами по себе не влекут обязанности арендатора, не участвовавшего в замене собственника, перечислять арендную плату покупателю недвижимого имущества. В любом случае смена одной стороны в договоре, осуществленная без согласия другой стороны, по общему правилу не может значительно ухудшать положение последней (пункт 1 статьи 384, статьи 386, 392.2, 393.3 ГК РФ, пункт 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»). В соответствии с пунктом 3 статьи 382 ГК РФ исполнение, совершенное должником первоначальному кредитору до момента получения уведомления об уступке, считается предоставленным надлежащему лицу. В этом случае новый кредитор вправе требовать от первоначального кредитора передачи всего полученного от должника в счет уступленного требования и возмещения убытков в соответствии с условиями заключенного между ними договора (статьи 15, 309, 389.1, 393 ГК РФ). Применительно к замене лица на стороне арендодателя в договоре аренды в случае перехода права собственности на арендованное имущество произведенные арендатором в пользу прежнего арендодателя арендные платежи надлежащим образом прекращают обязательства по внесению арендной платы за соответствующие периоды до тех пор, пока арендатор не будет надлежащим образом уведомлен о переходе прав и обязанностей по договору аренды к новому арендодателю. В свою очередь, новый собственник-арендодатель вправе потребовать от прежнего собственника-арендодателя возврата в качестве неосновательного обогащения уплаченных арендатором арендных платежей после перехода права собственности или иной установленной соглашением даты.
Указанные положения направлены на защиту интересов должника, исключая возможность предъявления к нему повторного требования в отношении исполненного обязательства со стороны нового арендодателя.
