Определение Верховного Суда РФ от 30.09.2024 № 306-ЭС24-7922 посвящено вопросу о том, на какую из сторон договора аренды (арендатора или собственника имущества) возлагается обязанность по обеспечению императивных предписаний в отношении содержания, сохранности и безопасности объекта аренды.
Суть дела
Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды муниципальных объектов теплоснабжения и горячего водоснабжения.
В соответствии с условиями договора арендатор обязался: своевременно за свой счет производить текущий и капитальный ремонт объектов; осуществлять содержание арендуемого имущества в соответствии с нормами технической эксплуатации, правилами пожарной безопасности, санитарными нормами.
Согласованные арендодателем затраты арендатора на капитальный ремонт могут быть компенсированы путем снижения размера арендной платы на основании заключенного дополнительного соглашения.
Заключенные в последующем договоры аренды того же имущества содержали аналогичные условия.
Территориальное подразделение МЧС России после выездной проверки выдало Администрации предписания об устранении выявленных нарушений требований пожарной безопасности, проведении мероприятий по обеспечению пожарной безопасности на объектах, которые не были устранены после аналогичной проверки и выдачи повторных предписаний.
В судебном порядке были признаны правомерными выданные Управлением МЧС Администрации (как представителю собственника) предписания, посчитав, что устранение выявленных нарушений возможно только путем капитального ремонта зданий, обязанность по осуществлению которого в соответствии со статьей 210 ГК РФ возложена на собственника объекта недвижимости. При этом суд отклонил ссылку Администрации на условия договора аренды, поскольку в нем не определена обязанность Общества осуществлять капитальный ремонт в целях соблюдения норм пожарной безопасности.
При заключении нового договора аренды того же имущества стороны установили:
— именно арендатор обязан своевременно за счет собственных средств обеспечивать выполнение всех требований законодательства о пожарной безопасности (в том числе капитального характера), предписаний, постановлений, иных законных требований должностных лиц пожарной охраны (государственного пожарного надзора);
— ответственность за нарушение требований пожарной безопасности как режимного, так и капитального характера несет арендатор;
— арендатору предоставлено право заключать договоры подряда, оказания услуг, иные договоры с третьими лицами с целью эксплуатации, надлежащего технического обслуживания и ремонта имущества.
Администрация, ссылаясь на то, что Общество как арендатор имущества в нарушение требований законодательства о пожарной безопасности и условий договора аренды, не выполняет принятые на себя обязательства по выполнению указанных требований и предписаний уполномоченных органов, обратилась в суд с иском об обязании Общества совершить определенные действия по обеспечению требований противопожарной безопасности.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении иска отказано.
Суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на статьи 210, 606, 612, 616 ГК РФ, на обстоятельства, установленные арбитражным судом при рассмотрении дел об оспаривании Администрацией предписаний МЧС России, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований.
Суды исходили из следующего: предписания МЧС России выданы Администрации как представителю собственника спорных объектов недвижимости, который должен обеспечить выполнение правил пожарной безопасности; устранение выявленных нарушений требований пожарной безопасности возможно только путем капитального ремонта, обязанность по проведению которого статьями 210 и 616 ГК РФ возложена на собственника.
Суд кассационной инстанции согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций, указав в дополнение, что предусмотренная подпунктом 2 пункта 1 статьи 28.3 Федерального закона от 27 июля 2010 г. № 190-ФЗ «О теплоснабжении» (далее – Закон о теплоснабжении) обязанность арендатора объектов теплоснабжения направлена на поддержание в исправном состоянии имущества, непосредственно используемого в процессе теплоснабжения, выявленные же проверочным органом замечания не влияют на обеспечение теплоснабжения. Выполнение перечисленных в иске работ повлечет изменение параметров конструкций здания (изменение размеров дверных проемов, лестничных проемов и маршей, высота и угол наклона ступеней). При этом из содержания условий договоров аренды не следует, что арендатор принял на себя обязательство по осуществлению реконструкции объектов, находящихся в муниципальной собственности.
Истец обратился в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой на указанные судебные акты.
Позиция Верховного Суда
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, Верховный Суд РФ определил отменить судебные акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ на собственника возложено бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В статье 616 ГК РФ указано, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Из изложенного следует, что в отношении различных видов аренды обязанность по проведению капитального ремонта законом или договором может быть возложена на арендатора.
Так, в силу пункта 2 части 1 статьи 28.3 Закона о теплоснабжении арендатор объектов теплоснабжения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обязан поддерживать их в исправном состоянии, проводить их текущий и капитальный ремонт, нести расходы на их содержание.
Администрация и Общество при заключении договора аренды возложили на арендатора обязанность своевременно за счет собственных средств обеспечивать выполнение всех требований законодательства о пожарной безопасности (в том числе капитального характера), предписаний, постановлений, иных законных требований должностных лиц пожарной охраны (государственного пожарного надзора).
Данное условие соответствует пункту 2 части 1 статьи 28.3 Закона о теплоснабжении.
Однако суды не учли, что Обществу в аренду переданы объекты теплоснабжения, в отношении которых названным Законом установлены особые правила использования и обязательства арендатора.
Кроме того, в силу абзаца пятого части 1 статьи 38 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ "О пожарной безопасности" (далее – Закон № 69-ФЗ) ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут, в том числе лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2006 года (вопрос 14) указано следующее: в силу части 1 статьи 38 Закона № 69-ФЗ ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут собственники имущества и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом; при аренде помещений арендаторами должны выполняться противопожарные требования норм для данного типа зданий с учетом изменения назначения объекта, установки иного технологического оборудования; стороны в договоре аренды могут сами урегулировать вопрос об объеме обязанностей в области обеспечения правил пожарной безопасности, к ответственности за нарушение этих правил должно быть привлечено лицо, которое не выполнило возложенную на него обязанность; при этом если в договоре аренды указанный вопрос не урегулирован, то ответственность за нарушение требований пожарной безопасности может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя – в зависимости от того, чье противоправное, виновное действие (бездействие) способствовало правонарушению.
Исходя из положений части 5 статьи 6 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», пункта 23 Правил № 1479, пунктов 4.2.18 и 4.3.6 СП 1.13130.2020 требования пожарной безопасности относительно эвакуационных путей и выходов установлены в зависимости от количества работающих людей на объекте защиты, а также от расположения работающих в тех или иных помещениях.
Численность работников в спорных зданиях, расположение работников в помещениях объектов теплоснабжения определяет теплоснабжающая организация, которая обязана обеспечить соблюдение требований пожарной безопасности работающих сотрудников в части эвакуационных путей и выходов.
При таком положении вывод судов о том, что у Общества не имеется обязанности выполнить на арендованных объектах теплоснабжения работы в целях обеспечения соблюдения требований пожарной безопасности и устранения нарушений данных требований, выявленных МЧС России в период владения и пользования Обществом спорным имуществом, сделан без учета приведенных норм права и условий договора аренды.
В силу статьи 69 АПК РФ преюдициально значимыми являются установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу обстоятельства (факты), существовавшие на момент разрешения этого спора, а не правовые выводы суда, мотивы, которыми он руководствовался, принимая решение.
При рассмотрении дел об оспаривании предписаний суды проверяли законность предписаний МЧС России об устранении выявленных на спорных объектах теплоснабжения нарушений требований пожарной безопасности до заключения Администрацией и Обществом договора аренды, поэтому правовой вывод о наличии именно у Администрации обязанности по устранению выявленных нарушений путем проведения капитального ремонта, сделанный к тому же без учета специальных требований Закона о теплоснабжении, не имеет преюдициального характера для рассмотрения настоящего спора, касающегося исполнения обязательств по указанному договору аренды.
Суды не указали, по каким основаниям ими не принят во внимание довод Администрации о наличии у Общества в силу условий договора аренды, Закона № 69-ФЗ, Закона о теплоснабжении обязательства за счет собственных средств обеспечивать выполнение всех требований законодательства о пожарной безопасности, в том числе определить на объекте место хранения технической документации на системы противопожарной защиты, осуществлять при необходимости работы капитального характера.
Мнение эксперта
Рассматриваемое определение посвящено вопросу о распределении между арендатором и арендодателем — собственником бремени содержания и обеспечением сохранности объекта аренды, обусловленного императивными требованиями к состоянию и эксплуатации такого объекта. На примере спора о распределении обязанностей по обеспечению пожарной безопасности объекта, Верховный Суд РФ выделил критерии, по которым возможно определение субъекта, несущего такие обязанности (арендатор или собственник объекта аренды):
Тимофей Лазарев, партнер юридической компании IMPACT LEGAL.
- распределение данной обязанности в договоре;
- особенности объекта аренды, обуславливающие императивное возложение данной обязанности на одну из сторон;
- в зависимости от того, кто осуществляет эксплуатацию объекта с целью осуществления деятельности, требующей соблюдения определенных нормативных предписаний по содержанию и обеспечению сохранности и безопасности.
Надо отметить, что в определении, по существу, допускается некое ретроспективное действие условий договора аренды применительно к обязанности содержания и обеспечения сохранности арендованного имущества. Договором может быть предусмотрена обязанность проведения определенных работ и несения затрат, связанных с содержанием, эксплуатацией и обеспечением сохранности объекта аренды, необходимость выполнения которых возникла до заключения договора аренды и передачи объекта аренды арендатору. Иными словами, условия договора аренды могут «переносить» на арендатора бремя затрат и проведения работ, связанных с объектом аренды, которое лежало на арендодателе до заключения договора. Установление в договоре аренды в отношении арендатора обязанности нести такие расходы может означать не только возникновение в будущем такой обязанности, но и передачу арендатору уже существующей к моменту заключения договора и передачи объекта аренды обязанности собственника. При этом, не имеет значение, что ранее наличие такой обязанности было признано за арендодателем. Арендодатель продолжает быть обязанным исполнить требование (предписание) перед соответствующим субъектом публичной власти, но бремя расходов и обязанность проведения соответствующих работ ложатся на арендатора.
