Определение Верховного Суда РФ от 11.12.2024 № 305-ЭС24-20072 разъясняет критерий отнесения к исключительной подсудности споров, связанных с заключением договоров в отношении недвижимого имущества.
Суть дела
Департамент имущества предъявил в арбитражный суд иск об обязании Общества (собственника нежилого помещения в здании, расположенном на публичном земельном участке) заключить соглашение о вступлении в договор земельного участка на стороне арендатора с учетом того, что место нахождения земельного участка отнесено к подсудности данного арбитражного суда.
Определением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, дело передано по подсудности в другой арбитражный суд по месту нахождения Общества.
Суды первой и апелляционной инстанции, сославшись на статьи 35, 38, 39 АПК РФ, пришли к выводам о том, что заявленное истцом требование не относится к спорам о правах на недвижимое имущество, данный спор подлежит рассмотрению по общему правилу о подсудности, то есть в арбитражном суде по юридическому адресу ответчика, в связи с чем направил дело в соответствии с территориальной подсудностью по месту нахождения Общества.
Департамент обратился в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой на судебные акты судов первой и апелляционной инстанций.
Позиция Верховного Суда
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, Верховный Суд РФ определил отменить судебные акты нижестоящих судов и направить дело в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно статье 35 АПК РФ иск предъявляется в арбитражный суд субъекта Российской Федерации по адресу или месту жительства ответчика.
При этом статьей 38 АПК РФ предусмотрена исключительная подсудность дел по искам о правах на недвижимое имущество, которые предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества.
В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума № 10/22) разъяснено, что к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.
В соответствии с правовой позицией Президиума Верховного Суда РФ, изложенной в постановлениях от 30.11.2016 № 11ПВ16 и 14ПВ16, для исков о любых правах на недвижимое имущество установлена исключительная подсудность по месту нахождения этого имущества, при этом перечень исков о таких правах, изложенный в постановлении Пленума № 10/22, не является исчерпывающим.
В пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 54 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество» и пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» разъяснено, что на основании части 1 статьи 38 АПК РФ иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества (исключительная подсудность). К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, об установлении сервитута, о разделе имущества, находящегося в общей собственности, о признании права, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста, о признании права на недвижимое имущество отсутствующим. По месту нахождения недвижимого имущества также рассматриваются дела, в которых удовлетворение заявленного требования и его принудительное исполнение повлекут необходимость государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости в отношении сделок, подлежащих государственной регистрации.
Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более чем один год, в соответствии со статьей 26 Земельного кодекса РФ и статьей 609 ГК РФ зарегистрирован в установленном порядке.
Соглашение о вступлении Общества в данный договор на стороне арендатора также подлежит государственной регистрации в соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ, согласно которому соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Удовлетворение иска об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» повлечет необходимость регистрации такого соглашения как обременение земельного участка в регистрирующем органе по месту нахождения данного объекта недвижимости. Таким образом, настоящий иск относится к спорам о правах на недвижимое имущество, которые в соответствии со статьей 38 АПК РФ подлежат рассмотрению по месту нахождения этого имущества, поэтому вывод судов первой и апелляционной инстанций о подсудности настоящего спора по месту нахождения ответчика является неверным.
Мнение эксперта
Рассматриваемое определение повторяет ранее изложенную Верховным Судом РФ позицию касательно критериев отнесения к исключительной подсудности споров, вытекающих из договорных отношений в отношении объекта недвижимого имущества и не касающихся вещных прав в отношении такого объекта (определение Верховного Суда РФ от 22.10.2024 № 305-ЭС24-9309).
Тимофей Лазарев, партнер юридической компании IMPACT LEGAL.
До настоящего времени одним из спорных в судебной практике являлся вопрос определения подсудности дел, возникших из обязательственных правоотношений по поводу недвижимого имущества. Дело в том, что понятие «спор (споры) о правах на недвижимое имущество» для целей правильного определения подсудности (исключительная, общая по месту нахождения ответчика или договорная) и отнесения конкретного спора к исключительной подсудности суда по месту нахождения недвижимого имущества (статья 38 АПК РФ, статья 30 ГПК РФ) не имеет на сегодняшний день исчерпывающего содержания и не дает закрытого перечня возможных споров. Особенно эта проблема очевидна на примере определения подсудности исков, вытекающих из договорных обязательственных правоотношений, связанных с недвижимым имуществом и не предполагающих изменения в вещных правах на такое имущество. Например, длительное время отсутствовал единый подход к вопросу о том, относятся ли к исключительной подсудности споры об обращении взыскания на предмет ипотеки. Суды общей юрисдикции исходили из того, что такие споры не являются спорами о правах на недвижимое имущество, поскольку в их предмет не входит оспаривание чьего-либо вещного права в отношении объекта ипотеки (пункт 2.1 «Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013). Арбитражные суды относили такие споры к исключительной подсудности исходя из критерия возможного влияния решения суда на сведения в ЕГРН (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.09.2013 № 1192/13). Только после принятия Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» произошло отнесение данной категории споров к исключительной подсудности.
Сложность в правильном определении подсудности спора из обязательственных правоотношений, связанных с недвижимым имуществом, состоит в том, что в нем может отсутствовать как таковое оспаривание прав на недвижимость или ее правового статуса. Поэтому, Верховный Суд РФ предлагает проводить разграничение подсудности в зависимости от влияния возможного решения суда на изменение сведений в ЕГРН (может ли решение по итогам рассмотрения спора послужить непосредственным основанием для внесения, изменения или прекращения записей в ЕГРН в отношении указанного объекта недвижимости). Если решение суда потенциально может служить непосредственным основанием для указанных изменений в ЕГРН — то имеет место исключительная подсудность. К таким спорам можно отнести все споры, касающиеся заключения, изменения и прекращения договоров, которые подлежат государственной регистрации или на их основании возможно внесение, изменение или прекращение записей в ЕГРН в отношении объекта. Если спор не затрагивает правовой статус объекта недвижимости, например, предметом спора является исполнение денежных обязательств, возникших из договора в отношении недвижимого имущества (оплата цены по договору купли-продажи, взыскание арендной платы), то в данном случае нет оснований для его отнесения к исключительной подсудности (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.09.2013 № 1192/13).
Однако, указанный критерий (влияние возможного решения суда на сведения в ЕГРН) не является исчерпывающим – существуют две категории споров, результат разрешения которых может привести к изменениям в ЕГРН в отношении объекта недвижимости, но которые не подпадают под исключительную подсудность:
— корпоративные споры, связанным с оборотом недвижимости (передача объектов недвижимости в связи с созданием, реорганизацией и ликвидацией юридического лица; оспариванием сделок с недвижимостью по основаниям, предусмотренным корпоративным законодательством). Данные споры рассматриваются в арбитражном суде по месту нахождения соответствующего юридического лица;
— дела об оспаривании актов, решений, действий (бездействия) государственных органов и учреждений, принимаемых, совершаемых (допускаемого) в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимость (статья 8.1 ГК РФ). Данные споры в зависимости от субъектного состава рассматриваются по месту нахождения соответствующего государственного органа, либо его территориального подразделения, либо по месту жительства гражданина.
