Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 15 июля 2025 г. N 18-КГ25-226-К4 ориентирует нижестоящие суды на более детальный и обоснованный подход к спорам о разделе недвижимости, требуя учёта как гражданско-правовых, так и земельно-градостроительных аспектов.
Суть дела
Граждане – сособственники в равных долях (по 1/2 доли) жилого дома и земельного участка обратились в суд с иском и встречным иском о разделе жилого дома и земельного участка, мотивируя свои требования тем, что между ними возникают споры о порядке пользования и владения домом и земельным участком. В исках просили признать жилой дом жилым домом блокированной застройки и произвести его раздел на блоки, произвести раздел земельного участка на земельные участки площадью 510 кв.м. Земельный участок относится к категории земель «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «под индивидуальную жилую застройку и ведение личного подсобного хозяйства».
Суд первой инстанции удовлетворил первоначальные исковые требования и частично удовлетворил встречные исковые требования. При этом суд первой инстанции исходил из заключения проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, признал спорный жилой объект домом блокированной застройки и осуществил раздел как жилого дома, так и земельного участка.
Однако суд апелляционной инстанции сослался на то, что в случае реального раздела индивидуального жилого дома и образования в его составе отдельных помещений указанный дом подлежит отнесению к иным объектам жилой застройки (жилой дом блокированной застройки), для которых устанавливается другой вид разрешенного использования земельного участка в отличие от существующего (под индивидуальную жилую застройку и ведение личного подсобного хозяйства), который не допускает размещения на этом земельном участке таких объектов. Таким образом, реальный раздел индивидуального жилого дома путем внесения конструктивных изменений и признания его жилым домом блокированной застройки нарушит требование закона об использовании земельных участков в соответствии с видом разрешенного использования и целевого назначения. Решение было отменено. Кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами суда апелляционной инстанции.
Истец подал кассационную жалобу в Судебную коллегию Верховный Суд РФ.
Позиция Верховного Суда
При разрешении спора суд апелляционной инстанции правовые нормы, в соответствии с которыми собственник может самостоятельно выбирать вид разрешенного использования из числа предусмотренных зонированием территорий при соблюдении им предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков, определенных соответствующим градостроительным регламентом, к спорным правоотношениям не применил.
В заключении проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы содержатся суждения о том, что земельный участок, согласно Правилам землепользования и застройки расположен в зоне Ж-1Б (зона застройки индивидуальными жилыми домами с содержанием домашнего скота и птицы). Одним из видов разрешенного использования земельных участков зоны застройки Ж-1Б является блокированная застройка. В заключении судебной экспертизы также указано на то, что минимальная площадь приквартирного участка блокированного жилого дома должна составлять 400 кв. м. В настоящем случае раздел земельного участка в соответствии с идеальными долями сторон в праве собственности на него признан экспертом возможным, площадь каждого из вновь образованных земельных участков будет составлять 510 кв.м. Изложенные обстоятельства какой-либо правовой оценки суда апелляционной инстанции не получили.
Делая вывод о невозможности размещения дома блокированной застройки на земельном участке, суд апелляционной инстанции не выяснил и не установил, в какой территориальной зоне расположен принадлежащий сторонам земельный участок, какие виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства установлены применительно к этой территориальной зоне, будут ли соблюдаться в случае раздела земельного участка требования о предельных (минимальных и максимальных) размерах образованных земельных участков. Вопреки требованиям ГПК РФ суд апелляционной инстанции не определил данные обстоятельства в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора, они не вошли в предмет доказывания по делу и, соответственно, не получили правовой оценки суда.
Таким образом, отказ суда апелляционной инстанции в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований лишь мотиву того, что в случае реального раздела индивидуального жилого дома и образования в его составе отдельных помещений указанный дом подлежит отнесению к жилым домам блокированной застройки, которые не могут быть размещены на участке с видом разрешенного использования «под индивидуальную жилую застройку и ведение личного подсобного хозяйства», приведенным выше положениям действующего законодательства не соответствует.
Суд апелляционной инстанции оставил возникший между сторонами спор (притом что путем заявления первоначального и встречного исков обе стороны поставили перед судом вопрос о реальном разделе между ними принадлежащего им недвижимого имущества) фактически неразрешенным, по сути, уклонился от определения порядка, в соответствии с которым должен быть осуществлен реальный раздел жилого дома и земельного участка при соблюдении требований закона и баланса прав и законных интересов сторон.
Суд кассационной инстанции допущенные нарушения норм материального и процессуального права не выявил и не устранил, в связи с чем указанные судебные постановления нельзя признать законными, они подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Мнение эксперта
Тропина Дарья Владимировна, доцент кафедры правового регулирования экономической деятельности Юридического факультета Финансового университета при Правительстве РФ, к.ю.н., доцентРассмотренное Определение судебной коллегии ВС РФ подчёркивает:
• необходимость полного и всестороннего исследования обстоятельств дела, включая зонирование и разрешённое использование земли;
• важность соблюдения баланса между правами собственников и требованиям земельного / градостроительного законодательства;
• недопустимость формального отказа в иске только на основании предполагаемого нарушения вида разрешённого использования без анализа всех релевантных норм и фактов.
Таким образом, ВС РФ ориентирует нижестоящие суды на более детальный и обоснованный подход к спорам о разделе недвижимости, требуя учёта как гражданско-правовых, так и земельно-градостроительных аспектов.
