Верховный суд пояснил особенности передачи жилых помещений «обманутым дольщикам»

ВС РФ 22 ноября 2024 г. вынес Определение на кассационную жалобу администрации городского округа на решение Арбитражного суда Московской области от 23 ноября 2023 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 января 2024 г. и постановление Арбитражного суда Московского округа от 30 мая 2024 г. по делу № А41-51344/2023.

Суть дела

Администрация городского округа обратилась в АС Московской области с исковым заявлением об обязании Общества с ограниченной ответственностью в тридцатидневный срок с даты вступления в силу решения суда выполнить пункт 3.1.3 инвестиционного контракта от 2 сентября 2016 г. на строительство девятиэтажного этажного жилого дома, а именно передать долю муниципального образования «обманутым дольщикам», в многоквартирном жилом доме.

Решением АС Московской области от 23 ноября 2023 г., оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 января 2024 г. и постановлением суда Московского округа от 30 мая 2024 г., в удовлетворении исковых требований отказано.

Как установили суды, между муниципальным образованием и обществом (инвестор-застройщик) 2 сентября 2016 г. заключен инвестиционный контракт, предметом которого является совместная реализация сторонами инвестиционного проекта – строительство девятиэтажного жилого дома.

Соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта установлено следующим образом:

• инвестору-застройщику: 90 процентов общей площади квартир (общей площади жилых помещений) в построенном жилом доме.
• муниципальному образованию: 10 процентов общей площади квартир (общей площади помещений) завершенного строительством и введенного в эксплуатацию жилого дома.

При этом контрактом сторонами согласовано, что в ходе осуществления инвестиционного проекта в пределах доли муниципального образования и за ее счет инвестор-застройщик передает «обманутым дольщикам» проблемных объектов по отдельно заключенным договорам купли-продажи и/или договорам долевого участия площадь в жилых помещениях в инвестиционном объекте, в количестве кв.м. и в счет первоначально оплаченного «обманутым дольщиком» долевого взноса.

• Дополнительные площади (превышение) жилых помещений от указанных оплачиваются «обманутым дольщиком» по рыночной стоимости на момент заключения договоров.
• Содержание понятия «обманутые дольщики» определено сторонами как признанные таковыми муниципальным образованием в установленном законом порядке физические лица и объекты недвижимости, внесенные в соответствующий реестр.
• Соответствующее уменьшение доли муниципального образования количество кв.м осуществляется инвестором-застройщиком в одностороннем порядке по факту заключения с соответствующим «обманутым дольщиком» соответствующего договора и его государственной регистрации, о чем инвестор-застройщик письменно извещает муниципальное образование с приложением копий подтверждающих документов.
• На инвестора-застройщика возложена обязанность заключить договоры долевого участия и/или купли-продажи объектов недвижимости с «обманутыми дольщиками» в срок до 31 декабря 2016 г.
• Контракт вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

В обоснование исковых требований администрация указала, что в нарушение принятых на себя обязательств инвестор-застройщик не заключил договоры долевого участия и/или купли-продажи объектов недвижимости с некоторыми «обманутыми дольщиками», в том числе с семьей Варакасиных.

Суды установили, что права указанных физических лиц, признанных «обманутыми дольщиками» и пострадавшими от действий недобросовестного застройщика, осуществлявшего строительство на другом земельном участке, восстановлены, в зависимости от их волеизъявления осуществлено предоставление квартир или выплата компенсации, правоотношения общества и администрации в связи с выполнением обществом обязательств по инвестиционному договору прекращены, за исключением одной семьи – Вараксиных.

Отказывая в удовлетворении требований в отношении семьи Вараксиных, суды указали, что в адрес ответчика указанные лица за заключением договора долевого участия в соответствии с условиями инвестиционного контракта никогда не обращались, соответственно, ответчик не мог нарушить их права.

Суды также пришли к выводу, что после исполнения обществом условий, предусмотренных контрактом, администрация утратила право требования к ответчику, является ненадлежащей стороной в споре.

Суды приняли во внимание, что решением Клинского городского суда Московской области от 23 августа 2023 г. № 2-2470/2023 удовлетворены требования администрации, установлен факт прекращения ограничений права и обременения земельного участка, на котором общество должно было возвести жилой дом и предоставить квартиры «обманутым дольщикам» по договорам долевого участия. Удовлетворяя требования администрации, суд общей юрисдикции установил, что срок договора аренды указанного земельного участка прекращен, в целях строительства участок не используется.

Позиция Верховного Суда

ВС РФ указал на то, что судами не учтено следующее:

Спорный контракт закрепляет встречные обязательства муниципального образования и инвестора-застройщика по реализации строительства жилого дома, включающие обязательство инвестора-застройщика в определенных контрактом объемах и в определенные сроки осуществлять действия по заключению договоров долевого участия и /или купли-продажи помещений пострадавших граждан – участников долевого строительства и корреспондирующее с ним обязательство муниципального образования создать для него преференциальный правовой режим осуществления такой деятельности.

Необходимой предпосылкой для прекращения обязательств по контракту является осуществление со стороны администрации действий по согласованию проектной документации обеспечивающие конечную цель контракта – ввод жилого дома в эксплуатацию, и исполнение включенных в договор условий о передаче «обманутым дольщикам» проблемных объектов по отдельно заключенным договорам купли-продажи и/или договорам долевого участия площадь в жилых помещениях в инвестиционном объекте, в количестве кв. м и в счет первоначально оплаченного «обманутым дольщиком» долевого взноса.

Поскольку строительство многоквартирного дома на дату рассмотрения спора завершено, застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 5 апреля 2023 г., но не все «обманутые дольщики» получили квартиры, администрация как сторона возникшего в рамках контракта обязательства, с условиями в пользу физических лиц и по существу заключенного в интересах «обманутых дольщиков», обратилась с иском по настоящему делу.

При этом, в отношении семьи Вараксиных указанный факт нашел свое подтверждение, администрация фактически не получила свою долю, причитающуюся семье Вараксиных.

При изложенных условиях контракта администрация как его сторона, которой по результатам реализации инвестиционного проекта подлежит передача 10 процентов от общей площади квартир, является надлежащим истцом, обратившимся за исполнением застройщиком своих обязательств в пользу «обманутых дольщиков», что не исключает исполнение обязательства по передаче квартиры в пользу самой администрации, как стороны контракта.

Более того, суды в отношении семьи Вараксиных, не оспаривая факт непредставления им квартиры, указали, что члены семьи непосредственно к ответчику не обращались, в связи с чем он не мог нарушить их права.

Вместе с тем администрация в поданной кассационной жалобе ссылалась на то, что на этапе реализации инвестиционного контракта инвестором-застройщиком в нарушение пункта контракта так и не был заключен договор долевого участия и /или договор купли-продажи с семьей Вараксиных, их доля фактически не распределена в инвестированном объекте, и при изложенных в оспариваемых ею в судебных актах выводах, предоставление квартиры будет невозможным.

«Между тем конечным результатом исполнения принятых на себя обязательств застройщиком является фактическое предоставление «обманутым дольщикам» жилых помещений вне зависимости от их обращения»

Администрация при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявила ходатайство о привлечении к участию в деле семьи Вараксиных, которое было судом удовлетворено лишь в отношении супруги и ее несовершеннолетних детей.

Как следует из материалов дела, а именно из ответа прокуратуры, супруг отбывает назначенное ему наказание в Тульской области, и со слов администрации в настоящее время находится в зоне СВО.

Супруга при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции представила письменное объяснение, в котором поддержала кассационную жалобу администрации, подтвердила непредставление их семье квартиры и нахождение супруга в зоне СВО.

При рассмотрении дела в ВС РФ представитель ответчика, возражая на кассационную жалобу администрации, указала, что супруга к нему не обращалась, а место нахождения ее супруга неизвестно.

Судебная коллегия полагает, что указанные возражения нельзя признать обоснованными, оправдывающими неисполнение своих обязательств ответчиком в отношении семьи Вараксиных, при том, что супруга привлечена к участию в деле и настаивает на предоставлении семье квартиры.

Довод ответчика о том, что оплата за квартиру произведена не супругой также нельзя признать обоснованным, поскольку указанная семья в полном составе включена в список «обманутых дольщиков», пересмотр оснований для представления ее членам квартиры не входит в права застройщика (В материалы дела представлена квитанция к приходному кассовому ордеру о принятии в кассу общества от супруга).

Судебная коллегия полагает, что суды при очевидном факте нарушения ответчиком принятых на себя обязательств по предоставлению квартир «обманутым дольщикам», необоснованности мотивов неисполнения им этой обязанности, не усмотрели оснований для удовлетворения иска в отношении семьи Вараксиных и определила решение АС Московской области от 23 ноября 2023 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 января 2024 г. и постановление АС Московского округа от 30 мая 2024 г. по делу № А41-51344/2023 отменить в части отказа в удовлетворении требований по исполнению инвестиционного контракта в отношении семьи Варакасиных, в этой части дело направить на новое рассмотрение в АС Московской области.

Мнение эксперта

Обманутый дольщик – это участник долевого строительства, в отношении которого застройщик не выполнил свои обязательства. Государство предоставляет компенсацию или иные меры поддержки пострадавшим дольщикам, чтобы помочь им вернуть свои деньги или получить квартиры, на которые они имели право. Зачастую люди годами вынуждены ждать и отстаивать свои права как в данном случае, дважды столкнувшись с недобросовестностью застройщика. За это время законодатель принял ряд существенных изменений в сфере регулирования долевого строительства. Например, вместо реестра пострадавших граждан ведется единый реестр проблемных объектов, переход застройщиков на счета эскроу, появились электронные сервисы для подачи заявлений на возмещение и другие.

ВС РФ в Определении подчеркивает, что именно фактическая передача жилых помещений дольщикам является конечным результатом принятых на себя обязательств застройщиком, даже вне зависимости от их обращения. В настоящее время решением проблемных ситуаций с обманутыми дольщиками занимается Фонд развития территорий. Если застройщик признал себя банкротом и не смог завершить строительство, Фонд может профинансировать завершение строительства или выплатить компенсацию дольщикам, однако это очень небыстрые процессы.

комментирует Определение Баюро Мария Александровна, юрист-медиатор, член Союза юристов-блогеров при АЮР.