24 сентября 2024 года Верховный Суд Российской Федерации вынес Определение № 302-ЭС24-9662 на кассационную жалобу общества на решение Арбитражного суда Красноярского края от 21 декабря 2022 г., постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2023 г. и постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14 марта 2024 г. по делу № А33-18699/2022.
В соответствии с данным определением Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ пришла к выводу о наличии предусмотренных частью 1 статьи 291.11 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых обществом судебных актов.
Суть дела
Обществу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400398:3414 общей площадью 25 535 кв. м, имеющий категорию земли – населенных пунктов, вид разрешенного использования – размещение многоквартирных жилых домов этажностью от десяти этажей, расположенный в г. Красноярск.
На основании разрешений на строительство от 26 мая 2015 г. № 24-308 139-2015 и от 26 июля 2016 г. № 24-308-139-2015 на указанном земельном участке обществом построен объект незавершенного строительства 14- этажный панельный жилой дом (секция в осях I-II, первый этап строительства).
В отсутствие разрешения на строительство, общество приступило к возведению второго 14- этажного панельного жилого дома (секция в осях III-IV, второй этап строительства).
Начиная с 2024 года общество неоднократно обращалось в департамент градостроительства с заявлениями о выдаче разрешения на его строительство, однако в выдаче разрешения было отказано по разным основаниям. Также общество обращалось с заявлением о внесении корректировки в ранее выданное разрешение на строительство от 26 мая 2015 г. в связи разделением объекта на этапы строительства и корректировкой проектно-сметной документации.
Решением департамента градостроительства от 22 ноября 2019г. № 01/6517-дг во внесении корректировки в разрешение на строительство отказано. Решениями Арбитражного суда Красноярского края от 14 марта 2016 года по делу № А33-26792/2015, от 24 августа 2020 года по делу № А33-35727/2019 и от 24 августа 2020 года по делу № А33-37209/2019 оспариваемые обществом решения об отказе от 22 октября 2015 г. № 01/5093-дг, от 08 ноября 2019 г. № 01/6095-дг и от 22 ноября № 01/6517-дг признаны соответствующими требованиям действующего законодательства. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 14 апреля 2022 г. по делу № А33-31465/2019 в удовлетворении требования департамента градостроительства о сносе спорного объекта отказано.
Ссылаясь на наличие оснований для признания за ним в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) права собственности на объект незавершенного строительства, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Позиция Верховного Суда
Судебная коллегия по экономическим спорам
ВС РФ, изучив представленные материалы, нашела существенные основания для направления дела на новое рассмотрение дела судом первой инстанции.
Вывод ВС РФ основывается на следующих положениях.
В соответствии с частью 1 статьи 263 ГК РФ собственник или иной
титульный владелец земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно – гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Факт строительства спорного объекта и отсутствие разрешения на его строительство истец не оспаривает и признает, однако указывает на неоднократные, начиная с 2014 года, обращения в департамент градостроительства с соответствующими заявлениями, на которые получены отказы по разным основаниям, а также на вступившие в законную силу судебные акты по делу № А33-31465/2019, в рамках которого в сносе спорного объекта незавершенного строительства отказано.
Не усмотрев формального характера обращения общества с заявлениями в уполномоченный орган с целью создания ситуации для последующей легализации возводимой им самовольной постройки в судебном порядке, суды отклонили доводы департамента градостроительства о наличии оснований для применения статьи 10 ГК РФ.
Однако при рассмотрении настоящего дела № А33-18699/2022 суды не
учли обстоятельства, установленные судами при рассмотрении дела
№ А33-31465/2019. При этом свои выводы о недобросовестном поведении истца суды основывали лишь на его систематических обращениях с заявлениями в уполномоченный орган, привлечении к административной ответственности за строительство в отсутствие полученного разрешения, вступивших в законную силу судебных актах, а также наличии у общества статуса профессионального участника рынка, что само по себе не может не служить основанием для вывода о недобросовестном поведении общества.
Обстоятельства, свидетельствующие о том, что за выдачей разрешения на строительство общество обращалось лишь для вида, действуя в обход закона, судами не устанавливались.
Суды также не учли, что отказ в признании права собственности на самовольную постройку, фактически представляющую собой часть многоквартирного дома, при наличии вступившего в законную силу судебного акта об отказе в ее сносе, создает дисбаланс между публичным и частным интересом, приводит к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и впоследствии может создавать угрозу жизни и здоровью как для граждан, проживающих на данной территории, так и для неопределенного круга лиц.
Верховный суд РФ пришел к выводу, что допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права являются существенными и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов общества, обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Мнение эксперта
Данным определением Верховный суд Российской Федерации обратил внимание на соблюдение прав и законных интересов собственников спорных построек.
Судам первой инстанции необходимо решать каждый подобный спор индивидуально, изучив все аспекты и материалы дела, опираться исключительно на положениях закона и объективность своей позиции с целью принятия законного и обоснованного решение.
Юрист, член союза юристов-блогеров при АЮР Никитина Алёна Александровна.
Вопрос о самовольных постройках безусловно важен и не должен оставаться без внимания со стороны государственных органов, контролирующих строительную деятельность.
Данное определение является важным примером, для разрешения непростых вопросов связанных со спорными объектами недвижимости.
