Определение Верховного Суда РФ от 11.04.2025 № 306-ЭС24-22309 разъясняет, какими критериями необходимо руководствоваться при отнесении смежного объекта недвижимого имущества к помещению (части здания, сооружения) или самостоятельному отдельному объекту.
Суть дела
Истец осуществляет управление многоквартирным домом, в котором расположены принадлежащие ответчику на праве собственности нежилые помещения общей площадью 925,10 кв. м.
Истцом и ответчиком заключен договор по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома с учетом площади помещений ответчика (925,10 кв. м.).
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по внесению платы за оказанные по договору услуги, истец обратился в суд с иском о взыскании с ответчика 284 097,12 руб. задолженности.
Суд первой инстанции удовлетворил иск, основываясь на наличии у ответчика, как собственника нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома, обязанности нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме пропорционально площади принадлежащих ему помещений и полностью удовлетворил иск управляющей организации. Суд исходил из следующего:
– в соответствии с проектной документацией на многоквартирный дом, документацией государственного технического учета, данными государственного реестра недвижимости помещения ответчика являются встроенно-пристроенными к многоквартирному дому, их расположение в доме было изначально предусмотрено типовым проектом, они являются единым с домом объектом, имеющим один адрес;
– наличие деформационного шва в месте примыкания пристроенной части помещения к дому не свидетельствует о том, что пристроенная часть – это самостоятельный объект; поскольку помещения ответчика являются частью многоквартирного дома, услуги по управлению которым оказывает истец, ответчик должен нести бремя расходов по содержанию данного дома исходя из площади принадлежащих ему встроенно-пристроенных помещений (925,10 кв. м).
Постановлением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, изменено решение – взыскано с ответчика 119 964, 96 руб., в остальной части иска отказано.
Суды апелляционной и кассационной инстанций указали на следующее:
– эксперт в заключении определил, что помещения ответчика состоят из встроенной части (площадью 481 кв. м) и пристроенной части (площадью 604 кв. м);
– пристроенная часть помещений ответчика может эксплуатироваться отдельно от встроенной части и в случае их разделения на встроенную и пристроенную части с присвоением отдельных кадастровых номеров последняя не будет иметь признака единства с многоквартирным домом;
– ответчик не использует места общего пользования, в его помещения имеется отдельный вход.
Поэтому, ответчик должен нести расходы по содержанию данного дома пропорционально площади только встроенной части помещений площадью 481 кв. м.
Истец обратился в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой на судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций.
Позиция Верховного Суда
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, Верховный Суд РФ определил отменить судебные акты апелляционной и кассационной инстанций и оставить в силе решение суда первой инстанции, по следующим основаниям.
В силу положений статей 210, 249 ГК РФ, статей 37, 39, 154, 155, 158 ЖК РФ собственник нежилого помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме и оплачивать коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме. Размер указанных расходов определяется исходя из доли собственника в праве общей собственности на это имущество, которая, в свою очередь, пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения в данном доме.
Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 г. № 10-П, сам факт существования и сохранность каждого из помещений в многоквартирном доме обусловлены существованием и состоянием самого дома (здания), наличие права собственности на помещения в нем обусловливает и наличие права общей долевой собственности собственников этих помещений на общее имущество в таком доме, в том числе на общие нежилые помещения, несущие конструкции дома, сети и системы инженерно-технического обеспечения.
Соответственно, не может рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями и возложение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не только на собственников жилых помещений в таком доме, но и на лиц, в собственности которых находятся расположенные в нем нежилые помещения и которые также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии, а потому лица данной категории наряду с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие платежи соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (Постановление Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 г. № 5-П).
Собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, несения собственником самостоятельных расходов по содержанию своего имущества, а также отсутствия письменного договора на выполнение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома.
При определении состава общего имущества используются содержащиеся в ЕГРН сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в ЕГРН, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРН.
Таким же приоритетом обладают сведения из ЕГРН относительно расположенных в многоквартирном доме жилых и нежилых помещений.
Согласно выпискам из ЕГРН, нежилые помещения ответчика расположены в многоквартирном доме, то есть не являются самостоятельными строениями.
Согласно заключению судебной экспертизы, спорные помещения являются встроенно-пристроенными к многоквартирному дому, но имеется возможность их разделить на встроенную и пристроенную части, а также использовать независимо друг от друга.
Между тем в Определении Верховного Суда РФ от 22.07.2021 № 309-ЭС21-5387 по вопросу отнесения помещения к многоквартирному дому и определения расходов на содержание общего имущества сделан вывод о том, что судам необходимо оценивать результаты экспертизы исходя из нормативных требований к определению состава общего имущества, технической и проектной документации возведения дома.
Под нежилым помещением в многоквартирном доме понимается помещение в доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.
Признаками единства здания служат: фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания; однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение (Приложении 1 (обязательное) к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 г. № 37).
Многоквартирный дом – оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок) (пункту 3.21 “ГОСТ Р 51929-2014).
Многоквартирный дом, управление которым осуществляет истец, построен в 1989 году в соответствии с типовым проектом, предусматривающим расположение на первом этаже встроенно-пристроенных помещений. Согласно техническим паспортам, изготовленным по состоянию на 1989, 2010, 2014, 2021 годы, и проектной документации встроенная и пристроенная части нежилых помещений ответчика изначально создавались и вводились в эксплуатацию с многоквартирным домом как единый объект. Пристроенная часть не имеет собственной несущей стены со стороны присоединения к жилому дому, не имеет статуса отдельного здания, является единой с встроенной частью, что отражено в проектной и иной технической и инвентаризационной документации. Спорные помещения являются встроенно-пристроенными к многоквартирному дому, расположены на одном земельном участке, то есть образуют единый объект, имеющий один адрес.
Сторонами заключен договор управления общим имуществом многоквартирного дома, согласно которому ответчик обязался оплачивать оказанные истцом услуги в размере, определенном исходя из площади принадлежащих ему нежилых помещений – 925,10 кв. м (то есть исходя из площади как встроенной, так и пристроенной частей).
Мнение эксперта
Сделанные в определении выводы касательно критериев разграничения самостоятельного отдельного объекта недвижимости и помещения как составной части объекта недвижимости выходят за пределы споров о взыскании платы за содержание общего имущества в здании. Разграничение отдельного здания и помещения как части здания имеет значение с точки зрения:
управляющий партнер юридической компании ЮКО Юлия Иванова.
- принадлежности и возможности использования общего имущества;
- приобретения прав на земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества, правового режима такого земельного участка (долевая собственность в силу закона или возможность выделения отдельного участка и установления режима индивидуальной собственности);
- распределение бремени содержания и случайной гибели (повреждения) имущества.
При определении того, являются ли смежные объекты самостоятельными/отдельными объектами или один является частью другого (имеет статус помещения в здании/сооружении) необходимо исходить из следующих подходов:
- конструктивные особенности смежных объектов: общие фундамент и стена (стены) с сообщением между частями; при отсутствии сообщения между частями одного здания — изначальное общее назначение здания; однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение; общие коммуникации для обеспечения здания; наличие помещения общего пользования, предназначенных для обслуживания и функционирования всех смежных объектов — признаки того, что смежные объекты составляют единый объект недвижимого имущества;
- независимо от наличия технической/физической возможности разделения смежных объектов они существуют и функционируют в как единое целое, взаимозависимо друг от друга или зависимость одного смежного объекта от другого;
- фактическое неиспользование общего имущества/мест общего пользования/ общих помещений при наличии потенциальной возможности — не является признаком самостоятельности смежных объектов;
- если смежные объекты изначально запроектированы и фактически реализованы в единой связи при создании и вводе в эксплуатацию — их нельзя рассматривать как самостоятельные;
- при решении указанных вопросов необходимо исходить в первую очередь из проектной, технической и кадастровой документации на соответствующие объекты. При этом, приоритет должен быть отдан данным, содержащимся в ЕГРН.
