В Определении Верховного Суда РФ от 23.04.2024 № 305-ЭС20-23285(6) сделан вывод о необходимости исходить из приоритета защиты прав участника долевого строительства при рассмотрении спорных вопросов в процедуре банкротства застройщика.
Суть дела
Между Опрятиным С.В. и ООО «ПКП «Лидер» (застройщиком) был заключен договор участия в долевом строительстве, предметом которого являлась однокомнатная квартира. Договор зарегистрирован в установленном законодательством порядке; обязательства по нему дольщиком исполнены.
Решением Арбитражного суда Московской области от 31.07.2012 по делу № А41-5313/2009 ООО «ПКП «Лидер» признано банкротом, открыто конкурсное производство.
Определением Арбитражного суда Московской области от 27.09.2013 по тому же делу между ООО «Премьер-Инвест» и ООО «ПКП «Лидер» утверждено мировое соглашение, которым установлены порядок и сроки прекращения всех обязательств застройщика по требованиям кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений должника на дату проведения собрания кредиторов от 24.08.2013, принявшего решение о заключении мирового соглашения.
В соответствии с пунктом 1.4 мирового соглашения его условия распространяются на всех кредиторов, требования которых включены в реестр требований кредиторов ООО «ПКП «Лидер» и реестр требований о передаче жилых помещений на дату проведения собрания кредиторов, принявшего решение о заключении мирового соглашения, в том числе на кредиторов, не принимавших участие в голосовании по вопросу заключения мирового соглашения, голосовавших против его заключения, воздержавшихся при голосовании, а также не допущенных к голосованию по вопросу о заключении мирового соглашения из-за отсутствия полномочий.
Согласно пункту 4.6.1 мирового соглашения третье лицо – ООО «Премьер-Инвест» принимает на себя обязательства должника-застройщика перед кредиторами — участниками строительства, включенными в реестр требований о передаче жилых помещений.
ООО «Премьер-Инвест» предоставило поручительство по обязательствам ООО «ПКП «Лидер» перед кредиторами третьей, четвертой очередей; по требованиям, заявленным после закрытия реестра требований кредиторов; по текущим платежам; а также перед кредиторами, не заявившими своих требований, но известными ООО «ПКП «Лидер» на дату проведения собрания кредиторов.
В 2018 году дом введен в эксплуатацию.
Решением Арбитражного суда Московской области от 09.11.2020 по делу № А41-60300/2019 ООО «Премьер-Инвест» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство. При рассмотрении дела о банкротстве указанного общества применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
Поскольку квартира не была передана, Опрятин С.В. обратился с заявлением о признании на нее права собственности в суд в рамках дела о банкротстве ООО «Премьер-Инвест».
Определением суда первой инстанции заявление было удовлетворено.
Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что обязательства ООО «ПКП «Лидер» по передаче жилого помещения Опрятину С.В. перешли к ООО «Премьер-Инвест», поскольку п. 4.6.2 мирового соглашения предусматривает поручительство общества «Премьер-Инвест» перед кредиторами, не заявившими свои требования («зареестровыми»).
Судом также учтено, что заявитель направил в рамках дела о банкротстве ООО «ПКП «Лидер» заявление о включении в реестр требований кредиторов должника, которое не рассмотрено судом.
Поскольку в момент обращения в суд строительство дома окончено, он введен в эксплуатацию, спорная квартира на дату судебного разбирательства являлась свободной от прав и притязаний третьих лиц, суд первой инстанции признал право собственности на квартиру за Опрятиным С.В.
Постановлением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, определение суда первой инстанции отменено и отказано в удовлетворении заявления. Отменяя определение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции руководствовался тем, что обязательство ООО «ПКП «Лидер» по передаче жилого помещения Опрятину С.В. к ООО «Премьер-Инвест» не перешло, условия мирового соглашения не распространяются на Опрятина С.В., поскольку его требования на дату проведения собрания кредиторов в реестр требований кредиторов не включены.
Также судом установлено, что определением Арбитражного суда Московской области от 21.02.2022 по делу № А41-60300/2019 право собственности на ту же квартиру признано за Мгояном Р.Н. (дольщиком ООО «Премьер-Инвест»).
Опрятин С.В. обратился в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой на судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций.
Позиция Верховного Суда
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, Верховный Суд РФ определил отменить все судебные акт нижестоящих судов по настоящему делу и направить дело на новое рассмотрение в связи со следующим.
Положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон N 214-ФЗ) основаны на принципах гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства; конечным итогом правоотношений участников долевого строительства и застройщика является передача объекта долевого строительства участнику.
Полностью исполнив обязательства по оплате за помещение, кредитор вправе рассчитывать на исполнение обязательств по указанному договору и со стороны должника, а при неисполнении данных обязательств – вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права. В силу разъяснений, изложенных в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Участие в долевом строительстве служит реализации права граждан прежде всего на обеспечение личной потребности в жилье. Неисполнение застройщиком обязательств по договору долевого строительства, особенно в силу наличия признаков несостоятельности (банкротства), привело к необходимости принятия государством мер для защиты интересов граждан и установления в регулировании банкротного законодательства приоритета удовлетворения интересов граждан.
Процедура банкротства застройщика по правилам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 названного Закона.
Согласно положениям пункта 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о его банкротстве. При этом требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим самостоятельно.
В настоящем случае конкурсный управляющий ООО «ПКП «Лидер», осведомленный о заявленном Опрятиным С.В. праве на включение его требования в реестр, таких действий не предпринял. Нерассмотрение судом требования дольщика в рамках дела о банкротстве ООО «ПКП «Лидер» не умаляет осведомленности управляющего о намерении заявителя включить свое требование в реестр, а также обо всех имеющихся дольщиках и неисполненных застройщиком обязательствах, и учесть их при заключении мирового соглашения с ООО «Премьер-Инвест».
ООО «Премьер-Инвест», участвовавшее в деле о банкротстве ООО «ПКП «Лидер», имело возможность проверить обоснованность правопритязаний всех участников строительства, вне зависимости от того, учтены ли и как учтены их требования в реестре, особенно на основании зарегистрированного договора долевого участия в строительстве.
В связи с этим условия заключенного между прежним и новым застройщиками мирового соглашения в полной мере распространяются на Опрятина С.В.
Между тем, в данном деле суды апелляционной и кассационной инстанций негативные последствия бездействия управляющего и нового застройщика возложили на дольщика, исполнившего свои обязательства и заявившего о включении требования в реестр первоначального застройщика, в связи с чем сделали ошибочный вывод о том, что обязательство ООО «ПКП «Лидер» по передаче жилого помещения Опрятину С.В. к ООО «Премьер-Инвест» не перешло. Это, в свою очередь, привело к нарушению жилищных и имущественных прав гражданина.
Более того, такое бездействие способствовало заключению новым застройщиком в 2016 году с Мгояном Р.Н. договора участия в долевом строительстве той же квартиры, на основании которого арбитражный суд признал право собственности этого лица на спорную квартиру. В настоящее время квартира им отчуждена иному лицу.
Судебное решение о признании права собственности на квартиру за Мгояном Р.Н. в силу статьи 16 АПК РФ является препятствием для удовлетворения иска Опрятина С.В. о признании права собственности на ту же квартиру, однако не должно умалять объем иных правовых гарантий, предоставленных законодательством ему как участнику строительства.
В связи с этим с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 3 Постановления № 10/22, нарушенное право Опрятина С.В. подлежало защите и восстановлению за счет имеющихся в распоряжении нового застройщика свободных квартир (по аналогии с подпунктом 6 пункта 4 статьи 201.11 Закона о банкротстве), а при отсутствии их — посредством возмещения рыночной стоимости спорной квартиры (абзац третий подпункта 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве), в очередности, предусмотренной при передаче квартир в натуре.
Мнение эксперта
Рассматриваемое определение содержит ряд важных для правоприменительной практики аспектов, связанных с удовлетворением требований участников долевого строительства в банкротстве застройщика.
В первую очередь необходимо обратить внимание на довод определения, что передача объекта незавершенного строительства от первоначального застройщика – банкрота к новому застройщику влечет за собой полное правопреемство как в правах, так и обязанностях по отношению к участникам долевого строительства. При этом, не имеет значения, каким способом была осуществлена передача объекта и что являлось основанием такого правопреемства (мировое соглашение, принятие решения о передаче имущества (имущественных прав) и обязанностей другому застройщику в порядке статей 201.15-1, 201.15-2 Закона о банкротстве). Также не имеет значения, были ли требования участника долевого строительства учтены в реестре требований кредиторов застройщика-банкрота, в том числе как требование о передаче объекта долевого строительства – при переходе прав и обязанностей прежнего застройщика-банкрота к новому застройщику переходят все обязательства перед всеми участниками долевого строительства. Данный вывод обусловлен ранее выработанным общим подходом Верховного Суда РФ, что основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан — участников строительства как непрофессиональных инвесторов, а применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 15510/12). Одним из инструментов защиты прав участников строительства, связанный с получением причитающегося им предоставления, является механизм замены застройщика, посредством которого приобретателю (новому застройщику) передаются права должника на земельный участок с объектом незавершенного строительства при одновременном принятии им обязательств перед участниками строительства (пункт 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве).
Привлечение нового застройщика, готового взять на себя обязанность завершить мероприятия по строительству проблемного объекта, и передача ему в ведение этого объекта свидетельствует о разработке плана выхода из кризиса, обусловленного невозможностью завершить строительство и передать квартиры силами и средствами должника, что в конечном счете существенно повышает гарантии прав и законных интересов кредиторов (участников строительства) на получение исполнения. Передача инвестору (новому застройщику) объекта незавершенного строительства является моментом начала реализации такого плана. Следовательно, с этого момента, с точки зрения дела о банкротстве, начинаются и расчеты с кредиторами третьей очереди. После начала расчетов должник более не отвечает перед участниками строительства, поскольку он нашел приемлемый для кредиторов выход из сложившейся ситуации. По этой причине пунктом 6 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве закреплено, что на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика требования участников строительства, исполнение обязательств перед которыми передано приобретателю, исключаются конкурсным управляющим (внешним управляющим) из реестра требований участников строительства («Обзор судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2023 г.»,утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.05.2024, Определение Верховного Суда РФ от 22.05.2023 № 305-ЭС22-29387). Поэтому, по всей видимости, факт включения или невключения требований участника долевого строительства по передаче жилого помещения не имеет правового значения при исполнении обязательств новым застройщиком перед участниками долевого строительства.
В определении также продублирована ранее сформированная позиция Верховного Суда РФ по поводу значения самостоятельного обращения участника долевого строительства с требованием о передаче жилого помещения в рамках дела о банкротстве застройщика. Исходя из подхода необходимости приоритетной защиты прав граждан применительно к жилищному строительству, в пункте 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве предусмотрен специальный (упрощенный) порядок включения в реестр застройщика требований участников строительства, возникших из договоров участия в долевом строительстве. Такие требования включаются в реестр застройщика конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с последующим уведомлением участника строительства о включении его требования в реестр.
Новый застройщик, которому переданы права и обязательства застройщика-банкрота, при урегулировании обязательств перед гражданами — участниками долевого строительства, должен проявить должную осмотрительность, обратившись к реестру недвижимости, и установить соответствие с реестром требований участников долевого строительства.
Негативные последствия бездействия управляющего, не исполнившего предусмотренную законом обязанность по самостоятельному формированию реестра в отношении всех зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, и проявленная неосмотрительность нового застройщика, принявшего решение о принятии обязательств застройщика-банкрота без учета доступной информации, не могут возлагаться на участника долевого строительства.
управляющий партнер юридической компании ЮКО Юлия Иванова.
Наличие у участника строительства права на предъявление конкурсному управляющему застройщиком требования, возникшего из договора участия в долевом строительстве является дополнительной гарантией защиты интересов гражданина. Данная норма не свидетельствует об установлении заявительного порядка включения в реестр и не отменяет обязанность конкурного управляющего по самостоятельному формированию соответствующей части реестра (Определение Верховного Суда РФ от 17.07.2023 № 306-ЭС22-27838(2,3).
Поэтому при банкротстве застройщика и передаче прав и обязанностей новому застройщику, участник строительства, требования которого основаны на публично раскрытом (зарегистрированном) договоре участия в долевом строительстве в любом случае сохраняет право на получение предусмотренного договором жилого помещения, а при объективной и неустранимой невозможности передать именно это помещение – право на получение аналогичного жилого помещения или денежной компенсации на равных началах с другими участниками строительства.
