22.07.2025 ВС РФ вынес определение № 5-КГ25-82-К2 согласно которому решение судов о об отказе покупателю квартиры в признании его добросовестным было отменено, дело направлено на новое рассмотрение.
Суть дела
Паршина Е.Н. обратилась в суд с иском к Болуровой М.А., Танкаевой О.Е., Махачеву М.А., Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ДГИ), о восстановлении ей как наследнице по завещанию срока для принятия наследства, признании недействительным свидетельства о праве на наследство, признании недействительным договора купли-продажи, заключенного между Болуровой М.А. и Михеевой Д.А., признании за Паршиной Е.Н. права собственности на квартиру, в порядке наследования по завещанию, истребовании названного жилого помещения из незаконного владения Михеевой Д.А.
ДГИ г. Москвы обратился в суд со встречным иском к Паршиной Е.Н., Болуровой М.А., Михеевой Д.А. о признании недействительным свидетельства о праве Болуровой М.А. на наследство по закону, признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного между Болуровой М.А. и Михеевой Д.А., признании права собственности города Москвы на квартиру в порядке наследования по закону выморочного имущества, истребовании жилого помещения из незаконного владения Михеевой Д.А.
Михеева Д.А. обратилась в суд со встречным иском к Паршиной Е.Н., ДГИ г. Москвы, Болуровой М.А. о признании ее добросовестным приобретателем.
Решением Никулинского районного суда г. Москвы в удовлетворении первоначального иска Паршиной Е.Н. и встречного иска Михеевой Д.А. отказано. Встречный иск ДГИ г. Москвы удовлетворен.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции решение суда первой инстанции и определение суда апелляционной инстанции оставлены без изменения.
Судом установлено, что наследодатель, являвшаяся собственником спорной квартиры, постоянно в ней проживала и была зарегистрирована там по месту жительства.
Нотариусом г. Москвы открыто наследственное дело. Основанием для его открытия явилось направленное почтой обращение Танкаевой О.Е. заявившей о принятии наследства по всем основаниям. Документы, подтверждающие основания призвания к наследованию и дополнительные сведения, позволяющие установить степень отношения Танкаевой О.Е. к наследодателю, представлены не были. Также в материалы наследственного дела поступило заявление Махачевой М.А. о принятии наследства по всем основаниям. Документы, подтверждающие основания призвания к наследованию не предоставлены.
От Паршиной Е.Н. (в лице ее представителя Паршина Я.А.) нотариусу г. Москвы поступило заявление о принятии наследства по завещанию. Паршиной Е.Н. в выдаче свидетельства о праве на наследство по завещанию отказано в связи с пропуском срока для принятия наследства.
Нотариусом Карачаевского нотариального округа в рамках наследственного дела, открытого в г. Карачаевске Карачаево Черкесской Республики Болуровой М.А. выдано свидетельство о праве на наследство по закону на спорную квартиру. Болурова М.А. является супругой сына первоначального наследодателя спорной квартиры, который принял наследство после своей матери, позднее скончался.
22.09.2021 в ЕГРН внесена запись о праве собственности Болуровой М.А. в отношении спорной квартиры. По договору купли-продажи от 25.10.2021 Болурова М.А. продала Михеевой Д.А. квартиру за 8 500 000 руб.
В судебном заседании были допрошены свидетели, поясняющие обстоятельства сделки.
Принимая решение об отказе в удовлетворения иска Михеевой Д.А. о признании ее добросовестным приобретателем, суды первой и апелляционной инстанций указали на то, что Михеева Д.А. при должной степени заботливости и осмотрительности при совершении сделки заключенной спустя непродолжительное время после приобретения права собственности продавцом (Болуровой М.А.), могла усомниться в правомочиях продавца и законности совершаемой сделки, не выяснила отсутствие притязаний других лиц на эту квартиру.
Также указано, что Михевой Д.А. не принято во внимание, что свидетельство о праве на наследство Болуровой М.А. в отношении квартиры, расположенной в г. Москве, выдано нотариусом Карачаево-Черкесской Республики, Михеевой Д.А. было поставлено в вину неиспользование ею информации, содержащейся на общедоступном сайте Федеральной нотариальной палаты, из которой Михеева Д.А. должна была узнать об открытии нотариусом г. Москвы наследственного дела к имуществу последнего собственника.
По мнению судов, сам по себе факт регистрации права собственности продавца в ЕГРН с учетом приведенных обстоятельств не может расцениваться в качестве достаточного при оценке действий покупателя, совершенных в целях проверки правомерности сделки, а также при оценке степени осмотрительности покупателя.
Позиция ВС РФ
ВС РФ при вынесении рассматриваемого определения указал судам следующее:
— предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций не являлся вопрос о том, какие меры, направленные на выявление, сохранение и оформление в собственность города выморочного имущества были предприняты ДГИ г. Москвы в соответствии с требованиями закона;
— бездействие публично-правового образования как участника гражданского оборота, не оформившего в разумный срок право собственности, в определенной степени создает предпосылки к его утрате;
— квартира продавалась наследником спустя короткое время после оформления права собственности на жилое помещение, не могло свидетельствовать о незаконности владения, поскольку наследник вправе был распорядиться унаследованным имуществом, исходя из своих личных интересов;
— суды первой и апелляционной инстанций не привели в судебных постановлениях ссылок на нормативные положения, в соответствии с которыми на Михееву Д.А. возлагается обязанность совершать перечисленные судами действия, а именно: изучение информации на сайтах ФНП и официальных сайтах судов;
— не получили какой-либо правовой оценки судов первой и апелляционной инстанции представленные Михеевой Д.А. документы по существу сделки (справки, квитанции об оплате, переписка и т.д.);
— ссылки судов первой и апелляционной инстанций на то, что показания свидетелей являются голословными, так как не подтверждены никакими допустимыми (письменными) доказательствами по делу, требованиям гражданского процессуального закона не отвечают.
Мнение эксперта
Очень положительное определение с точки зрения исследования ВС РФ всех обстоятельств дела и подробное описание нижестоящим судам на допущенные нарушения. На мой взгляд основных и важных вопросов, которые нуждаются в колоссальном пересмотре судом первой инстанции при новом рассмотрении дела два: бездействие ДГИ и добросовестность Михеевой Д.А.
Николаенко Марина Михайловна, руководитель практики семейных и наследственных споров МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре»
Постановление Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 N 16-П указывает, что «…При регулировании гражданско-правовых отношений между собственником выморочного имущества и его добросовестным приобретателем справедливым было бы переложение неблагоприятных последствий в виде утраты такого имущества на публично-правовое образование, которое могло и должно было предпринимать меры по его установлению и надлежащему оформлению своего права. В правовом демократическом государстве, каковым является Российская Федерация, пренебрежение требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом со стороны собственника — публично-правового образования в лице компетентных органов не должно влиять на имущественные и неимущественные права граждан, в частности добросовестных приобретателей жилых помещений…».
Наследники выморочного имущества публично-правовые образования наделяются ГК РФ особым статусом, отличающимся от положения других наследников по закону, поскольку для приобретения выморочного имущества принятие наследства не требуется, на них не распространяются правила о сроке принятия наследства, а также нормы, предусматривающие принятие наследства по истечении установленного срока. При этом свидетельство о праве на наследство в отношении выморочного имущества выдается в общем порядке.
Однако, срок законодательством на осуществление действий по оформлению наследственных прав со стороны ДГИ установлен иначе, об этом указывает ВС РФ.
В рассматриваемом деле на мой взгляд со стороны Михеевой Д.А. предоставлены существенные доказательства ее добросовестности. Покупатель не имеет возможности проверять самостоятельно свидетельство о праве на наследство, как указано ВС РФ – это вопросы нотариуса. Каждый продавец по умолчанию не является мошенником или лицом, которое не имеет права на отчуждение имущества.
Аналогичные вопросы решаются зачастую в пользу добросовестных покупателей:
Например, в определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 21.05.2024 N 5-КГ24-43-К2 рассматривалась аналогичная ситуация. Период бездействия ДГИ установлен судом 1 год и 4 месяца. ВС РФ судебные акты нижестоящих инстанций были отменены, вынесен новый судебный акт об отказе ДГИ в заявленном иске.
Еще, в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 5-КГ22-51-К2 установлено бездействие ДГИ в аналогичном споре более 6-ти (шести), судебные акты нижестоящих инстанций были отменены.
Стоит отметить, что при новом рассмотрении дела (№2-382/23) Пресненский районный суд г. Москвы отказал в исковых требованиях ДГИ, встречные исковые требования добросовестного покупателя удовлетворены. Судебный акт вступил в законную силу 10.10.2023, согласно определению Московского городского суда.
