Верховный Суд Российской Федерации 10 марта 2026 г. вынес определение № 84-КГ26-1-К3, которым признал сделку купли-продажи единственного жилья пенсионерки недействительной из-за обмана мошенников.
Содержание дела
5 октября 2023 г. между Е. (продавец) и П. (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого помещения, согласно условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность однокомнатную квартиру общей площадью 29,9 кв. м, расположенную по адресу: <…>. Пунктом 2.1 договора было предусмотрено, что стоимость объекта недвижимости составляет 1 900 000 руб. В соответствии с пунктом 4.1.3 договора Е. обязалась в срок до 15 октября 2023 г. передать П. квартиру по передаточному акту. Передаточный акт подписан сторонами договора 5 октября 2023 г. Право собственности П. на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке 9 октября 2023 г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 15 декабря 2023 г. Согласно выписке по счету, открытому на имя Е. в ПАО Сбербанк, 9 октября 2023 г. денежная сумма в счет оплаты стоимости квартиры в размере 1 900 000 руб. поступила на ее счет. 10 октября 2023 г. указанная денежная сумма выдана Е. наличными.
14 октября 2023 г. Е. обратилась в полицию с заявлением о совершении в отношении ее мошеннических действий. Уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 УК РФ, возбуждено 15 октября 2023 г. в отношении неустановленного лица, Е. признана потерпевшей.
Е. 20 ноября 2023 г. обратилась в суд с иском к П. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки. В исковом заявлении было указано, что в результате мошеннических действий неустановленных лиц под предлогом пресечения попытки незаконного переоформления недвижимости, Е. заключила с П. договор купли-продажи принадлежащей ей квартиры. При этом она не понимала, что продает свою квартиру. Денежные средства от продажи квартиры она получила и в тот же день передала их курьеру. Неустановленным лицом ей было разъяснено, что денежные средства будут возвращены покупателю, после чего он переоформит квартиру обратно на имя истца. Истец отмечала, что при заключении договора купли-продажи она находилась в стрессовом состоянии и не понимала значения своих действий. Оспариваемая сделка совершена ею в результате мошеннических действий под влиянием заблуждения, принадлежащая ей квартира была продана по цене значительно ниже рыночной стоимости, у нее не было намерения продавать единственное жилое помещение, что свидетельствует о введении ее в заблуждение относительно природы сделки.
Представитель Е. в письменных пояснениях к исковому заявлению дополнительно указала, что в момент совершения сделки воля продавца была подавлена, она заблуждалась в существе и природе сделки. Ее заблуждение было существенным, поскольку у нее отсутствовала воля и желание продать свое единственное жилье. До настоящего времени она проживает в квартире, оплачивает жилищно-коммунальные услуги. При этом, действуя с достаточной степенью разумности и осмотрительности, ответчик П. имел возможность и должен был убедиться в наличии у истца, которая является пожилой и одинокой женщиной, действительной воли на срочную продажу своего единственного жилья по явно заниженной цене, о наличии у нее действительной необходимости совершить данную сделку и реальных, осуществимых планов по смене места своего жительства. Представителем ответчика П. в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции даны пояснения о том, что ответчик является директором агентства недвижимости, на сайте которого в сети «Интернет» имеется сервис «срочный выкуп квартиры». На названный сервис поступила заявка о продаже жилого помещения Е. П. позвонил Е. с предложением оказать помощь в продаже квартиры. После осмотра он предложил Е. продать объект за 1 900 000 руб., поскольку в квартире отсутствовал ремонт, на что получил согласие, при этом Е. пояснила, что срочная продажа жилья обусловлена отъездом к родственникам.
Доводы истца о недостаточной осмотрительности П. при заключении сделки суд первой инстанции признал несостоятельными, не установив в ходе судебного разбирательства, что поведение Е. вызывало объективные сомнения в понимании ею характера совершаемых действий. Также суд первой инстанции отметил, что доказательств продажи квартиры по явно заниженной цене стороной истца не представлено. Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих ее нахождение при заключении сделки под влиянием существенного заблуждения, при котором она не могла не понимать природу сделки, влекущую прекращение права собственности на квартиру. При этом суд первой инстанции указал, что возбуждение уголовного дела само по себе не может служить основанием для признания договора купли-продажи квартиры недействительным.
Решением Новгородского районного суда Новгородской области от 21 мая 2024 г. исковые требования Е. оставлены без удовлетворения.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новгородского областного суда от 23 апреля 2025 г. решение Новгородского районного суда Новгородской области от 21 мая 2024 г. отменено, по делу принято новое решение, которым все исковые требования Е. удовлетворены. Апелляционная инстанция приняла во внимание экспертное заключение, в котором указывалось, что Е. страдала в период совершения сделки купли-продажи квартиры и страдает в настоящее время психическим расстройством — органическим расстройством личности в связи с сосудистым заболеванием головного мозга. В период совершения сделки купли-продажи квартиры у Е. отмечалось интеллектуально-мнестическое снижение со склонностью к конкретизации в мышлении, легковесностью и незрелостью суждений, ограниченностью интересов, а также личностные особенности в виде доверчивости, повышенной внушаемости, неуверенности, пассивности, снижения социальной компетентности, недостаточного понимания новых, субъективно сложных ситуаций, намерений и мотивов действий окружающих, сниженной способности к целостному осмыслению ситуации, трудности принятия решений в сочетании с недостаточностью интеллектуального контроля своего поведения, нарушения критических способностей и невозможностью прогнозирования последствий своих действий. Указанные психические расстройства в сочетании с индивидуально-психологическими особенностями лишали Е. способности понимать значение своих действий и руководить ими в период совершения сделки купли-продажи квартиры. Обращает на себя внимание, что апелляционная инстанция удовлетворяя иск Е. к П., применила двустороннюю реституцию, постановив не только вернуть право собственности на спорную квартиру продавцу Е., но и денежные средства в размере 1 млн. 900 тыс. рублей покупателю П. Определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 10 сентября 2025 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новгородского областного суда от 23 апреля 2025 г. оставлено без изменения.
В поданной в Верховный Суд Российской Федерации кассационной жалобе П. ставился вопрос о передаче жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Новгородского областного суда от 23 апреля 2025 г. и определения судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 10 сентября 2025 г., как незаконных, с оставлением в силе решения суда первой инстанции. По результатам изучения доводов кассационной жалобы она была передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Позиция Верховного Суда Российской Федерации
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации согласилась с выводами суда апелляционной инстанции и кассационного суда общей юрисдикции об отмене решения суда первой инстанции и о принятии по делу нового решения об удовлетворении исковых требований Е. к П. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки. Отменяя решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований Е., суд апелляционной инстанции исходил из того, что суд первой инстанции неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, его выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, решение принято при неправильном применении норм материального права.
Принимая по делу новое решение об удовлетворении исковых требований Е. и признавая на основании ст. 178 ГК РФ недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный между Е. и П., суд апелляционной инстанции, приобщил заключение судебной экспертизы к делу в качестве дополнительного доказательства, учел обстоятельства, предшествовавшие совершению сделки, установленные в том числе в рамках уголовного дела, возбужденного по факту мошенничества, совершенного в отношении Е. и исходил из того, что заблуждение истца было настолько существенным, что она, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. В связи с этим суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что воля Е., которой на момент совершения сделки было 73 года и которая являлась одинокой женщиной, при подписании названного договора купли-продажи несвободно сформировалась под влиянием недобросовестного поведения третьих лиц, которые составили неправильное представление у истца о совершаемой сделке, истец не намеревалась продавать спорную квартиру, не осознавала природу сделки. При этом суд апелляционной инстанции отметил, что об отсутствии у истца намерения на отчуждение спорной квартиры также свидетельствует ее продажа по цене, значительно ниже рыночной.
Давая оценку в соответствии с п. 5 ст. 178 ГК РФ поведению покупателя П., суд апелляционной инстанции исходил из того, что он является директором агентства недвижимости, оказывает риэлтерские услуги, то есть является профессиональным участником рынка недвижимости, вследствие чего был достоверно осведомлен, что спорная квартира реализуется по цене, которая значительно ниже рыночной на момент ее продажи, и мог распознать, что истец действует под влиянием заблуждения. Кассационный суд общей юрисдикции согласился с такими выводами и не усмотрел оснований для отмены апелляционного определения суда апелляционной инстанции.
В связи с тем, что судом апелляционной инстанции и кассационным судом общей юрисдикции при рассмотрении дела не допущено каких-либо существенных нарушений норм права, предусмотренных гражданским процессуальным законодательством, основания для отмены или изменения состоявшихся по делу судебных постановлений суда апелляционной инстанции и кассационного суда общей юрисдикции отсутствуют. Тем самым апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новгородского областного суда от 23 апреля 2025 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 10 сентября 2025 г. были оставлены без изменения, а кассационная жалоба П. без удовлетворения.
Мнение эксперта
Судебная коллегия по гражданским делам Верховный Суд Российской Федерации 10 марта 2026 г. в определении № 84-КГ26-1-К3 дала критическую оценку отмененного решения суда первой инстанции и подробно разобрала особенности учета юридически значимых фактов, необходимых для разрешения указанного спора в апелляционной и кассационной инстанциях, с определениями которых Верховный Суд РФ согласился.
доцент Кафедры правового регулирования экономической деятельности Финансового Университета при Правительстве Российской Федерации, к.ю.н., доцент Матвеев Игорь Валентинович
При первом знакомстве с содержанием дела может показаться, что оно во многом схоже с делом Долиной-Лурье, где Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации встала на сторону покупателя квартиры, отказавшись поддержать три предыдущие инстанции, удовлетворившие требования продавца о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения. Думается, что подавая кассационную жалобу в Верховный Суд РФ, П. полагал, что имеющее по сути прецедентный характер Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16 декабря 2025 г. № 5-КГ25-174-К2 по делу Долиной — Лурье будет довлеть над профессиональным правосознанием судей, которые и в споре между Е. и П. встанут на сторону покупателя.
Несмотря на внешнюю схожесть с указанным выше громким делом, которая выражалась в наличии мошенников, понудивших продавца реализовать квартиру и в основании иска — совершении сделки под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ), в судебной тяжбе Е. и П. имеет место и иные нюансы, позволившие Верховному Суду РФ согласиться с определениями апелляционной и кассационной инстанций, удовлетворивших иск Е. к П. о признании договора купли-продажи недействительным.
В первую очередь, Верховный Суд РФ поддержал вторую инстанцию в приобщении к делу результатов экспертизы, которые доказывают, что в момент совершения сделки продавец Е. не могла разумно и объективно дать оценку ситуации. Во-вторых, совершенно справедливо не в пользу П. был оценен его профессиональный риэлтерский опыт, поскольку он, зная, что покупает квартиру по существенно заниженной цене проявил недобросовестность. Таким образом, двух этих факторов стало достаточным для того, чтобы Верховный Суд РФ согласился с определениями второй и третьей инстанций. В этой связи Определение № 84-КГ26-1-К3 от 10 марта 2026 г. Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суд Российской Федерации представляется законным и обоснованным.
