Верховный суд: участник строительства не вправе претендовать на передачу жилого помещения, если договор участия в долевом строительстве был расторгнут

В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 09.03.2023 N 305-ЭС19-22493 (38) по делу NА40-245457/2015 рассмотрен вопрос о порядке погашения требований участника строительства, возникших вследствие расторжения договора участия в долевом строительстве и включенных в третью очередь реестра требований кредиторов застройщика-банкрота.

Суть дела

АО «Объединенная Строительная Компания» (далее – должник) являлась застройщиком многофункционального жилищного комплекса “Академ Палас” по адресу: город Москва, проспект Вернадского, владение 78 (далее – жилой комплекс).

27.10.2014 должник и Потехин Сергей Владимирович (далее – участник строительства) заключили договоры участия в долевом строительстве, по условиям которых должник обязался до 01.10.2016 построить жилой комплекс и передать участнику строительства находящиеся в нем четыре квартиры и три машино-места. Участник строительства свои обязательства по оплате указанных объектов исполнил.

23.12.2015 Арбитражный суд города Москвы возбудил дело о банкротстве должника.

В связи с тем, что к обусловленному сроку должник не построил жилой комплекс, участник строительства потребовал в судебном порядке расторгнуть с ним договоры и взыскать уплаченные суммы и санкции за неисполнение договорных обязательств.

Химкинский городской суд Московской области решением от 02.03.2017 по делу N 2-2663/18 удовлетворил эти требования и на основании части 2 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) расторг договоры, взыскав с должника 69 395 027,60 руб., уплаченные участником строительства в счет оплаты строительства; 63 214 486 руб. процентов по 27.12.2016 с продолжением их начисления с 28.12.2016 на сумму долга до исполнения судебного решения; а также 66 304 756 руб. штрафа.

16.08.2018 в отношении должника введено наблюдение.

26.11.2018 должник признан банкротом, открыто конкурсное производство по правилам о банкротстве застройщиков.

На основании определения арбитражного суда от 09.01.2020 требования участника строительства включены в реестр требований кредиторов должника в очередности удовлетворения денежных требований граждан – участников строительства (первая подочередь третьей очереди; подпункт 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

13.08.2020 арбитражный суд удовлетворил заявление Московского Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства (далее – Фонд) о намерении стать приобретателем прав должника на земельный участок с находящимся на нем неотделимыми улучшениями и обязал конкурсного управляющего строительной компании передать Фонду права на земельный участок, предназначенный для строительства жилого комплекса, с объектом незавершенного строительства. Определение суда вступило в законную силу и исполнено. Строительство жилого комплекса возобновлено.

28.10.2021 в арбитражный суд поступило ходатайство участника строительства об исключении его требований из реестра требований кредиторов и их включении в реестр по передаче жилых помещений, а также о передаче этих обязательств застройщика Фонду.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 28.01.2022, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций от 13.04.2022 и от 24.08.2022, заявление удовлетворено частично: требования участника строительства исключены из реестра требований кредиторов и включены в реестр требований о передаче помещений жилых помещений с указанием на конкретные квартиры и машино-места в жилом комплексе. В удовлетворении требований о передаче обязательств Фонду отказано, так как вопрос о передаче Фонду обязательств перед всеми участниками строительства еще не рассматривался.

Суды исходили из того, что трансформация требования участника строительства допустима, так как передача жилого помещения и машино-места участнику строительства, имеющему к застройщику-банкроту денежное требование, не противоречит закону (пункт 7 статьи 201.11 Закона о банкротстве) и отвечает его целям и смыслу. Суды отметили, что участник строительства действовал добросовестно и на момент расторжения договора воспользовался единственным доступным ему способом защиты своих прав, не имея никаких разумных ожиданий на то, что жилой комплекс будет достроен.

В кассационной жалобе в Верховный Суд РФ Фонд просил судебные акты отменить и отказать в удовлетворении требований, ссылаясь на нарушение судами норм права. Доводы заявителя сводились к тому, что расторжение договора участия в долевом строительстве прекращает обязательство застройщика по передаче объекта недвижимости покупателю, и, как следствие, лишает последнего возможности требовать от застройщика исполнения обязательства в натуре, а в случае банкротства застройщика – претендовать на включение в реестр требований о передаче жилого помещения. Обязательства застройщика ограничиваются обязанностью вернуть покупателю уплаченные денежные средства и платежи, начисленные за нарушение обязательств.

Позиция Верховного Суда РФ

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ, рассмотрев кассационную жалобу, отменила все судебные акты нижестоящих судов и направила обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции, основываясь на следующих выводах:

• 1. По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства обязан уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства (пункт 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве).

После расторжения договора по общему правилу обязательства сторон прекращаются (статья 407, пункт 2 статьи 453 ГК РФ). В частности, у застройщика прекращается обязанность совершить в будущем действия, которые являются предметом договора, то есть обязанность по передаче объекта долевого строительства участнику. Сохраняют свое действие те условия договора, которые имеют целью регулирование отношений сторон в период после его расторжения (пункт 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 “О последствиях расторжения договора”).

В силу пункта 2 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве в случае расторжения договора застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами.

Таким образом, законных оснований полагать, что после расторжения договора застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, не имеется.

• 2. Ситуация не меняется и в том случае, если застройщик несостоятелен, поскольку процедура конкурсного производства по существу является лишь особым случаем принудительного исполнения требований к должнику при недостаточности его имущества для удовлетворения всех кредиторов.

Ни в самом Законе о банкротстве, ни в иных законах не предусмотрены такие последствия расторжения договора участия в долевом строительстве, которые обязывали бы застройщика исполнять свои обязательства в натуре, а участника долевого строительства – требовать такого исполнения в том числе и на альтернативной основе. Не вытекают такие последствия ни из смысла законов, ни из существа обязательства. Нет оснований полагать о каком-либо возрождении или возобновлении прекращенного обязательства, в том числе и результате так называемой “трансформации” требований.

• 3. По общему правилу, все требования к должнику-банкроту, во-первых, имеют денежное выражение, и во-вторых, погашаются за счет его конкурсной массы (статьи 131, 134 Закона о банкротстве).

В то же время законодательством допускаются и иные способы удовлетворения требований кредиторов. Так, в частности, в случае банкротства застройщика требования участников строительства могут быть погашены путем передачи объекта незавершенного строительства (статья 201.10 Закона о банкротстве), путем передачи им жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений площадью до семи квадратных метров (далее все вместе – жилые помещения) (статья 201.11 Закона о банкротстве).

• 4. Жилищные права граждан относятся к одним из конституционно значимых (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации) и находящихся под особой государственной защитой (статья 2, часть 1 статьи 7 Конституции Российской Федерации). Эти права в значительной степени реализуются через участие граждан в жилищном строительстве. В свою очередь, как следует из части 2 статьи 40 Конституции Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство и создают условия для осуществления права на жилище.

Во исполнение указанных конституционных гарантий, а также для решения социальных проблем, возникших в жилищном строительстве с привлечением средств граждан, государство на федеральном уровне создало публично-правовую компанию “Фонд развития территорий”, осуществляющую функции и полномочия, связанные с защитой прав и законных интересов граждан-участников строительства (физических лиц, имеющих к застройщику требования о передаче жилого помещения или денежное требование в соответствии с Законом о банкротстве).

Фонд предназначен для реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантий защиты прав и законных интересов граждан-участников строительства. Осуществляя возложенные на него полномочия, Фонд, помимо прочего, производит за счет своего имущества выплаты, финансирует мероприятия по завершению строительства многоквартирных домов (статьи 2, 3 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ “О публично-правовой компании “Фонд развития территорий” и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”).

Для решения аналогичных задач на региональном уровне в соответствии со статьями 21.1 – 21.3 Закона об участии в долевом строительстве создаются и функционируют Фонды субъектов Российской Федерации.

Так, в городе Москве постановлением Правительства Москвы от 09.10.2019 N 1313-ПП учрежден Московский фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства, который в соответствии с Уставом фонда реализует общественно полезные цели по обеспечению защиты прав и законных интересов граждан-участников долевого строительства многоквартирных домов на территории города Москвы. Фонд предназначен для урегулирования обязательств застройщиков, осуществляющих строительство многоквартирных домов, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства путем передачи Фонду имущества и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов, которое осуществляется с привлечением средств граждан. Фонд осуществляет функции приобретателя имущества и обязательств застройщиков-банкротов, проводит мероприятия по восстановлению нарушенных прав участников долевого строительства.

Таким образом, в правоотношениях, возникших из участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, фонды выполняют прежде всего публичную функцию по разрешению вопросов о жилищных правах граждан. По существу, посредством участия фондов в этих правоотношениях, государство оказывает добровольную помощь гражданам в реализации их жилищных прав, что полностью соответствует гарантиям, провозглашенным в статьях 2, 7, 40 Конституции Российской Федерации.

При этом участие фондов в банкротстве застройщиков значительно повышает вероятность удовлетворения требований участников строительства в натуральном виде.

• 5. Из социального характера государства, принципов равенства граждан перед законами, смысл, содержание и применение которых определяется правами и свободами человека и гражданина (статьи 7, 18, 19 Конституции Российской Федерации), следует: коль скоро государство решило предоставить помощь своим гражданам, то она должна в равной степени распространяться на граждан, находящихся в одной категории лиц. Иной подход разумного объяснения не находит.

К такой категории, в частности, относятся все граждане конкретного многоквартирного дома (жилого комплекса и т.п.), инвестировавшие свои средства в жилищное строительство в этом объекте для удовлетворения своих жилищных нужд. В таком случае при вмешательстве государства в правоотношения должны быть защищены в равной степени (по крайней мере в экономическом смысле) все эти граждане: как те, что претендуют на получение от застройщика-банкрота в этом доме жилых помещений по действующим договорам участия в долевом строительстве (первая группа), так и те, что расторгли такие договоры и претендуют на получение денежных выплат (вторая группа).

С государственной поддержкой члены первой группы вправе рассчитывать на получение жилых помещений в натуральном виде, чем по сути будут полностью реализованы их жилищные права. Из принципа равенства следует, что члены второй группы должны получить не меньшие гарантии. В отсутствие законных оснований на получение ими жилых помещений они вправе рассчитывать на предоставление им от фонда, которому передается объект, проинвестированный в том числе и членами этой группы, денежной компенсации.

Размер такой компенсации должен соответствовать рыночной стоимости жилых помещений, на которые претендовали эти участники строительства до расторжения договора, и исчисляться на момент ее фактической выплаты. Только при таком подходе будет восстановлена возможность для таких лиц приобрести жилые помещения в равной степени с участниками первой группы и тем самым также полностью реализовать свои жилищные права.

• 6. Интерес участника строительства по существу заключался в восстановлении его жилищных прав через защиту личных инвестиций. Однако, в силу изложенного выше, его заявление о “трансформации” требования из денежного в натуральное, удовлетворению не подлежало.

В данном случае судам следовало определить надлежащий правовой механизм защиты этого права, установив срок выплаты и размер денежной компенсации, подлежащей уплате Фондом участнику строительства при передаче Фонду жилого комплекса.

• 7. Обязанность Фонда по выплате компенсации не ограничивает участников данного обособленного спора в праве разрешить данный вопрос иными способами, например, посредством отступного или новации (статьи 409, 414 ГК РФ), в том числе и за счет жилых помещений, на которые ранее претендовал участник строительства. Однако это возможно только в добровольном порядке по взаимному согласию сторон и без претензий на эти же объекты иных участников строительства.

• 8. Довод Фонда о праве участника строительства на денежную компенсацию как залогового кредитора несостоятелен. Размер этой компенсации не сопоставим со стоимостью жилого помещения, что ставит участника строительства в очевидно неравное положение с гражданами, как и он проинвестировавшими жилищное строительство, но претендующими на получение жилых помещений в натуре.

К тому же следует отметить, что отсылкой к компенсации, предусмотренной для залоговых кредиторов, Фонд по существу уравнивает участника строительства в правах с прочими залоговыми кредиторами, не являющимися участниками строительства в смысле, придаваемом этому понятию Законом о банкротстве (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1). Однако это недопустимо, так как противоречит Закону о банкротстве, предписывающему удовлетворение требований этих категорий кредиторов в различной очередности (подпункт 3 пункта 1 статьи 201.9).

Комментарий специалиста

Рассматриваемое определение Верховного Суда РФ является логичным продолжением формирования судебной практики по вопросу защиты прав участников долевого строительства в процедуре банкротства застройщика.

управляющий партнер юридической компании ЮКО Юлия Иванова

Необходимо обратить внимание на следующие выводы, сделанные в рассматриваемом определении и определяющие формирование судебной практики по делам о банкротстве застройщиков.