В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 04.06.2025 N 305-ЭС23-20462указано на невозможность изменять условия договора, заключенного на торгах, поскольку это может предоставлять необоснованные экономические преимущества победителю торгов.
Суть дела
Общество, выступая агентом РФ в отношении переданного ему федерального имущества, провело в электронной форме конкурс и аукцион по продаже находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества с одновременным предоставлением в аренду находящихся в федеральной собственности земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости.
Согласно аукционной и конкурсной документации обоих лотов земельные участки, занятые продаваемыми объектами недвижимости, являются ограниченными в обороте и не могут быть предоставлены в частную собственность. В данной документации и приложенных к документации проектах договоров указаны сроки аренды и фиксированные размеры арендной платы за земельные участки на период указанных сроков аренды двух участков.
Общество и предприниматель, победитель торгов, заключили два договора в соответствии с конкурсной и аукционной документацией.
В соответствии с условиями одного договора Общество обязалось передать предпринимателю в собственность объект недвижимости (здание производственного корпуса), являющийся объектом культурного наследия, и во временное владение и пользование занятый этим объектом земельный участок. Срок аренды земельного участка составляет 7 лет. Размер арендной платы определен в протоколе и составляет 203 121 руб. 90 коп. за весь участок в год. Арендная плата не подлежит изменению в течение срока аренды.
По условиям другого договора Общество обязалось передать предпринимателю в собственность 13 объектов недвижимости и во временное владение и пользование занятый этими объектами земельный участок. Срок аренды земельного участка составляет 3 года. Размер арендной платы составляет 913 818 руб. за весь участок в год. Арендная плата не подлежит изменению в течение срока аренды.
Договоры были зарегистрированы в установленном законом порядке.
Предприниматель, полагая, что срок аренды земельного участка под объектом культурного наследия должен составлять 49 лет, а размер арендной платы за земельные участки, ограниченные в обороте и занятые объектами недвижимости, не должен превышать размер земельного налога, направил Обществу предложение о заключении дополнительных соглашений к договорам.
Общество отказало во внесении изменений в заключенные по результатам конкурса и аукциона договоры. Предприниматель, считая, что отказ Общества не соответствует требованиям земельного и гражданского законодательства, нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя иск предпринимателя, исходили из следующего. Согласно Основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, занимаемых зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, не должна превышать размер земельного налога. Таким образом, при заключении спорных договоров в части аренды земельных участков, ограниченных в обороте, арендная плата неправомерно определена, поскольку не подлежала обязательной оценке для установления ее рыночной стоимости.
Статьей 39.8 Земельного кодекса предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до 49 лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещении в них, а также в иных случаях, предусмотренных данным пунктом. Ввиду того, что размер арендной платы, установленный продавцом, и срок аренды земельного участка, указанный в договорах, не соответствуют действующему законодательству, требования истца об изменении спорных условий договоров аренды подлежат удовлетворению.
Общество подало кассационную жалобу в Верховный Суд РФ.
Позиция Верховного Суда
Суды трех инстанций при рассмотрении дела неправильно применили нормы материального права и не учли следующего.
Свобода сторон по изменению условий договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, ограничена в установленном законом порядке, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах. Данные требования призваны гарантировать отсутствие необоснованных экономических преимуществ победителям торгов при осуществлении предпринимательской деятельности с использованием государственного или муниципального имущества.
По сути, истец оспаривает законность включения на стадии проведения конкурса/аукциона и заключения договоров положений о размере арендной платы за земельные участки и сроке аренды. Между тем вопрос о законности указанных условий не может быть предметом спора по иску о внесении изменений в договоры со ссылкой на пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса. В данном случае предприниматель, как участник торгов, который считает условия определения размера арендной платы за пользование спорными земельными участками и сроке аренды не соответствующими действующему законодательству, до проведения торгов был вправе оспорить конкурсную или аукционную документацию, а после проведения торгов вправе оспорить в целом торги и договоры, заключенные с ним по их результатам.
Поскольку предприниматель, ознакомленный с конкурсной и аукционной документацией, заключил договоры купли-продажи продажи объектов недвижимого имущества и аренды земельных участков, требования, направленные на внесение изменений в договоры со ссылкой на несоответствие закону условий о цене, определенных при заключении договоров, не подлежат удовлетворению. Иной подход нарушает требования пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса о недопущении изменения договора, которое влияет на его условия, имевшие существенное значение для определения как цены на торгах, так и победителя торгов, и ставит в неравное положение участников торгов. Таким образом, суды, изменив условия договоров и уменьшив цену договоров, сформированную в конкурсной и аукционной документациях, нарушили требования приведенных норм Гражданского кодекса.
Изменение условий договоров в сторону уменьшения размера платы, увеличение срока аренды в пользу одного из участников торгов влечет также нарушение прав иных участников гражданского оборота, поскольку фактически предоставляет преимущество отдельному хозяйствующему субъекту в виде получения предмета торгов на значительно более выгодных условиях, чем содержавшиеся в аукционной и конкурсной документации, с учетом того, что при установлении в аукционной документации размера арендной платы в испрашиваемом истцом размере круг лиц, заинтересованных в участии в торгах, мог быть иным.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о наличии оснований для отмены судебных актов и отказа в удовлетворении иска предпринимателя
Мнение эксперта
Суды при рассмотрении данного спора по сути оценивали не возможность в одностороннем порядке изменить условия договора, заключенного на торгах, а соответствие условий договора законодательству, тем самым выйдя за рамки заявленных требований. Однако Верховный Суд, отменяя акты судов, указал на то, что истец выбрал ненадлежащий способ защиты нарушенных прав. Предприниматель мог оспорить условия, содержащиеся в конкурсной документации, либо оспорить торги в целом, учитывая, что некоторые положения действительно не соответствовали земельному и гражданскому законодательству. Но предприниматель – победитель торгов рассчитывал в судебном порядке изменить условия заключенных договоров в лучшую для себя сторону, что существенно нарушает права других участников гражданского оборота.
Тропина Дарья Владимировна, доцент кафедры правового регулирования экономической деятельности Юридического факультета Финансового университета при Правительстве РФ, к.ю.н., доцент
