Верховный Суд Российской Федерации в определении от 25.11.2024 N 301-ЭС24-12888 по делу N А17-3262/2022 поддержал позицию субъектов малого и среднего предпринимательства на рассрочку оплаты приобретаемого имущества, так как, возложение на данную категорию предпринимательства обязанности единовременно выплатить рыночную стоимость земельного участка существенно снизило бы возможность арендаторов выкупить арендованные здания и поставило бы их в неравное положение с иными субъектами малого и среднего предпринимательства, арендующими лишь помещения в зданиях.
Суть дела
Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО “СУОР “Ивгорстрой , являясь на основании договора от 4 августа 2004 г. арендатором комплекса федерального имущества, включающего здания и сооружения, 28 февраля 2019 г. обратилось к арендодателю – Управлению Росимущества с заявлением о реализации преимущественного права, предусмотренного Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”, на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества.
Управление Росимущества отказало Обществу в реализации указанного права.
Арбитражный суд первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда и постановлением Окружного суда, признал отказ Управления Росимущества незаконным и обязал его устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества.
В связи с длительным неисполнением решения суда, Обществом в адрес Управления Росимущества был направлен проект договора купли-продажи федерального имущества, находившегося в аренде.
Управление Росимущества в ответ направило два распоряжения, которые содержали иные перечень выкупаемого имущества, выкупную стоимость имущества и порядок ее оплаты.
Не согласившись с представленными распоряжениями Общество, обратилось в арбитражный суд с иском об обязании Управления Росимущества заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, предложенных покупателем.
Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, обязал Управление Росимущества заключить с Обществом договор купли-продажи федерального имущества в редакции, изложенной в резолютивной части решения.
Судебным решением в договор было включено условие о рассрочке оплаты выкупной цены сроком на пять лет (за объекты и земельный участки, на которых они расположены). Суд обосновал свою позицию ссылкой на статью 5 Закона N 159-ФЗ, в силу части 2 которой право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции. Однако, Окружной Суд, ссылаясь на разъяснения, содержащиеся в абзаце 5 части 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 ноября 2009 г. N 134 “О некоторых вопросах применения Федерального закона “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”, пришел к выводу о том, что поскольку действие Закона N 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков у судов не было оснований для включения в договор условия о предоставлении Обществу рассрочки в части оплаты приобретаемых земельных участков.
Позиция Верховного Суда
Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества установлены Законом N 159-ФЗ, регулирующим основания и порядок выкупа арендуемого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности субъектами малого и среднего предпринимательства.
Часть 3 статьи 1 Закона N 159-ФЗ предусматривает, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”, в соответствии с которым действие закона о приватизации распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.
В силу пункта 7 статьи 3 Федеральный закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” и статьи 28 Закона N 178-ФЗ приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте, а также случаев, предусмотренных федеральными законами.
Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка, принадлежащего продавцу, является ничтожной, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 23 марта 2010 г. N 14831/09 и от 03 апреля 2012 г. N 14556/11.
Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 03 ноября 1998 г. N 25-П разъяснил, что государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить возможность его осуществления, гарантируя при передаче имущества в собственность субъектов частного права соблюдение конституционных принципов и норм.
Возможность оплаты приобретаемого покупателем государственного или муниципального имущества предусмотрена ст. 35 Закона N 178-ФЗ и ст. 5 согласно которым оплата приобретаемого покупателем государственного или муниципального имущества производится единовременно или в рассрочку. Закона N 159-ФЗ.
В силу части 2 статьи 5 Закона N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Таким образом, по мнению Верховного Суда РФ, исходя из системного толкования приведенных норм права следует, что приобретение арендованного отдельно стоящего здания (сооружения) в порядке Закона N 159-ФЗ осуществляется одновременно с земельным участком, на котором здание (сооружение) расположено (за исключением случаев, указанных в земельном законодательстве и иных федеральных законах), а предусмотренный статьей 5 Закона N 159-ФЗ порядок оплаты (единовременно или в рассрочку) распространяется на все приобретаемые объекты недвижимости, в том числе и на земельный участок.
Иное толкование противоречит цели принятия Закона N 159-ФЗ, состоящей в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции, направленной на их участие в приватизации, и может привести к существенному нарушению прав арендаторов зданий при реализации ими права, предусмотренного Законом N 159-ФЗ, на выкуп арендованного ими имущества с учетом необходимости одновременного приобретения ими здания и земельного участка, на котором здание расположено, исходя из их рыночной стоимости.
Мнение эксперта
Вопросы об отчуждении в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства одновременно с арендованными ими объектами недвижимого имущества земельных участков, на которых расположены отчуждаемые здания (сооружения), неоднократно комментировались специалистами, том числе и в случаях использования рассрочки при оплате такого имущества. Представленная позиция Верховного Суда РФ позволяет поставить окончательную точку в этом вопросе и, в очередной раз, подчеркивает, что решения судебных органов должны быть направлены, в том числе, и на обеспечение установленных государством гарантий поддержки деятельности субъектов малого и среднего предпринимательства.
Лишение субъектов МСП возможности приобретать земельные участки вместе с расположенным на них недвижимым имуществом в рассрочку способствовало бы невозможности использовать установленное законом права на приобретение арендуемых ими объектов недвижимости путем выкупа в полном объеме.
Григорович Елена Валерьевна, доцент Юридического факультета Финансового университета при Правительстве РФ, к.ю.н.
