Определением Верховного суда РФ № 304-ЭС24-20153 от 18 февраля 2025 года отправлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции дело об обжаловании приостановления Росреестром регистрации права собственности на нежилые помещения после раздела.
Суть дела
Обществу на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 825,6 кв. м с кадастровым номером 54:35:021060:4053, расположенное в нежилом здании административно-общественного центра. Собственником принято решение о разделе указанного помещения. Общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением об осуществлении кадастрового учета и регистрации права собственности в отношении четырех самостоятельных нежилых помещений общей площадью 563,1 кв. м, образованных в результате раздела исходного помещения с кадастровым номером 54:35:021060:4053, приложив к заявлению технический план этих помещений. Управление Росреестра приостановило регистрационные действия по постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности в отношении образуемых помещений, указав на следующее: представленный технический план содержит сведения не обо всех помещениях, образуемых в результате раздела исходного помещения; суммарная площадь образуемых помещений (563,1 кв. м) намного меньше площади исходного помещения (825,6 кв. м). Управление Россреестра указало на необходимость представить доработанный технический план помещений, а именно включить сведения обо всех помещениях, образованных в результате раздела исходного помещения с кадастровым номером 54:35:021060:4053. В представленном уточненном плане отражено, что сумма площадей образуемых нежилых помещений не соответствует площади исходного помещения по причине внутренней перепланировки и исключения помещений, являющихся местами общего пользования. Управление Росреестра, рассмотрев уточненный технический план с приведенными дополнениями, направило Обществу уведомление, в котором указало, что причины приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав заявителем не устранены, повторило позицию и требования, изложенные ранее.
Общество, полагая, что действия Управления Росреестра не соответствуют закону и нарушают его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций признали незаконными действия Управления Росреестра в части приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав Общества.
Позиция Верховного Суда
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ ранее принятые решения по делу отменила и направила дело на новое рассмотрение, указав следующее.
- Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом (статья 236 Гражданского кодекса РФ). Поскольку при первоначальном государственном кадастровом учете и регистрации права собственности нескольких лиц на помещения в нежилом здании не были определены помещения общего пользования, в силу пункта 1 статьи 287.5 Гражданского кодекса РФ только решением собственников всех помещений в данном здании может быть определен состав общего имущества и в том числе принято решение об отнесении к общему имуществу части помещения, на которое зарегистрировано право собственности Общества. С учетом приведенных норм осуществление по заявлению Общества регистрационных действий, влекущих прекращение его права собственности на часть объекта недвижимого имущества при отсутствии волеизъявления собственников помещений в этом здании по вопросу отнесения такого объекта к общему имуществу, оформленного в установленном порядке, будет не соответствовать приведенным нормам Гражданского кодекса РФ.
- Определение правового режима конкретного объекта как относящегося к общему имуществу в нежилом здании (по аналогии с многоквартирным жилым домом) на основании технических и экспертных заключений является вопросом о праве, тогда как Управление Росреестра как орган формальной юрисдикции не разрешает вопросы о праве, а осуществляет регистрационные действия на основании предоставленных правоподтверждающих документов. Общество не представило в регистрирующий орган решение общего собрания всех собственников об определении состава общего имущества в здании и согласие с предложенным Обществом вариантом раздела его помещения с выделением помещений общего назначения.
Мнение эксперта
Верховный суд указал на компетенцию Росреестра при осуществлении регистрационных действий и на обязательность предоставления решения всех собственников об определении состава общего имущества в здании и их согласие с предложенным вариантом раздела имущества.
1.Согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
На основании статьи 236 Гражданского кодекса РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.
Общество представило в регистрирующий орган технический план помещения, подготовленный в результате выполнения кадастровых работ в связи с переустройством и перепланировкой исходного помещения (площадью 825,6 кв. м) с образованием четырех помещений (суммарной площадью 563,1 кв. м), то есть согласно плану из состава исходного объекта исключены помещения площадью 262,5 кв. м.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 15 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее- Закон № 218-ФЗ) при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости, при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образованные объекты недвижимости. Согласно частям 1 и 3 статьи 41 Закона № 218-ФЗ при образовании двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.
В соответствии с п. 203 Приказа Росреестра от 07.12.2023 № П/0514 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости» записи о государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений, машино-мест в здании (за исключением многоквартирного дома) или сооружении, иных вещных прав, ограничений прав, обременений объекта недвижимости, сделок вносятся в реестр прав на недвижимость в отношении объектов недвижимости, составляющих общее имущество в таком здании или сооружении, в том числе в отношении земельного участка, если земельный участок входит в общее имущество собственников помещений, машино-мест в таком здании или сооружении. При государственной регистрации права общей долевой собственности на помещения, машино-места и земельный участок, составляющие общее имущество в здании (за исключением многоквартирного дома) или сооружении, вносится запись о праве общей долевой собственности без указания имен (наименований) собственников помещений, машино-мест в здании, сооружении (пункт 203). По смыслу положений указанных пунктов порядка ведения ЕГРН записи государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты, составляющие общее имущество в здании, вносятся на основании волеизъявления собственников помещений в здании.
Таким образом, в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела исходного объекта недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.
Согласна с мнением суда высшей инстанции о том, что положений, направленных на урегулирование подобной коллизии и устанавливающих порядок действий государственного регистратора при внесении в ЕГРН записи о прекращении права собственности на объект в связи с отказом от права самого собственника, считающего данный объект относящимся к общему имуществу в многоквартирном доме, без одновременного волеизъявления собственников помещений в доме на принятие этого объекта в общую долевую собственность, порядок ведения ЕГРН не содержит.
2. В силу пункта 1 статьи 8.1 и пунктов 1 и 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней; порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются Законом № 218-ФЗ.
Согласно пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ установлен заявительный характер государственной регистрации прав. Записи в ЕГРН вносятся на основании представленного заявления и необходимых документов в соответствии с порядком ведения ЕГРН, который утверждает Росреестр. В части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ приведены основания для государственной регистрации прав. В случае непредставления в регистрирующий орган документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, государственный регистратор принимает решение о приостановлении осуществления государственной регистрации прав (пункт 5 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).
Управление Росреестра не является участником спорных материальных правоотношений, не выступает стороной спора о праве на нежилое помещение, а также не является тем органом, который уполномочен определять, обладает ли конкретный объект признаками общего имущества и распространяется ли на него правовой режим общего имущества многоквартирного дома. Полномочия Росреестра ограничиваются проведением правовой экспертизы документов на соответствие требованиям Закона № 218-ФЗ.
Скогорева Марина Алексеевна, к.ю.н., преподаватель Кафедры Правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ.
По сути в данном деле нарушены нормы материального права, т.к. решения нижестоящих судов содержали требования о возобновлении регистрации в отсутствие надлежащих документов, позволяющих учесть часть помещения заявителя в качестве общего имущества иных собственников в здании. Позиция высшей инстанции совпадает с высказанной ранее в отношении возможности осуществления регистрационных действий без документов, подтверждающих отказ от права самого собственника, считающего данный объект относящимся к общему имуществу в здании (многоквартирном доме), без одновременного волеизъявления других собственников помещений в доме (определения Верховного Суда Российской Федерации от 03.12.2024 г. № 306-ЭС24-7025 и от 09.12.2024 г. № 305-ЭС24-15238).
