07 ноября 2024 года Судебной коллегией по экономическим Верховного Суда Российской Федерации вынесено Определение № 307-ЭС24-7376 о праве выкупа земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Суть дела
ООО «Житково» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области (далее – Администрация) об отказе в предоставлении в собственность Общества за плату земельных участков сельскохозяйственного назначения и об обязании Администрации устранить допущенное нарушение прав Общества путем подготовки проектов договоров купли-продажи данных земельных участков.
Из материалов дела следует, что постановлением главы администрации Выборгского района Ленинградской области от 04 декабря 1992 г. № 3327 подтверждено право постоянного (бессрочного) пользования землей пятнадцати сельскохозяйственных предприятий, в том числе государственного предприятия «Житково» до перерегистрации хозяйств с выдачей временных свидетельств на право пользования землей для сельскохозяйственного использования.
На основании указанного постановления Предприятию выдано свидетельство от 25 декабря 1992 г. № 812 о праве постоянного (бессрочного) пользования землей площадью 5660 га. В соответствии с постановлением главы администрации Выборгского района Ленинградской области от 02 марта 1993 г. № 698 совхоз «Житково» перерегистрирован в акционерное общество закрытого типа «Житково», которое впоследствии было реорганизовано в общество с ограниченной ответственностью «Житково».
Общество, ссылаясь на то, что спорные земельные участки сформированы из земель, предоставленных Предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования, перешедшем к Обществу как к правопреемнику, обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении данных участков в собственность за плату.
Комитет отказал в предоставлении в собственность испрашиваемых земельных участков сельскохозяйственного назначения ввиду отсутствия доказательств ведения Обществом сельскохозяйственной деятельности, сведений об использовании испрашиваемых земельных участках в сельскохозяйственной деятельности, а также отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о праве постоянного (бессрочного) пользования Общества на спорные участки.
Доказывая факт использования участков в сельскохозяйственных целях, Общество представило в суд договоры подряда, заключенные с главой крестьянского (фермерского) хозяйства в отношении спорных земельных участков, из которых следует, что последний оказывал Обществу различные сельскохозяйственные услуги, связанные с заготовкой сена, посевом семян, рекультивацией земель, о чем составлены акты выполненных работ.
Помимо этого, Общество представило доказательства, что в летний период на спорных земельных участках подрядчиком выполняются работы по рекультивации (восстановлению) земель (250 га).
Позиция судов
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области решением удовлетворил требования Общества, заявленные к Администрации.
Суд ссылался на пункт 9 статьи 3 Закона № 137-ФЗ государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН.
Пунктом 7 статьи 10 Закона № 101-ФЗ определено, что приобретение сельскохозяйственными организациями права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования, осуществляется в соответствии с Законом № 137-ФЗ по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 15 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Таким образом, право на выкуп земельных участков сельскохозяйственного назначения принадлежит лицам, имеющим статус сельскохозяйственных организаций или осуществляющим деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, которые используют принадлежащие им земельные участки по целевому назначению.
Апелляционный суд признал правильным вывод суда первой инстанции. При этом, изменяя решение суда, апелляционный суд исходил из того, что фактически оспариваемый отказ был принят не Администрацией, а Комитетом, следовательно, признанию незаконным подлежал отказ именно Комитета.
Суд округа согласился с выводами суда апелляционной инстанции.
Позиция Верховного Суда
ВС РФ посчитал, что суды трех инстанций при рассмотрении настоящего дела неправильно применили нормы материального и процессуального права и не учли следующего.
Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (часть 1 статьи 9); условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (часть 3 статьи 36), что предполагает определение федеральным законодателем необходимых условий и порядка реализации прав на землю.
Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом № 101-ФЗ (пункт 6 статьи 27 Земельного кодекса).
Закон № 101-ФЗ принят в связи с необходимостью установления на федеральном уровне единых правил использования и оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на них, направленных на создание условий для перехода земельных участков к эффективно хозяйствующим субъектам, привлечения инвестиций в агропромышленный комплекс России. Данный Закон закрепил основной принцип, на котором основывается оборот земель сельскохозяйственного назначения, – сохранение целевого использования земельных участков (подпункт 1 пункта 3 статьи 1).
Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства» (далее – Закон № 264-ФЗ) также предусмотрено, что одной из основных целей государственной аграрной политики является сохранение и воспроизводство используемых для нужд сельскохозяйственного производства природных ресурсов, создание благоприятного инвестиционного климата и повышение объема инвестиций в сфере сельского хозяйства (часть 2 статьи 5).
Закон № 101-ФЗ определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 1).
Пунктом 7 статьи 10 Закона № 101-ФЗ определено, что приобретение сельскохозяйственными организациями, а также крестьянскими (фермерскими) хозяйствами) для осуществления их деятельности права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования, осуществляется в соответствии с Законом № 137-ФЗ по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 15 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.
В силу пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести участки в собственность в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса.
При этом принадлежность земельного участка к землям сельскохозяйственного назначения предопределяет необходимость учета требований специального законодательства при решении вопроса о предоставлении участка в собственность.
Законодатель закрепил механизм использования земельных участков сельскохозяйственного назначения исключительно в целях фактического непрерывного использования и надлежащей обработки, предоставленной собственникам и пользователям земли. Данный механизм преследует цели появления класса эффективных собственников сельскохозяйственных земель, сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве.
Из указанных норм следует, что право на выкуп земельных участков сельскохозяйственного назначения, в том числе в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) права принадлежит лицам, имеющим статус сельскохозяйственных организаций или осуществляющим деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, и которые самостоятельно используют принадлежащие им на указанном вещном праве земельные участки по целевому назначению.
По правилам распределения бремени доказывания, установленным статьей 65, частью 5 статьи 200 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений; обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт.
При рассмотрении спора в суде Общество в нарушение требований статей 65 и 66 АПК РФ не представило доказательств, подтверждающих осуществление им хозяйственной деятельности в сфере сельскохозяйственного производства с учетом требований статьи 3 Закона № 264-ФЗ, наличия материальных ресурсов для осуществления такой деятельности, включая средства производства, персонал, а также надлежащих доказательств использования спорных земельных участков сельскохозяйственного назначения, принадлежащих ему на праве постоянного (бессрочного) пользования, по назначению.
При этом представленные в материалы дела договоры подряда, заключенные между Обществом и третьим лицом для осуществления на спорных земельных участках сенокошения, выкорчевки и спиливания древесно-кустарниковой растительности, произрастающей на участках общей площадью более 250 га, не только не подтверждают использование заявителем данных участков для сельскохозяйственного производства, а напротив свидетельствуют о том, что земли длительное время не использовались в сельскохозяйственных целях (постановление Правительства Российской Федерации от 18 сентября 2020 г. № 1482 «О признаках неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации»).
Рассмотрение спора о приобретении в собственность публичных земельных участков сельскохозяйственного назначения в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования предполагает, прежде всего, исследование вопроса о том, соответствует ли заявитель установленным законодательством требованиям к лицам, которые вправе приобрести участки сельскохозяйственного назначения по льготной цене, в целях продолжения ведения сельскохозяйственного производства.
Мнение эксперта
Согласно данному Определению ВС РФ отмечает важность исследования всех доказательств и обстоятельств по делу, имеющих существенное значение при решении дела.
В данном случае Комитет указал на отсутствие каких-либо документов, подтверждающих ведение Обществом сельскохозяйственной деятельности, а также сведений об использовании испрашиваемых земельных участках в сельскохозяйственной деятельности заявителя. Представленные договоры подряда об осуществлении различного рода работ по уходу за земельными участками не могут в полной мере подтверждать именно ведение хозяйственной деятельности, а наоборот, даже подтверждают «запущенность» земель.
Бердникова Анна Александровна, кандидат юридических наук, преподаватель Кафедры правового регулирования экономической деятельности Юридического факультета Финансового Университета при Правительстве РФ.
Так, статья 3 Закона № 264-ФЗ содержит требования о необходимости предоставления доказательств, подтверждающих осуществление хозяйственной деятельности в сфере сельскохозяйственного производства, наличия материальных ресурсов для осуществления такой деятельности, включая средства производства, персонал, а также надлежащих доказательств использования спорных земельных участков сельскохозяйственного назначения, принадлежащих ему на праве постоянного (бессрочного) пользования, по назначению.
