23 декабря 2022 года Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации вынесено Определение № 307-ЭС22-14132 по делу № А56-37142/2021, в рамках которого суд подтвердил правовую позицию в том, что утверждение новых правил землепользования и застройки не может повлиять на решение вопроса о предоставлении в собственность земельного участка.
Суть дела
Заявитель закрытое акционерное общество (далее – Общество) является собственником нежилого здания, используемого под склад и расположенного на земельном участке предоставленным Обществу Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) в пользование в 1998 году на основании договора аренды. Вид разрешенного использования земельного участка определен «для размещения складских объектов».
Новый же градостроительный регламент территориальной зоны, в которой расположен данный участок не предусматривает размещение складских объектов ни в качестве основного, ни в качестве условно разрешенного вида использования земельного
В 2021 году Общество обратилось в Комитет с заявлением в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации о выкупе земельного участка.
Комитет отказал Обществу в предоставлении данного земельного участка в собственность, указав в своем письме на несоответствие вида разрешенного использования земельного участка «для размещения складских объектов» градостроительному регламенту территориальной зоны, в которой находится этот участок, сославшись на положения пункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с отказом, Общество обратилось в арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании данного решения Комитета об отказе в выкупе земельного незаконным и об обязании Комитета принять решение о продаже Обществу спорного земельного участка и направлении соответствующего проекта договора купли-продажи земельного участка.
Суд первой инстанции данные требования удовлетворил.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что общество является собственником здания, расположенного на спорном земельном участке, используемом в соответствии с его назначением «склад», сформированном с присвоением кадастрового номера в 1998 году. Вид разрешенного использования земельного участка определен «для размещения складских объектов» до дня утверждения классификатора видов разрешенного использования, следовательно, установленный вид разрешенного использования «для размещения складских объектов» признается действительным вне зависимости от его соответствия классификатору видов разрешенного использования Общество имеет исключительное право на приобретение в собственность спорного земельного участка, на котором расположено это здание.
Суд же апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, отменил это решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении заявленных требований, указав на правомерность отказа Комитета в предоставлении земельного участка в собственность по пункту 14 статьи 39.16 Земельного кодекса, поскольку разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.
При этом указав, что земельный участок испрашивался обществом для использования в целях размещения складских объектов, между тем градостроительный регламент спорной территориальной зоны не предусматривает размещение складских объектов ни в качестве основного, ни в качестве условно разрешенного вида использования земельного участка и что земельный участок предоставлялся обществу в аренду для размещения нежилого здания и отказ Комитета в выкупе не препятствует реализации права общества на использование этого земельного участка.
Не согласившись с постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, общество обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд Российской Федерации.
Позиция Верховного Суда РФ
23 декабря 2022 года Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда и постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу № А56-37142/2021 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области отменила, оставив
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в силе.
Отменяя эти судебные акты, ВС РФ напомнил, что в силу пункта 11 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.
При этом ВС РФ указал, поскольку спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с видом разрешенного использования «для размещения складских объектов», фактически используется в целях эксплуатации здания склада, годом постройки которого значится 1912 год и при этом содержащиеся в ЕГРН сведения о земельном участке никем не оспаривались, то в связи с этим данные сведения в силу закона признаются достоверными.
Таким образом, поскольку разрешенное использование земельного участка установлено до дня утверждения классификатора видов разрешенного использования, его фактическое использование соответствует разрешенному, содержащемуся в ЕГРН, следовательно, установленный вид разрешенного использования «для размещения складских объектов» признается действительным. В связи с этим указанные Комитетом для отказа обществу в выкупе земельного участка основания, предусмотренные пунктом 14 статьи 39.16 Земельного кодекса, нельзя признать законными.
Также ВС РФ напомнил, что указанная правовая позиция соответствует выводам Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в кассационном определении от 31.03.2021 № 51-КАД-20-7-К8, согласно которым утверждение новых правил землепользования и застройки не может повлиять на решение вопроса о предоставлении в собственность земельного участка.
Мнение эксперта
Несмотря на то, что данное определение ВС РФ не формирует принципиально новых правовых позиций в данных правоотношениях и они сформированы достаточно давно и четко, данное определение ценно тем, что еще раз напоминает и освежает данные позиции для сторон и судов, которые по-прежнему, к сожалению, вынуждены встречаться друг с другом по этим вопросам
Чернов Александр Анатольевич, самозанятый юрист по недвижимости, г. Казань
Кроме того, немаловажно обратить внимание и на так называемый способ восстановления нарушенного права в данной категории дел. Суд первой инстанции указал, что этим способом является обязание ответчика совершить действия, направленные на заключение с Заявителем договора купли-продажи спорного земельного участка на основании ранее поданного заявления, путем подготовки, подписания проекта указанного договора и направления его для подписания Заявителю.
Несмотря на то, что ВС РФ в данном определении отдельно не останавливался на вопросе способа восстановления нарушенного права, он оставил решение суда первой инстанции в силе именно с такой формулировкой, а тем юристам, кто ходил кругами с обязанием о повторном рассмотрении заявления это дело и «свежее» определение ВС РФ по нему могут оказать существенную поддержку своей позиции в этой части.
