Определением Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 06.08.2024 № 303-ЭС24-5874 по делу № А51-17618/2022 направлен на новое рассмотрение спор о понуждении заключения договора аренды на новой срок, поскольку судами не учтено, что нельзя отказать в заключении договора на новый срок только из-за отсутствия его условий в исковом заявлении, как и нельзя возложить негативные последствия отсутствия таких условий на лицо, обоснованно обратившееся за судебной защитой. В этом случае данные условия суд должен вынести на обсуждение сторон.
Суть дела
Между обществом с ограниченной ответственностью и администрацией по итогам открытого аукциона был заключен договор аренды в отношении муниципального имущества сроком на 5 лет.
Законом о защите конкуренции предусмотрено, что продление договора аренды на новый срок осуществляется без проведения повторной процедуры торгов, если арендатор надлежащим образом исполнил свои обязанности.
Однако администрация отказала в продлении договора аренды по причине ненадлежащего исполнения обществом обязательств при использовании электросетевого имущества и потребовала его вернуть.
Общество, посчитав отказ незаконным, обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении заключить договор аренды на новый срок. В свою очередь, администрация обратилась с встречным иском о возврате переданного по договору аренды имущества.
Суд первой инстанции удовлетворил исковое заявление общества и отказал во встречном иске.
Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в части и отказал в удовлетворении требования общества о понуждении заключить договор аренды, исходя из того, что при обращении в арбитражный суд общество не предлагало условий договора, регулирующих, в частности, размер арендной платы и срок предоставления имущества в пользование.
Суд округа признал выводы суда апелляционной инстанции правильными.
Позиция Верховного Суда
ВС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции на основании следующего.
Во-первых, ст. 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрены особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества. В ч. 9 указанной статьи закреплено, что заключение договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона. При этом, арендодатель вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды только в исключительных случаях:
– принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;
– наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Также ВС РФ указал, что в случае, если такие исключительные случаи отсутствуют, а арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, то арендатор вправе в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок.
Во-вторых, и суд первой инстанции, и суд апелляционной инстанции при разрешении спора допустили нарушения норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела.
Суд первой инстанции в нарушение положений ст. 445 ГК РФ и ст. 173 АПК РФ не привел в резолютивной части решения конкретных существенных условий (в данном случае о сроке действия договора аренды и размере арендной платы), на которых договор подлежит заключению, а лишь декларировал абстрактную обязанность администрации заключить сделку. Согласно позиции ВС РФ, на суд возлагается обязанность предпринять меры, чтобы такое решение было способно связать стороны договорными обязательствам.
Суд апелляционной инстанции, с которым впоследствии согласился суд округа, признал правильными выводы о неправомерном отказе администрации в заключении договора аренды на новый срок, однако отменил решение и отказал обществу в иске. Апелляционный суд указал, что отсутствие со стороны общества предложений об условиях сделки в части размера арендной платы и срока предоставления имущества в пользование является неустранимым препятствием для восстановления нарушенного права и влечет отказ в удовлетворении требований об обязании заключить договор на новый срок.
ВС РФ признал данный вывод ошибочным со ссылкой на п. 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» и указал, что случае отсутствия согласования существенных условий договора вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (ст. 65 АПК РФ).
Однако суд апелляционной инстанции не вынес не обсуждение сторон о согласовании существенных условий договора аренды на обсуждение сторон, при этом возложив негативные последствия отсутствия такого согласования на лицо, обоснованно обратившееся за судебной защитой.
Мнение эксперта
ВС РФ в очередной раз подчеркнул необходимость соблюдения принципа активной роли суда в спорах о понуждении заключения договора.
Это не первый случай, когда ВС РФ указывает судам на недопустимость формального подхода при разрешении аналогичных дел (см., например, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2022 по делу N 305-ЭС22-6663, А40-248982/2020).
Я разделяю позиции, отраженные в Определении ВС РФ, и считаю, что оно положительно повлияет на практику рассмотрения дел о понуждении заключения договора. С одной стороны, истцы по данной категории дел будут тщательнее формулировать свои требования в части условий договора, который подлежит заключению посредством суда. С другой стороны, действия суда должны соответствовать принципу руководящей роли суда, они должны направлены на защиту охраняемых законом прав и интересов организаций и граждан, на содействие правовыми средствами соблюдению законности.
Старший юрист практики правового сопровождения предпринимательства МГКА “Бюро адвокатов “Де-юре” Кряжков Никита Игоревич.
Вынесение на обсуждение сторон вопроса о существенных условиях договора является действенным механизмом для правильного и всестороннего рассмотрения спора. При этом, как указано в упомянутом п. 39 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 по итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (п. 4 ст. 445, п. 1 ст. 446 ГК РФ). Иными словами, у суда имеются широкие возможности для установления условий договора в случае наличия спора между сторонами относительно таких условий.
Касаемо обстоятельств рассмотренного дела удивительно, как такой спор дошел до высшей инстанции. Закон о защите конкуренции содержит в себе явные, однозначные положения в части заключения договора на новый срок, и в части случаев, когда такие особенности не применяются. Суды на практике успешно разрешают данные споры (см, например, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.08.2024 N Ф08-5542/2024 по делу N А32-30168/2023, Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.08.2024 N Ф01-3585/2024 по делу N А79-3958/2023).
Существующие разъяснения Постановления Пленума о заключении и толковании договора позволяют судам не допускать подобных ошибок, на которые обратил внимание ВС РФ.
