Определение Верховного Суда РФ от 15.07.2025 № 78-КГ25-9-К3разъясняет особенности бесплатной приватизации гражданами земельных участков, занятых принадлежащими им гаражами.
Суть дела
Истцу в порядке наследования перешло право собственности на гараж, расположенный на земельном участке категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения гаражей.
Указанный гараж был приобретен в 1997 году наследодателем истца на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи. В 2014 г. между наследодателем и Комитетом по управлению городским имуществом (Комитет) заключен договор аренды земельного участка, предоставленного под гараж, сроком действия по 19.11.2017 г. Согласно договору, если до окончания срока его действия ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, а также установлено, что в случае смерти арендатора права и обязанности по договору не переходят наследникам.
Решением Комитета истцу отказано в предоставлении участка в собственность на основании пункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ с указанием на то, что расположенный на истребуемом земельном участке гараж не является объектом капитального строительства, возведенным с получением необходимых разрешений и согласований.
Истец обратилась в суд с иском к Комитету о признании права собственности на земельный участок, на котором расположен гараж.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении иска отказано.
Отказывая в иске, суды исходили из того, что спорный гараж не является объектом капитального строительства, законность его возведения и наличие разрешения на ввод в эксплуатацию не подтверждены. Земельный участок предоставлялся наследодателю в краткосрочную аренду под временное сооружение, поскольку договор аренды каких-либо сведений об объектах недвижимого имущества на данном участке не содержал, в Едином государственном реестре недвижимости сведения о гараже отсутствуют, а технический паспорт не позволяет отнести гараж 1961 г. постройки к объектам недвижимого имущества.
Истец обратился в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой на указанные судебные акты.
Позиция Верховного Суда РФ
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, Верховный Суд РФ отменил судебные акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 5 статьи 287.3 ГК РФ собственник здания или сооружения на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, вправе требовать передачи ему в собственность или во временное владение и пользование или только во временное пользование земельного участка, необходимого для их использования, в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом.
Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ в целях реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ) предусмотрено общее правило, предоставляющее исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами и юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Согласно статье 3.7 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 01.09.2026 гражданин, использующий гараж, являющийся объектом капитального строительства и возведенный до дня введения в действие Градостроительного кодекса РФ, имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором он расположен, в случае, если земельный участок для размещения гаража был предоставлен гражданину или передан ему какой-либо организацией (в том числе с которой этот гражданин состоял в трудовых или иных отношениях) либо иным образом выделен ему либо право на использование такого земельного участка возникло у гражданина по иным основаниям.
Гаражи могут быть блокированы общими стенами с другими гаражами в одном ряду, иметь общие с ними крышу, фундамент и коммуникации либо быть отдельно стоящими объектами капитального строительства.
В случае отсутствия у гражданина документа, подтверждающего предоставление или иное выделение ему земельного участка либо возникновение у него права на использование такого земельного участка по иным основаниям, к заявлению может быть приложен, в частности, документ, подтверждающий проведение государственного технического учета и (или) технической инвентаризации гаража до 01.01.2013 в соответствии с требованиями законодательства, действовавшими на момент таких учета и (или) инвентаризации, в котором имеются указания на заявителя в качестве правообладателя гаража либо заказчика изготовления указанного документа и на год его постройки, указывающий на возведение гаража до дня введения в действие Градостроительного кодекса РФ.
Гражданин вправе приобрести в порядке, предусмотренном статьей 39.20 ЗК РФ, бесплатно в собственность земельный участок (за исключением случаев, если такой земельный участок не может быть предоставлен в собственность в соответствии с ЗК РФ), который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен гараж, являющийся объектом капитального строительства, находящийся в собственности данного гражданина и возведенный до дня введения в действие Градостроительного кодекса.
В силу названных норм права наличие у истца права собственности на гараж как объект капитального строительства влечет возникновение у нее соответствующего права на земельный участок, занятый гаражом и необходимый для его использования.
Выводы об отсутствии у гаража признаков недвижимого имущества, поскольку он возводился на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для строительства объекта недвижимости, без разрешения на строительство и на ввод гаража в эксплуатацию, основаны на неправильном применении норм материального права и противоречат установленным по делу обстоятельствам.
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей. Необходимость государственной регистрации прав на недвижимость установлена в целях обеспечения стабильности гражданского оборота. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.
Из вышеизложенного следует, что при решении вопроса о признании вещи недвижимостью независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее необходимо установить наличие признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.
Положения части 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ) и статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусматривают, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона №122-ФЗ признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным законом. Технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ, признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества.
Гараж возведен до введения в действие Градостроительного кодекса РФ, на него имеется учетно-техническая документация, подтверждающая год постройки, технические характеристики и записи о собственниках.
Комментарий специалиста
Рассматриваемое определение касается реализации гражданами права на бесплатную приватизацию земельных участков, занятых гаражами, созданными до введения в действие Градостроительного Кодекса РФ. Предоставление такого земельного участка возможно при соблюдении следующих условий:
1) гараж является объектом капитального строительства и возведен до дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации. Подтверждением того, что гараж является именно объектом капитального строительства может служить учетно-техническая документация, полученная в результате технического или государственного учета, осуществленного в соответствии с действовавшим в соответствующий период порядком до создания системы государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета. При этом, не имеет значения, зарегистрированы ли права на такой гараж в ЕГРН, если последний возведен до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ, поскольку до указанного момента в Российской Федерации отсутствовала система государственной регистрации прав на недвижимость. Характеристика гаража как объекта капитального строительства не связана и не может быть обусловлена государственной регистрацией права на такой гараж.
управляющий партнер юридической компании ЮКО Юлия Иванова
2) земельный участок для возведения гаража был представлен гражданину или его правопредшественникам с соблюдением ранее действовавшего порядка выделения земельных участков. При отсутствии документов, непосредственно подтверждающих выделение земельного участка, правомерность пользования земельным участком под гаражом может быть подтверждена заключенными до дня введения в действие Градостроительного кодекса договором о подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, договором о предоставлении коммунальных услуг в связи с использованием гаража, или документов, подтверждающие по оплату коммунальных услуг, либо документами, подтверждающий проведение государственного технического учета и (или) технической инвентаризации гаража до 01.01.2013, в которых имеется указание на заявителя в качестве правообладателя гаража либо заказчика изготовления указанного документа и на год его постройки.
Соблюдение указанных условий является необходимым и достаточным для приватизации земельного участка.
