Определение Верховного Суда РФ от 27.04.2026 № 309-ЭС21-20369(8) разъясняет порядок расчета размера компенсационной выплаты Фонда развития территорий, выплачиваемой участникам строительства при банкротстве застройщика вместо передачи в натуре жилого помещения.
Суть дела
16.11.2017 в отношении должника возбуждено дело о банкротстве, которое рассматривалось по правилам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве о банкротстве застройщиков.
ППК «Фонд развития территорий» (Фонд) принято решение о финансировании мероприятий по завершению строительства многоквартирных домов, возводимых должником. Между Фондом и унитарной некоммерческой организацией – фондом «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Пермского края» (далее – региональный фонд) заключено соглашение о предоставлении Фондом денежных средств региональному фонду для завершения строительства. Этим соглашением предусмотрено, что региональный фонд, получив финансовую помощь от Фонда и став новым застройщиком, обязуется реализовать свободные помещения в достраиваемом доме и в порядке компенсации части затрат Фонда вернуть ему соответствующую выручку за вычетом затрат на реализацию свободных помещений.
Определением арбитражного суда удовлетворено заявление регионального фонда о намерении стать приобретателем земельного участка и незавершенного строительством многоквартирного дома, также региональному фонду переданы обязательства несостоятельного общества о передаче жилых помещений в доме участникам строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.
Став новым застройщиком, региональный фонд в отношении свободных помещений в доме заключил договоры участия в долевом строительстве. В частности, в отношении квартиры № 59 такой договор заключен с третьим лицом, который для приобретения жилья привлек кредитные средства, заложив банку права по указанному договору. Цена договора, заключенного с Истоминым А.В., составила 5 636 700 рублей.
Участник строительства, после передачи региональному фонду земельного участка, незавершенного строительством дома и обязательств перед участниками строительства, обратилась в суд с заявлением о включении ее требования о передаче той же квартиры № 59 в реестр требований кредиторов. Право на получение квартиры были обоснованы договором паенакопления, оплаченным в сумме 2 484 285 рублей, и договором купли-продажи пая. Определением арбитражного суда в третью очередь реестра требований кредиторов включено денежное требование в сумме 2 484 285 рублей, отказано в понуждении регионального фонда принять на себя обязательство по передаче квартиры № 59 (в связи с ее реализацией третьему лицу).
Фонд на основании заявления участника строительства перечислил компенсацию в сумме 3 622 772 рублей 85 копеек, рассчитанную в соответствии с Правилами выплаты публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» возмещения гражданам – участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машиномест и нежилых помещений, утвержденными постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 № 1233 (далее – Правила выплаты). Как указал региональный фонд, затраты на достройку квартиры составили 2 947 399 рублей 64 копейки. Общая сумма расходов, понесенных региональным и федеральными фондами на эту квартиру, составила 6 570 172 рубля 49 копеек (затраты на достройку плюс компенсация, выплаченная участнику строительства). Совокупные расходы фондов превысили чистую выручку от реализации квартиры № 59 третьему лицу.
Участник строительства предъявила к взысканию с Фонда дополнительную компенсацию в виде разности между рыночной стоимостью квартиры по состоянию на декабрь 2024, которая, по ее мнению, составила 7 750 000 рублей, и уже полученной компенсацией.
Возражая по требованию о взыскании дополнительной компенсации, федеральный фонд настаивал на том, что он произвел расчет и выплатил компенсацию в установленных порядке и размере, в то время как позиция участника строительства противоречит императивным нормам законодательства.
Определением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, заявление было удовлетворено.
Разрешая спор, суды сочли, что в рассматриваемом случае следовало выплатить чистую выручку от реализации квартиры № 59, в связи с чем взыскали с Фонда разность между этой чистой выручкой и суммой уже полученной от Фонда
Фонд обратился в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой на указанные судебные акты.
Позиция Верховного Суда РФ
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, Верховный Суд РФ отменил судебные акты нижестоящих судов и отказал в удовлетворении заявления участника строительства по следующим основаниям.
Принимая ключевое решение о целесообразности достройки конкретного многоквартирного жилого дома, федеральный и региональный фонды основываются, в том числе, на доступных им данных о состоянии объекта строительства и об объеме обязательств по этому объекту, в частности об объеме требований граждан – участников строительства, включенных в реестр, о правах залоговых кредиторов, о количестве свободных помещений, которые могут быть реализованы. Защита прав граждан, своевременно не предъявивших требования к включению в реестр и по этой причине не учтенных федеральным и региональными фондами при разработке плана достройки дома, согласно законодательству о банкротстве осуществляется так, чтобы эта защита не парализовала деятельность по достройке, и, как следствие, не привела бы к нарушению обеспечиваемых строительством жилищных прав большинства иных граждан – участников долевого строительства, заявивших о своих притязаниях к несостоятельному застройщику в отведенный срок. Поэтому граждане, чьи требования были учтены в реестре после принятия решения о завершении строительства, вправе претендовать лишь на денежное возмещение. Фонд, в отличие от застройщика, не является стороной договора, заключенного с участником строительства, и поэтому не обязан компенсировать убытки в полном объеме по правилам статей 15, 393 ГК РФ. Содействуя гражданам в разрешении кризисных ситуаций, Фонд осуществляет выплаты в их пользу в ином размере – в размере, установленном Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ (Закон № 218-ФЗ).
Согласно пункту 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве участник строительства, чье требование включено в реестр требований кредиторов должника — застройщика после принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства, вправе претендовать на получение от федерального фонда денежной компенсации, установленной статьей 13 Закона № 218-ФЗ. В свою очередь, согласно части 2 статьи 13 Закона № 218-ФЗ определение порядка расчета этой выплаты отнесено к ведению Правительства РФ. Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 № 1233 в качестве приложения к Правилам выплаты утверждена Методика расчета размера возмещения гражданам – участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков), подлежащих передаче гражданам — участникам строительства (далее – Методика расчета). Указанная методика базируется на оценке стоимости жилого помещения, которое находится в объекте незавершенного строительства на той же стадии строительства, на которой находился объект должника на день открытия конкурсного производства. Оценка производится оценщиком, привлеченным федеральным фондом, и имеет привязку ко дню принятия этим фондом решения о финансировании (определяется на день, который не может быть более чем на 6 месяцев ранее дня принятия федеральным фондом решения о финансировании). Для получения возмещения гражданину необходимо подать заявление в федеральный фонд. При этом фонд информирует граждан о начале приема заявлений в течение трех рабочих дней со дня принятия им решения о финансировании путем размещения на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» соответствующего сообщения. Выплата возмещения осуществляется за счет имущества федерального фонда в течение 10 рабочих дней со дня предоставления гражданином полного пакета документов (пункты 2, 3 и 8 Правил выплаты).
Участник строительства получил предусмотренное законодательством возмещение за счет средств Фонда. Из материалов дела не следует, что при исчислении возмещения федеральный Фонд нарушил положения Методики расчета, такие обстоятельства не были установлены судами. Позиция о необходимости расчета компенсации исходя из рыночной стоимости квартиры по состоянию на декабрь 2024 не основана на законе. Произведенная федеральным фондом выплата, действительно, оказалась меньше денежного эквивалента обязательства застройщика передать вещь в натуре. Однако соответствующая разница в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве могла быть предъявлена к включению в реестр требований кредиторов застройщика – неисправной стороны, не исполнившей договорное обязательство. Правовых оснований для отнесения указанной разницы, равно как и иных убытков, к числу обязательств, исполняемых федеральным фондом, не имелось.
Комментарий специалиста
По общему правилу, удовлетворение требований участников строительства — физических лиц, требования которых включены в реестр требований кредиторов должника — участников строительства может происходить двумя взаимоисключающими способами: путем передачи ППК «Фонд развития территорий» участникам строительства жилых помещений после завершения строительства и ввода объекта строительства в эксплуатацию либо путем выплаты участнику строительства возмещения. Рассматриваемое определение раскрывает правовую природу и порядок расчета компенсационной выплаты ППК «Фонд развития территорий», выплачиваемой в счет погашения требований участников долевого строительства, чьи требования были включены в реестр после принятие Фондом решения о финансировании мероприятий по завершению строительства в рамках процедуры банкротства застройщика (параграф 7 Закона о банкротстве).
Кирилл Харитонов, арбитражный управляющий, Саморегулируемая организация “Ассоциация арбитражных управляющих “Паритет”.
В отношении требований участника строительства к должнику-застройщику о передаче будущей недвижимости, которые не были публично раскрыты (в частности, договоры, на которых основаны требования или права требования или обременение будущего объекта недвижимости не отражены в ЕГРН) и включенных в реестр участников строительства после принятия решения о финансировании завершения строительства, действует специальный порядок удовлетворения требований. Данный порядок обоснован необходимостью обеспечения баланса интересов тех участников строительства, чьи требования уже были известны Фонду на момент принятия решения о финансировании и исходя из которых принималось решение о финансировании, обеспечивающее достройку объекта и ввод его в эксплуатацию. Особенность удовлетворения требований указанной категории кредиторов заключается в следующем:
— обязательства Фонда перед такими кредиторами не являются по своей природе возмещением убытков, обусловленных неисполнением обязательств застройщика передать объект недвижимости, вследствие чего при определении их размера не применяются правила статей 15, 393 ГК РФ. По существу, в определении сделан вывод, что обязательства должника-застройщика перед такими участниками строительства не передаются Фонду вместе с передачей земельного участка и объекта незавершенного строительства;
— требования участников строительства, включенные в реестр после принятия решения о финансировании, подлежат удовлетворению только путем выплаты денежной компенсации. По существу, такие кредиторы уже не вправе претендовать на удовлетворение своих требований путем передачи в натуре объекта строительства, который был предметом договора с застройщиком-банкротом;
— размер данной денежной компенсации определяется исходя из установленных предельных параметров (часть 2 статьи 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а конкретный размер рассчитывается исходя из методики, установленной Правилами выплаты публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» возмещения гражданам — участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, утв. Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 № 1233.
