22 августа 2025 года Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации вынесла определение № 305-ЭС25-3877 по делу № А40-13678/2023. Центральным вопросом дела являлась возможность признания права собственности на объекты, ранее признанные самовольными постройками и подлежащими сносу по вступившему в законную силу судебному решению, после их отчуждения новому собственнику.
Суть дела
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Правительству Москвы и Департаменту городского имущества города Москвы. Истец требовал признать за ним право собственности на конкретные объекты недвижимости: надстройку технического этажа площадью 616,1 кв.м, две надстройки № 1 и № 2 общей площадью 72,7 кв.м в здании по адресу: г. Москва, 1-й Вешняковский пр., д. 1, стр. 7; а также антресоль 1-го этажа площадью 1039,3 кв.м, надстройку технического этажа площадью 1461,4 кв.м и помещение выхода на кровлю площадью 14,6 кв.м в здании по адресу: г. Москва, 1-й Вешняковский пр., д. 1, стр. 8. В обоснование иска общество ссылалось на то, что реконструкция была проведена иным лицом до приобретения объектов, а также на заключение специалиста, согласно которому объекты работоспособны и не создают угрозы жизни и здоровью.
Ключевой и неустранимой процессуальной преградой для иска стало то, что эти самые объекты ранее, решением Арбитражного суда города Москвы от 3 июня 2021 года по делу № А40-48905/2020, уже были признаны самовольными постройками. Этим же решением с предыдущего собственника — ООО «Траст Недвижимость» — была взыскана обязанность в месячный срок снести указанные постройки и привести здания в первоначальное состояние в соответствии с документами технического учета 2004 года. Кроме того, суд по тому делу признал зарегистрированное право собственности ООО «Траст Недвижимость» на спорные объекты отсутствующим. Право собственности нынешнего истца на эти здания было зарегистрировано лишь 28 декабря 2022 года, то есть спустя более чем полтора года после вынесения решения о сносе.
Суд первой инстанции (решение от 11 сентября 2023 г.) и суд апелляционной инстанции (постановление от 31 октября 2024 г.), проанализировав материалы дела, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска. Суды установили, что истец, приобретая спорные объекты у ООО «Траст Недвижимость», осознавал, что помещения являются самовольными постройками, признанными таковыми судом. Было отмечено, что действия истца направлены не только на легализацию самовольной постройки в обход закона, но и на преодоление обязательного к исполнению судебного акта, что представляет собой злоупотребление правом.
Однако Арбитражный суд Московского округа своим постановлением от 6 февраля 2025 года отменил эти судебные акты и удовлетворил иск. Суд округа сослался на положения пунктов 39, 40 Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023 и на новое заключение судебной экспертизы, проведенной уже по настоящему делу. Эта экспертиза установила, что объекты соответствуют нормам и не создают угрозы. Суд округа счел, что это новые существенные обстоятельства, и отказ в иске оставляет неразрешенным вопрос о правовой судьбе объектов, что противоречит принципу правовой определенности. Выводы нижестоящих судов о злоупотреблении правом были признаны ошибочными.
Именно против этого постановления суда округа и была направлена кассационная жалоба в Верховный Суд РФ, которую и рассмотрела Судебная коллегия по экономическим спорам.
Позиция Верховного Суда Российской Федерации
Верховный Суд, изучив материалы дела, пришел к выводу о наличии существенных нарушений норм материального и процессуального права в постановлении суда кассационной инстанции, повлиявших на исход дела. Позиция ВС РФ основана на следующих ключевых аргументах, изложенных в определении:
- Нарушение принципа обязательности судебных актов и злоупотребление правом. ВС подчеркнул, что вступившее в законную силу решение по делу № А40-48905/2020 окончательно определило правовую судьбу спорных объектов: они признаны самовольными постройками, подлежащими сносу, а право собственности на них — отсутствующим. Суд кассационной инстанции, удовлетворяя иск нового собственника, по существу, допустил пересмотр этого решения в новом процессе. Истец, заключая договор купли-продажи, в тексте которого подтвердил ознакомление со всей судебной и технической документацией, действовал недобросовестно. Он целенаправленно приобрел объект, обремененный неисполненным судебным решением о сносе, а затем обратился в суд для легализации того, что законом и предыдущим судом было предназначено к уничтожению. Такие действия Верховный Суд квалифицировал как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ), направленное на преодоление законной силы судебного акта.
- Правовой режим самовольной постройки и ее выбытие из оборота. Ссылаясь на пункт 2 статьи 222 ГК РФ, ВС напомнил, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе ею распоряжаться (продавать, дарить и т.д.). Таким образом, самовольная постройка, в отношении которой вынесено решение о сносе, фактически выбывает из гражданского оборота. Сделка по отчуждению таких объектов от ООО «Траст Недвижимость» к нынешнему истцу была совершена в прямом нарушении этого императивного запрета. Неисполнение обязанным лицом решения о сносе не меняет правовой статус объекта и не возвращает его в оборот.
- Отсутствие прав на земельный участок для целей строительства. ВС детально проанализировал земельно-правовые отношения. Установлено, что земельный участок находится в собственности города Москвы и был предоставлен в аренду третьему лицу на основании договора от 26 февраля 2006 г. исключительно для эксплуатации зданий под административно-производственные цели, но не для строительства или реконструкции. Ни истец, ни его правопредшественник не имели прав на этот участок для соответствующих целей. ВС привел разъяснения из пункта 41 Постановления Пленума № 44 и пункта 20 Обзора практики, согласно которым арендатор может претендовать на признание права на самовольную постройку только если земельный участок предоставлялся именно для строительства соответствующего объекта. Поскольку данное условие не соблюдено, одно это обстоятельство исключает возможность удовлетворения иска.
- Ошибочная оценка доказательств судом округа. ВС указал, что суд кассационной инстанции неправомерно отверг первоначальное экспертное заключение по делу № А40-48905/2020, на котором было основано решение о сносе, и полностью положился на новую экспертизу. При этом ни общество, ни его правопредшественник никогда не обращались за получением разрешения на строительство (реконструкцию), что также свидетельствует об их недобросовестности. ВС отметил, что заключение новой экспертизы не является «новым существенным обстоятельством», отменяющим силу предыдущего законного судебного решения.
- Недопустимость повторного обращения за защитой того же права. ВС сослался на разъяснения пункта 46 Постановления № 44, где указано, что повторное обращение в суд с иском о признании права на самовольную постройку возможно лишь при отсутствии вступившего в законную силу решения суда или акта органа местного самоуправления о сносе такой постройки и только в случае устранения нарушений, послуживших основанием для первоначального отказа. В данном деле вступившее в силу решение суда о сносе существовало, что делало повторный иск недопустимым.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 176, 29111–29115 АПК РФ, Судебная коллегия ВС РФ постановила отменить постановление Арбитражного суда Московского округа от 6 февраля 2025 года, а решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить в силе.
Мнение эксперта
Определение Верховного Суда № 305-ЭС25-3877 представляет собой ясное и бескомпромиссное толкование ключевых норм о самовольной постройке в их системной взаимосвязи с принципами правовой определенности и добросовестности. Это не просто исправление ошибки нижестоящего суда, а решение, укрепляющее фундаментальные устои гражданского оборота и судебной власти.
Доцент Кафедры правового регулирования экономической деятельности Юридического факультета Финансового университета при Правительстве РФ к.ю.н., доцент Фроловская Юлия Ивановна
Во-первых, ВС совершил критически важное действие: восстановил иерархию судебных актов. Он четко разделил две разные процессуальные цели: первичное установление факта самовольности постройки и вторичную попытку признания на нее права в обход первого решения. Суд округа эту границу стер, допустив, что новый собственник может, по сути, апеллировать против уже вступившего в силу решения, к которому он не был привлечен. ВС восстановил логику: решение о сносе, если оно вступило в силу, — это не предмет для дискуссии в новом деле, а юридический факт, с которым должен считаться любой последующий приобретатель. Это защищает саму идею обязательности и окончательности судебного решения.
Во-вторых, определение дает исчерпывающее и практикоориентированное понимание добросовестности (ст. 10 ГК РФ) в контексте оборота проблемных активов. Добросовестность — это не абстракция. Здесь она конкретизирована: покупатель, который в договоре фиксирует свое знакомство с судебными актами о сносе объекта, заведомо действует недобросовестно, приобретая его. Суд прямо указывает, что такая сделка изначально направлена на противодействие исполнению судебного акта. Это мощный сигнал: институт добросовестности становится активным инструментом пресечения неправомерных схем, а не декларацией.
В-третьих, ВС корректно и жёстко применил земельный фильтр из статьи 222 ГК РФ. Он напомнил, что даже при формальном соответствии постройки нормам безопасности, ключ к ее легализации лежит в правовом титуле на землю. Если земля не предоставлена для строительства, разговор о признании права собственности на постройку на этой земле юридически бессмыслен с самого начала. Это важное напоминание о первичности земельного права и недопустимости его игнорирования в спорах о недвижимости.
Вывод для правоприменительной практики: Определение формирует жесткий, но справедливый алгоритм. Если есть вступившее в силу решение о сносе самовольной постройки, последующие сделки с ней ничтожны по своей правовой цели (злоупотребление правом), а новые иски о признании права собственности не подлежат удовлетворению, независимо от заключений новых экспертиз. Это решение закрывает опасный прецедент, который мог бы привести к массовым попыткам «переиграть» решения о сносе через механизмы перепродажи и новых судебных процессов. Оно защищает публичные интересы в сфере градостроительства и безопасность, а также дисциплинирует участников рынка, требуя от них максимальной осмотрительности.