В Определении Верховного Суда РФ от 01.10.2024 № 5-КГ24-87-К2 рассматривается вопрос о регистрации права собственности одаряемого на объект недвижимости, подаренный до смерти дарителя.
Суть дела
К.М.Н. обратился в суд с иском к К.А.Н. о признании договора дарения квартиры состоявшимся, об исключении квартиры из состава наследства, ссылаясь на то, что 21.08.2021 скончался его отец К.Н.Ф. В состав наследства, открывшегося после смерти К.Н.Ф., включена спорная квартира. Однако незадолго до смерти, 27.04.2021 г. отец подарил эту квартиру истцу. Составленный ими договор дарения был нотариально удостоверен, квартира принята в дар истцом, он единолично исполняет обязанности по содержанию жилого помещения: вносит плату за жилье и коммунальные услуги, делает взносы на капитальный ремонт. Регистрация перехода права собственности на основании этого договора дарения произведена не была ввиду ухудшения состояния здоровья дарителя.
Поскольку даритель при жизни выразил свою волю на передачу квартиры в собственность истца, квартира является его личной собственностью и не подлежит включению в наследственную массу.
К.А.Н. исковые требования не признал и обратился в суд со встречным иском к К.М.Н. о признании договора дарения недействительным, указав на то, что К.Н.Ф. также являлся его отцом. Договор дарения подписан от имени К.Н.Ф. рукоприкладчиком, однако причина, в силу которой понадобились услуги рукоприкладчика, не отражена нотариусом в договоре. После удостоверения договора дарения и до смерти дарителя прошло около четырех месяцев, и у сторон сделки было достаточно времени для регистрации перехода права на квартиру, чего сделано не было. Приведенные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии воли дарителя на совершение дарения.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.
Суды первой и апелляционной инстанций указали, что истцом не представлено доказательств того, что договор дарения был исполнен, то есть что квартира поступила в его распоряжение и что ему дарителем были переданы ключи от нее, а равно что он вступил во владение этим имуществом. Суды также исходили из отсутствия доказательств наличия воли наследодателя на регистрацию перехода права собственности по договору дарения. Поскольку оснований для признания договора дарения состоявшимся не установлено, встречные исковые требования о признании договора дарения недействительной сделкой удовлетворению не подлежат.
Суд кассационной инстанции дополнительно сославшись на то, что акт приема-передачи квартиры по договору дарения в ходе судебного разбирательства представлен не был, доказательств уклонения К.Н.Ф. от регистрации перехода права собственности на квартиру не имеется.
К.М.Н. обратился в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой на указанные судебные акты.
Позиция Верховного Суда
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, Верховный Суд РФ определил отменить судебные акты нижестоящих судов в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании договора дарения состоявшимся, об исключении имущества из состава наследства отменить и направить в данной части дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.
К.М.Н. и К.А.Н. являются сыновьями К.Н.Ф. от разных браков. В отношении К.А.Н. его отец был лишен родительских прав.
В соответствии с договором дарения, К.Н.Ф. (даритель) подарил своему сыну К.М.Н. (одаряемый) квартиру, а К.М.Н. дар принял.
Пунктом 8 данного договора предусмотрено, что право собственности на квартиру возникает у одаряемого с момента регистрации перехода права собственности по этому договору.
В пункте 9 договора дарения указано, что сторонам нотариусом разъяснен порядок представления в электронной форме заявления о государственной регистрации прав после удостоверения договора; стороны сделки возражают против подачи такого заявления нотариусом.
В соответствии с пунктом 10 названного выше договора одаряемый в соответствии с законом несет бремя содержания квартиры, а также бремя содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Регистрация перехода права собственности на квартиру от К.Н.Ф. к К.М.Н. произведена не была.
В дело стороной истца по первоначальному иску представлены квитанции об оплате жилья и коммунальных услуг за названную выше квартиру, внесенные в том числе за период с апреля по сентябрь 2021 г.
С заявлениями о принятии наследства, открывшегося после смерти К.Н.Ф., к нотариусу обратились его сыновья — К.А.Н. и К.М.Н.
Пунктом 1 статьи 572 ГК РФ предусмотрено, что по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
Согласно пункту 8 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 574 ГК РФ не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г.
В связи с этим сам спорный договор дарения жилого помещения государственной регистрации не подлежал.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
При жизни наследодателя переход права собственности на квартиру зарегистрирован не был.
Вместе с тем отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в ЕГРН не влияет на действительность самой сделки.
В случае, когда одна из сторон договора купли-продажи уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (статья 6, пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, на основании статей 58, 1110, 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца – юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Между тем положения приведенных выше правовых норм, а также их разъяснения не были учтены судами при разрешении настоящего спора.
Из материалов дела следует, что договор дарения квартиры был нотариально удостоверен, его существенные условия сторонами договора были согласованы, договор исполнен, квартира была передана истцу дарителем. В дело представлены доказательства того, что истец нес расходы по содержанию подаренного ему имущества, оплачивал за жилье и коммунальные услуги. Ключи от квартиры даритель передал истцу задолго до заключения договора дарения, поскольку между ним и отцом существовала договоренность об их совместном проживании в спорной квартире. В связи с указанными обстоятельствами вселения истца в квартиру после смерти отца не требовалось.
Из материалов дела усматривается, что между истцом и отцом существовали доверительные семейные отношения, истец проявлял заботу об отце, оказывал ему материальную помощь. Истец и его семья (супруга и дети) по договоренности с отцом с 1995 г. постоянно проживали в спорной квартире. После переезда семьи истца в квартиру, даритель, расторгнув второй брак, стал вновь проживать с первой супругой (матерью истца) в другой квартире, однако периодически приезжал в спорную квартиру, навещал внуков.
Со слов истца в суде регистрация перехода права собственности не была произведена ввиду резкого ухудшения состояния здоровья дарителя. С сыном от второго брака, проживающим в Республике Беларусь, даритель отношений не поддерживал.
Спорная квартира была передана истцу по договору дарения при жизни дарителя, который свое волеизъявление впоследствии не изменил.
Мнение эксперта
Определение раскрывает особенности рассмотрения требований о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании договора дарения, заключенного при жизни дарителя, в случае смерти последнего до осуществления государственной регистрации права собственности одаряемого. По существу, в такой ситуации предлагается применять по аналогии нормы ГК РФ и разъяснения их применения, данные Верховным Судом РФ, касающиеся регистрации права собственности в судебном порядке по договору купли-продажи недвижимости (статья 551 ГК РФ), с учетом особенностей договора дарения.

Ответчиками по такого рода требованиям выступают наследники дарителя, поскольку подаренное имущество к моменту открытия наследства (смерти наследодателя) указано в публичном реестре как принадлежащее последнему и входящим в наследственную массу, которая в свою очередь, в силу закона принадлежит наследникам.
управляющий партнер юридической компании ЮКО Юлия Иванова.
Возможность принудительной регистрации в судебном порядке права собственности одаряемого на ранее подаренный объект недвижимости возможна при наличии совокупности условий:
– наличие заключенного в простой письменной форме и не оспоренного договора дарения, который выражает волю дарителя (наследодателя) при жизни безвозмездно передать объект. Воля дарителя на передачу в дар может быть также выражена в его последующем поведении и отношениях с одаряемым;
– дарение не отменено при жизни дарителя;
– фактическая передача объекта во владение и пользование одаряемого. Сама по себе передача может иметь место как после заключения договора дарения, так и до заключения договора (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Сам факт владения подаренной вещью на момент заключения договора дарения, независимо от оснований такого владения, свидетельствует о ее передаче с момента заключения договора. При этом, сам факт владения может быть доказан не только двухсторонним письменным документом (актом приема-передачи), но и другими обстоятельствами: совместное проживание в жилом помещении, иное фактическое использование объекта, несение бремени расходов, связанных с содержанием помещения и проживанием в нем, получение ключей, правоустанавливающих и технических документов на объект.