Определение Верховного Суда РФ от 21.10.2025 № 127-КГ25-28-К4 указывает на возможность диспозитивного регулирования условий договора участия в долевом строительстве.
Суть дела
Между застройщиком (ответчик) и участником долевого строительства (истец) был заключен договор участия в долевом строительстве (ДУДС) в отношении жилого помещения проектной общей приведенной площадью 56,87 кв. м. Согласно условиям ДУДС указанная проектная общая площадь подлежит уточнению после завершения строительства объекта недвижимости. Допустимым изменением общей площади объекта долевого строительства является изменение общей площади объекта долевого строительства в любую сторону не более чем на 5 процентов.
Цена договора определяется как произведение проектной общей площади объекта долевого строительства и стоимости одного квадратного метра общей приведенной площади объекта долевого строительства, равной 78 512,40 руб., и составляет 4 465 000 руб. Цена договора подлежит изменению в том числе в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м.
В соответствии с условиями ДУДС если общая приведенная площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв. м, то истцу возвращается разница в течение 10 рабочих дней после предоставления реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства.
Сторонами был подписан акт о передаче объекта долевого строительства, в соответствии с которым истцу передан объект долевого строительства общей фактической площадью 55,3 кв.м.
В соответствии с представленным истцом расчетом с ответчика подлежит взысканию стоимость разницы между проектной общей приведенной площадью объекта долевого строительства и общей площадью переданного объекта в размере 123 264,47 руб.
Истцом было подано заявление о перерасчете стоимости квартиры и возврате стоимости разницы площадей в указанном размере и предоставлены реквизиты ее счета в банке.
Позднее истец направил ответчику претензию с требованием выплатить стоимость разницы площадей и неустойку.
Не получив удовлетворение своих требований, истец обратился в суд с иском о взыскании разницы стоимости проектной и фактической площади квартиры в размере 123 264,47 руб., неустойки за период в размере 123 264,47 руб., морального вреда в размере 50 000 руб., судебных расходов в размере 10 000 руб., штраф за неисполнение застройщиком обязательств в добровольном порядке в размере 153 264,46 руб.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, исковые требования удовлетворены частично, с ответчика взыскана разница стоимости проектной и фактической площади квартиры в размере 123 264,47 руб., неустойка в размере 123 264,47 руб., компенсация морального вреда в размере 10 000 руб., судебные расходы в размере 10 000 руб., штраф за неисполнение застройщиком обязательств в добровольном порядке в размере 128 264,47 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования, суды исходили из доказанности факта нарушения ответчиком условий ДУДС в части отступления от параметров объекта долевого строительства, в связи с чем взыскал с ответчика разницу стоимости проектной и фактической площади квартиры в размере 123 264,47 руб.
Установив нарушение ответчиком срока выплаты стоимости разницы площадей переданного объекта, суды взыскали с ответчика неустойку, рассчитанную в соответствии со статьей 23 Закона РФ «О защите прав потребителей». Также суды пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика морального вреда в размере 10 000 руб. и штрафа.
Ответчик обратился в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой на судебные акты нижестоящих судов.
Позиция Верховного Суда РФ
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, Верховный Суд РФ отменил судебные акты нижестоящих судов в части в части взыскания с ответчика неустойки в размере 123 264,47 руб. и штрафа за неисполнение застройщиком обязательств в добровольном порядке в размере 128 264,47 руб. и в этой части направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
В силу статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Согласно пункту 3 статьи 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
По смыслу статей 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
Как следует из условий ДУДС, цена жилого помещения определена исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, сторонами согласованы изменение цены с учетом возможного изменения этой площади и размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения более чем на 1 кв. м, когда стороны производят перерасчет стоимости разницы площадей. С учетом изложенного стороны допускали, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть изменена при строительстве по сравнению с проектной площадью, а также установили взаимные обязательства относительно возврата либо доплаты денежных средств при условии наступления таких последствий, как расхождение проектной и фактической площади.
Таким образом, разница между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства не свидетельствует о нарушении условия о предмете договора, об ухудшении качества объекта, о его недостатках. Возможное изменение площади как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения оговорено сторонами при заключении указанного договора.
В силу части 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве.
В соответствии со статьей 22 Закона РФ «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.
За нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 Закона о защите прав потребителей сроков продавец, допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара (пункт 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей).
Между тем, применяя к спорным правоотношениям положения статей 22, 23 Закона о защите прав потребителей, суды не установили, относится ли изменение размера площади объекта долевого строительства к отступлениям от условий договора или иным недостаткам такого объекта, а следовательно, является ли нарушение установленного договором срока выплаты стоимости разницы площадей правовым основанием для взыскания с ответчика неустойки на основании статьи 23 Закона о защите прав потребителей или для уплаты им процентов за пользование чужими денежными средствами. Суды не дали должной правовой оценки условиям договора, предусматривающим изменение площади объекта долевого строительства как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, а также изменение в связи с этим цены договора.
Поскольку при определении размера штрафа, подлежащего взысканию с ответчика в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей, ошибочно учтена неустойка в размере 123 264,47 руб., выводы судов о взыскании штрафа за неисполнение застройщиком обязательств в добровольном порядке в размере 128 264,47 руб. также нельзя признать законным.
Комментарий специалиста
В рассматриваемом определении необходимо выделить два важных для правоприменительной практики довода:
Во-первых, исходя из принципа диспозитивности гражданских правоотношений стороны договора участия в долевом строительстве по своему усмотрению могут определить параметры объекта долевого строительства (площадь в конкретном размере или возможность ее отклонения, в т.ч. предельные параметры такого отклонения, способ определения цены (в твердой сумме, которая может или не может подвергаться изменению, или в виде цены за единицу измерения площади с фиксацией окончательного размера при вводе в эксплуатацию и передаче объекта долевого строительства). Исходя из того, как стороны определили указанные условия договора, суды должны решать вопрос о наличии нарушений условий договора и размере подлежащих исполнению денежных обязательств сторон. Само по себе отступление от указанных в договоре параметров объекта долевого строительства не свидетельствует о неисполнении обязательств со стороны застройщика и наличии оснований для взыскания с него части цены договора и санкций.
Во-вторых, необходимость разграничения области применения Закона об участии в долевом строительстве и Закона о защите прав потребителей. Исходя из положений части 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве и общеправового принципа «специальный закон вытесняет общий закон», Верховный Суд РФ подчеркнул, что при решении вопроса о применении мер ответственности за неисполнение застройщиком обязательств перед участником долевого строительства необходимо в первую очередь исходить из тех мер ответственности, которые предусмотрены специальным законом.
Если за соответствующее нарушение предусмотрены меры ответственности и Законом об участии в долевом строительстве и Законом о защите прав потребителей, то применению подлежат предусмотренные специальным законом. Необходимо отметить, что Федеральным законом от 08.08.2024 № 266-ФЗ в Закон о долевом строительстве была внесена норма, согласно которой исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора, устанавливается указанным законом, т.е. нельзя применять меры ответственности за нарушения, указанные в Законе о долевом строительстве, предусмотренные иными законами, в том числе Законом о защите прав потребителей. Данное положение распространено в том числе на договоры участия в долевом строительстве, заключенные до внесения указанных изменений.
управляющий партнер юридической компании ЮКО Юлия Иванова