Определение Верховного Суда РФ от 21.04.2026 № 4-КГ26-23-К1 разъясняет последствия истечения срока аренды публичного земельного участка, предоставленного для строительства.
Суть дела
19.04.2010 между Комитетом по управлению имуществом Администрации муниципального района (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование земельный участок для осуществления индивидуального жилищного строительства. Срок действия договора – 3 года с момента его заключения. Впоследствии срок действия договора неоднократно продлевался, последний раз срок аренды продлен до 19.04.2024 дополнительным соглашением от 17.02.2021.
01.02.2018 ответчику выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома на спорном земельном участке со сроком действия до 01.02.2028.
12.04.2024 ответчик обратился в администрацию с заявлением о повторном предоставлении ему указанного выше земельного участка в аренду без проведения торгов.
Из акта осмотра земельного участка усматривается, что на его территории расположены двухэтажный гараж, хозяйственная постройка на бетонных блоках и объект незавершенного строительства, состоящий из фундаментных блоков.
По результатам рассмотрения заявления администрацией принято решение об отказе в предоставлении ему земельного участка в аренду без проведения торгов по причине того, что ранее с ним уже был заключен договор аренды этого же участка для завершения строительства, срок действия которого истек.
31.05.2024 ответчик повторно направил в администрацию заявление о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов.
02.06.2024 Администрацией был дан ответ, в котором сообщено об отказе в предоставлении соответствующей государственной услуги.
Администрация обратилась в суд с иском к ответчику об изъятии объекта незавершенного строительства и гаража путем их продажи с публичных торгов. Ответчик обратился со встречным иском о признании действий (бездействия) администрации, выразившихся в незаконном отказе в предоставлении ему земельного участка без проведения торгов, возложении обязанности по повторному рассмотрению соответствующего заявления в установленном порядке.
Решением суда первой инстанции исковые требования администрации удовлетворены, в удовлетворении встречных требований отказано. Суд исходил из того, что ответчик после 01.03.2015 реализовал право на однократное заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства, однако не завершил строительство объекта в установленный срок, при этом доказательств наличия обстоятельств, предусмотренных пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ (нарушение срока строительства вследствие действий (бездействия) органов публичной власти), ответчиком не представлено. Поскольку уполномоченный орган обратился в суд в пределах шестимесячного срока со дня окончания действия договора аренды, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для изъятия спорных объектов и их продажи с публичных торгов по цене, определенной судебной экспертизой.
Апелляционным определением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, решение суда первой инстанции отменено в части удовлетворения требований администрации об изъятии объектов недвижимости путем их продажи с публичных торгов, по делу в данной части принято новое решение об отказе в их удовлетворении. Суды исходил из того, что ответчик использует земельный участок по назначению, оплачивает арендные платежи и предпринимал меры к завершению строительства, также было установлено, что строительство жилого дома не было им завершено в срок в связи с тяжелым финансовым положением. При таких обстоятельствах, в отсутствие признаков недобросовестного поведения ответчика и с учетом наличия у него действующего до 2028 года разрешения на строительство, не имеется оснований для изъятия объекта незавершенного строительства и гаража.
Администрация обратилась в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой на судебные акты судов кассационной и апелляционной инстанций
Позиция Верховного Суда РФ
Рассмотрев кассационную жалобу, Верховный Суд РФ отменил судебные акты кассационной и апелляционной инстанций в части отказа в удовлетворении требования об изъятии объекта незавершенного строительства и гаража и в указанной части оставил в силе решение суда первой инстанции по следующим основаниям.
В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Федеральным законом от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе в Земельный кодекс Российской Федерации и Гражданский кодекс Российской Федерации.
Согласно статье 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299.
В соответствии с правилами пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на договоры аренды, заключенные после 01.03.2015 г., без проведения торгов в целях завершения строительства с учетом нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Системные положения статьи 239.1 ГК РФ, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 и пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ предусматривают, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, в том числе и земельным участком, без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.
В целях реализации прав собственника незавершенного строительства подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено право предоставления в аренду земельного участка для завершения строительства в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
В пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2023) разъяснено, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.
Таким образом, данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта строительства, которое не было завершено, связаны между собой (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5).
Правовое регулирование в указанной сфере, предусматривающее юридический механизм, направлено на эффективное и целевое использование земельного участка в определенный срок, определенность юридической судьбы не завершенного строительством объекта, при соблюдении баланса интересов публичного собственника участка и его арендатора.
В этой связи при разрешении спора необходимо было учитывать, что наличие объекта незавершенного строительства на земельном участке, предоставленном для возведения объекта капитального строительства по договору аренды, срок действия которого истек, влечет необходимость специального порядка прекращения права собственности на такой объект посредством предъявления иска о его изъятии на основании решения суда путем продажи с публичных торгов.
Следует учитывать, что положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если собственник объекта незавершенного строительства для его завершения реализовал право на однократное его продление путем заключения без торгов договора аренды после 01.03. 2015 на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (пункт 21 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2021).
Поскольку после 01.03.2015 с арендатором без проведения аукциона неоднократно заключались договоры аренды земельного участка с целью завершения строительства объекта, однако строительство не было завершено (готовность 12,13 – 14,67%), требования уполномоченного органа об изъятии такого строения, предъявленные в установленный законом срок, подлежали удовлетворению.
При этом собственник в установленном порядке не доказал, что нарушение сроков строительства связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 и 3 статьи 239.1 ГК РФ).
Действующее правовое регулирование направлено на обеспечение определенности правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности.
В связи с изложенным наличие действующего разрешения на строительство не имеет правового значения при установлении судом всех обстоятельств, предусмотренных законом для изъятия объекта недвижимого имущества и продажи его с публичных торгов.
Следует признать ошибочным и выводы судов апелляционной инстанции, что сам факт внесения арендных платежей, наличие установленного ограждения участка, а также возведение объекта вспомогательного характера может служить основанием для отказа в удовлетворении требований уполномоченного органа об изъятии объекта незавершенного строительства (фундамента). Внесение арендных платежей обусловлено фактическим использованием земельного участка, находящегося в публичной собственности, в том числе в связи с нахождением на участке объектов, принадлежащих арендатору.
Комментарий специалиста
По общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ). Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.
управляющий партнер юридической компании ЮКО Юлия Иванова
Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.
В целях определения правовой судьбы публичного земельного участка, предоставленного в аренду для строительства, и правомерно возведенного на нем объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды такого участка, предоставленного для строительства, с 01.03.2015 предусмотрены специальные основания и порядок прекращения прав на такой объект незавершенного строительства, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ). Применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (в редакции, действующей с 01.03.2015), право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 только однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ в течение шести месяцев с даты истечения срока аренды с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов. Необходимо отметить, что пропуск уполномоченным органом указанного срока, если собственник объекта незавершенного строительства не обратился с заявлением о продлении срока аренды для завершения строительства, сам по себе не является основанием отказа в иске, если имеются предусмотренные статьей 239.1 ГК РФ основания (пункт 12.3 «Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства»).
При этом, перечень оснований обращения взыскания или отказа в обращении взыскания исчерпывающим образом определен в статье 239.1 ГК РФ и иные обстоятельства не могут препятствовать удовлетворению такого иска. В частности, не истекший срок разрешения на строительство, продолжение строительных работ и исполнение обязанностей по договору аренды.
Указанные положения не применяются к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в публичной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено (пункт 11 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
Кроме того, уполномоченный орган не вправе отказать в заключении договора аренды на новый срок лицу, правомерно осуществившему строительство объекта недвижимости на предоставленном в аренду земельном участке, но до истечения срока аренды не получившему разрешения другого уполномоченного органа на ввод объекта в эксплуатацию в связи с прекращением договора аренды (пункт 4 «Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства»). Тем самым, право уполномоченного органа обратиться в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства в связи с истечением срока аренды ограничено также фактом завершения строительства, даже если оно имело место после истечения срока аренды. При этом, завершение строительства и готовность объекта подтверждаются не только разрешением на ввод в эксплуатацию, но и иными другими доказательствами (заключением о соответствии, заключением специалиста или заключением судебной экспертизы).
