Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ 7 февраля вынесла определение № 305-ЭС22-19546 по жалобе индивидуального предпринимателя, который попытался арендовать публичный участок, расположенный под зданием, принадлежащим ему на праве собственности. Однако уполномоченный государственный орган, ссылаясь на различные обстоятельства, отказал в этом, а суды трех инстанций поддержали его решение. ВС признал доводы не соответствующими требованиям закона и отправил дело на пересмотр. 

Суть дела

Индивидуальному предпринимателю А.С. Афанасьевой на праве собственности принадлежит одноэтажное здание, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Участок, расположенный под зданием, имеет вид разрешенного использования «эксплуатация здания под магазин», относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена и правом его распоряжения обладает город Москва. Предприниматель обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о предоставлении этого публичного участка в пользование на правах аренды, однако в запрашиваемой услуге было отказано.

Отказ мотивирован тем, что в рамках положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного использования земельных участков, был получен акт от Госинспекции, согласно которому здание, расположенное на участке, обладает признаками самовольного строительства. 

Предприниматель, посчитав свои права нарушенными, обратился в арбитражный суд с заявлением об оспаривании данного решения.

Суды трех инстанций пришли к выводу, что спорный земельный участок расположен в границах красных линий улично-дорожной сети, установленных разбивочным чертежом-актом линий градостроительного регулирования. Руководствуясь положениями  Земельного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ, суды исходили из того, что законодателем установлен запрет на предоставление в аренду таких земельных земельных участков общего пользования и, соответственно, отказывали в удовлетворении требований. 

Также суды указывали, что в отношении участка установлена охранная зона (охранная зона инженерных коммуникаций), правовой режим которой запрещает размещение торгового объекта без согласования с уполномоченной сетевой организацией. Кроме этого, суды учитывали тот факт, что принадлежавшее предпринимателю здание обладало признаками самовольной постройки, в связи с чем у департамента имелись все законные основания для отказа в предоставлении государственной услуги.

Не согласившись с вынесенными решениями, предприниматель обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.

Позиция Верховного суда РФ

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе индивидуального предпринимателя, установила, что судами нижестоящих инстанций не был учтен ряд обстоятельств и норм материального права, что привело к допущенным ошибкам.

Верховный суд РФ напомнил, что в соответствии с гражданским и земельным законодательством, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за некоторыми исключениями могут быть предоставлены в аренду. Также был разъяснен порядок предоставления таких земель в аренду и приведены основания для отказа.

Однако нижестоящие суды не установили, что спорный участок относится к землям, ограниченным в обороте, и не привели иных законных оснований для отказа.

Как отметил ВС РФ, вывод нижестоящих судов сводился к тому, что спорный объект входит в границы участков улично-дорожной сети города Москвы, расположен за красными линиями и поэтому относится к территории общего пользования. Из-за неверного толкование нормы, согласно которой земельные участки общего пользования не подлежат приватизации, суды пришли к ошибочному выводу, что данный участок не подлежит предоставлению не только в собственность, но и в аренду.

Кроме этого, суды не учли иные вступившие в законную силу судебные акты, согласно которым спорный участок не входит в границы участков улично-дорожной сети города. 

Ссылку на то, что спорная земля расположена в охранной зоне объекта электросетевого хозяйства и, соответственно, не может быть предоставлена в аренду, Верховный Суд РФ также признал несостоятельной. Он отметил, что суды трех инстанций не приняли во внимание и не дали правовую оценку представленным предпринимателем документам, в соответствии с которыми земельный участок расположен вне охранной зоны электросетевого хозяйства.

Также ВС РФ указал, что ни департамент в предоставленном отказе, ни суды нижестоящих инстанций не были вправе ссылаться на наличие у объекта недвижимости признаков самовольной постройки.

В рамках иного дела уже было установлено, что спорный объект не является самовольной постройкой, поскольку создан на земельном участке, отведенном под указанные цели с получением всех необходимых разрешительных документов, а при его возведении не допускались нарушения строительных и градостроительных норм. Верховный Суд РФ напомнил, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными и подлежат исполнению на всей территории РФ.

С учетом вышеизложенного, Судебная коллегия Верховного Суда РФ пришла к выводу, что все три решения нижестоящих инстанций приняты при существенном нарушении норм материального права, в связи с чем дело требует пересмотра.

Мнения экспертов

ВС РФ разъяснил некоторые аспекты при решении вопроса о возможности предоставления публичной земли в аренду

Рассмотренное судебное решение не разбирает какой-то уникальный случай, оно не формирует новой исключительной правовой позиции, однако в любом случае будет полезно и важно с точки зрения обобщения судебной практики.  

Сергей Гебель, генеральный директор юридической компании “Гебель и партнеры”

Верховный суд ВС РФ разобрал и разъяснил наиболее распространенные ошибки, допускаемые уполномоченными государственными органами и судами при решении вопроса о возможности предоставления публичной земли в аренду. В очередной раз напомнил, что само по себе расположение объектов на земле федерального, регионального или местного значения не лишает собственника недвижимости на ней арендовать ее без торгов.

В рассмотренном деле во главу угла поставлены интересы предпринимателя как собственника недвижимого имущества и, соответственно, его право на расположенный под данным объектом земельный участок.


ВС РФ исходил из отсутствия доказательств отнесения спорного ЗУ к землям, изъятым (ограниченным) из оборота, а также отметил, что нижестоящие суды ошибочно проигнорировали установленный ранее факт об отсутствии вхождения спорного ЗУ в границы участков улично-дорожной сети города. Бездействие уполномоченного органа по внесению соответствующих изменений в документацию по планировке территории, не должно нарушать прав заявителя. Кроме того, ранее было установлено, что застройщиком при возведении спорного строения не было допущено нарушений строительных и градостроительных норм, действующих в период строительства.

Алексей Шаров, Управляющий Партнер «Аверта Групп»
ВС РФ разъяснил некоторые аспекты при решении вопроса о возможности предоставления публичной земли в аренду

Выводы Судов о наличии в отношении спорного ЗУ охранной зоны Верховный Суд также признал необоснованными, поскольку не была дана оценка представленным ИП доказательствам: ранее «Россетями» проводилась реконструкция, и объекты по спорным адресам находятся вне охранной зоны электросетевого хозяйства.

ВС РФ подтвердил, что расположение на земле объектов федерального, регионального или местного значения не лишает собственника недвижимости на ней арендовать ее без торгов. При этом последствия любых ошибок, допущенных публичными органами не должны быть возложены на него.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *