27 февраля 2024 г. Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации вынесено определение № 305-ЭС23-21208 по делу №А40-282439/2019, в рамках которого суд согласился с выводами суда о наличии оснований для сноса самовольной постройки – трёх зданий в составе торгово-складского комплекса.

Суть дела

Правительство Москвы и Департамент городского имущества г. Москвы обратились в суд с иском о признании части здания и трёх новых строений самовольными постройками и их сносе.

В обоснование требований истцы указывали, что ответчиком незаконно произведена реконструкция существующего здания с увеличением площади, а также построены три новых двухэтажных здания. Причем на последние в Московском городском БТИ отсутствовала какая-либо техническая документация, разрешение на строительство не выдавалось и земельный участок для этих целей не предоставлялся. Однако, несмотря на это, все три спорных здания были поставлены на кадастровый учёт и зарегистрированы права собственности на них.

В качестве возражений на иск Ответчик указывал на вспомогательный характер трёх спорных зданий применительно к основному зданию, а также заявил о пропуске срока исковой давности.

В отношении основного здания судебная экспертиза показала, что оно не создает угрозу жизни и здоровью граждан, построено с соблюдением строительных норм и правил, а спорная надстройка возведена до ввода здания в эксплуатацию и право на него зарегистрировано в существующей фактической площади, в связи с чем суд первой инстанции в указанной части отказал в удовлетворении исковых требований.

В отношении требований в части признания незаконными и сносе трёх двухэтажных зданий суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований к их удовлетворению со ссылкой на результаты судебной строительно-технической экспертизы, согласно которой спорные здания возведены в отсутствие разрешительной документации, земельный участок для целей их строительства не предоставлялся, спорные объекты не соответствуют градостроительным и строительным нормам и правилам, а также создают угрозу жизни и здоровью граждан. С учётом выводов экспертизы о наличии такой угрозы суд отказал ответчику в заявлении о применении срока исковой давности.

Судом апелляционной инстанции, с которым согласился кассационный суд, решение суда отменено в части сноса трёх спорных зданий со ссылкой на то, что судом первой инстанции не исследовался вопрос об устранимости выявленных нарушений строительных норм и правил с учётом представленных ответчиком договоров подряда и исполнительной документации к ним об устранении выявленных нарушений.

В этой связи апелляционным судом была назначена дополнительная судебная экспертиза, согласно которой на момент её проведения спорные три здания соответствовали градостроительным и строительным нормам и правилам ввиду устранения ответчиком выявленных при проведении первоначальной экспертизы нарушений строительных норм и правил, за исключением единственного недостатка, который эксперты также признали незначительным и легко устранимым. С учетом результатов дополнительной экспертизы апелляционным судом также применен срок исковой давности.

Кроме этого, апелляционный суд также принял во внимание то обстоятельство, что по договору аренды земельного участка и плану строительства рынка строительных и хозяйственных материалов «Каширский двор» ответчику было предоставлено право  проектирования и строительства торгово-складского комплекса, в состав которого, по мнению суда, входило не только основное здание, но и вспомогательные три спорных здания, для возведения которых получение разрешения на строительство не требовалось.

Позиция Верховного Суда

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ рассмотрела спор по кассационной жалобе истцов и с выводами судов апелляционной и кассационной инстанций не согласилась, указав на следующие допущенные судами нарушения.

1) На арендованном земельном участке ответчиком, кроме введенного надлежащим образом и сданного в эксплуатацию торгово-складского комплекса, возведены еще три строения 10, 11 и 12, которые по результатам проведенной судебной экспертизы, назначенной судом первой инстанции, обладают признаками самовольных построек, не соответствуют градостроительным и строительным нормам и правилам и создают угрозу жизни и здоровью граждан.

2) Как показали результаты судебной экспертизы, спорные постройки обладают «автономностью», то есть возможностью самостоятельного использования, в составе объектов имеются как необходимые производственно-складские площади, так и бытовые помещения, что обеспечивает как необходимую деятельность людей, так и размещение оборудования, в связи с чем экспертами сделан вывод о  функционально-типологической группе помещений в строениях 10, 11, 12 – торговые павильоны. Соответственно, не могут быть отнесены к числу объектов вспомогательного использования объекты капитального строительства, имеющие одинаковую функцию с основным (главным) объектом.

3) О проведении дополнительной или повторной экспертизы ответчик в суде первой инстанции ходатайства не заявлял, однако при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции по его апелляционной жалобе заявил ходатайство о назначении дополнительной судебной экспертизы, удовлетворенное апелляционным судом, на разрешение которой были поставлены вопросы, в том числе, о соответствии спорных строений градостроительным и строительным нормам и правилам на момент проведения дополнительного осмотра экспертами и о возможности приведения объектов в соответствие с требованиями градостроительных и строительных норм и правил.

С учетом сказанного, ВС РФ принимая во внимание характер выявленных нарушений и всю совокупность оснований для признания объектов самовольными постройками, а также вид деятельности, осуществляемый в торговых павильонах, связанный с пребыванием большого количества посетителей, результаты проведенной в суде первой инстанции судебной экспертизы о создании объектами 10, 11, 12 угрозы жизни и здоровью граждан, которые не опровергнуты в установленном порядке, и не могли быть нивелированы проведением дополнительной экспертизы, признал решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Мнение эксперта

Вывод Верховного Суда о наличии самостоятельного, а не вспомогательного значения трех спорных зданий является обоснованным и весьма очевидным, учитывая не оспоренный ответчиком вывод экспертов с учетом технических характеристик спорных зданий об их назначении и доказательств фактического целевого использования: ведение самостоятельной стационарной розничной торговли, то есть аналогичного основному зданию, в связи с чем выводы судов апелляционной и кассационной инстанций об отсутствии необходимости получения разрешения на строительство спорных зданий не соответствует фактическим обстоятельствам спора и свидетельствует о применении закона, не подлежащего применению (п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ).

Гитинов Рашид Курбанович руководитель практики разрешения споров с государственными органами, споров в​ области интеллектуальной собственности​ и корпоративных прав МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре»

Кроме того, не учтены судами и разъяснения пункта 16 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2022)», утвержденного Президиумом ВС РФ 01.06.2022, согласно которым основными критериями определения вспомогательного характера построек являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такие постройки выполняют вспомогательную или обслуживающую функцию.

Гитинов Рашид Курбанович, руководитель практики разрешения споров с государственными органами, споров в​ области интеллектуальной собственности​ и корпоративных прав МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре».

Учитывая фактические обстоятельства спора, ВС РФ обоснованно признал нарушение судами апелляционной и кассационной инстанций не только норм материального права (ст. 222 ГК РФ, ст. 51 ГрК РФ), но и норм процессуального права (ст. 87 АПК РФ) – необоснованным назначением дополнительной экспертизы, явившиеся следствием потворства судами недобросовестных действий ответчика, который не заявляя о проведении дополнительной экспертизы в суде первой инстанции, выполнил работы по частичному устранению выявленных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и заявил о проведении дополнительной экспертизы только в апелляционном суде в отсутствие каких-либо доводов о наличии сомнений в обоснованности выводов по основной экспертизе в первой инстанции и необходимости их проверки.


Верховный Суд РФ подтвердил правильность решения суда первой инстанции о сносе самовольных построек. Принимая такое определение, Верховный Суд РФ тщательно проанализировал материалы дела и совокупность обстоятельств, предусмотренных ст. 222 ГК РФ и пришел к следующим выводам:

•           земельный участок для целей строительства самостоятельных объектов не предоставлялся;

•           по функциональному назначению постройки являются самостоятельными «объектами капитального строительства» и не могут быть признанными вспомогательными;

•           постройки были возведены без соответствующей разрешительной документации;

•           при возведении спорных построек ответчиком нарушены нормы строительного и градостроительного законодательства, а также требования противопожарной безопасности.

Срок исковой давности не распространяется, поскольку постройки создают угрозу жизни и здоровью граждан. Вывод о неприменимости срока исковой отражен и в абз. 4 п. 15 Постановления Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».

Ламан Микаилова, старший юрисконсульт отдела судебно-арбитражной практики ООО Команда «АТЕРС».

Верховный Суд также указал, что суды апелляционной и кассационной инстанций не могли сомневаться в выводах первоначальной экспертизы, так как они не были опровергнуты, и как следствие, не могли быть нивелированы проведением дополнительной экспертизы. Выводы, изложенные в определении Верховного Суда РФ, еще раз подтверждают, что особенно важным аспектом в строительной сфере является получение разрешения на строительство и соблюдение всех градостроительных норм и правил при возведении объектов.

Ламан Микаилова, старший юрисконсульт отдела судебно-арбитражной практики ООО Команда «АТЕРС».

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *