23 сентября 2025 года определением Верховного суда Российской Федерации № 18-КГ25-304-К4 отправлено на новое рассмотрение дело о признании постройки самовольной.
Суть дела
ФИО на праве собственности принадлежит земельный участок, назначение: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для индивидуального жилищного строительства, гостиничное обслуживание. По результатам осмотра земельного участка, проведённого контролирующим органом, установлено, что на земельном участке расположены объекты недвижимости, в том числе здания вспомогательного назначения, на которые зарегистрировано право собственности за ФИО. Спорный объект — двухэтажное капитальное здание, в котором осуществляется деятельность по предоставлению услуг временного проживания — гостевой дом.
Администрация обратилась в суд с иском о сносе гостевого дома, в обоснование иска ссылается на то, что спорное двухэтажное здание зарегистрировано на основании Декларации об объекте недвижимого имущества от 30.08.2016, возведено без соответствующего разрешения на строительство, следовательно, является самовольной постройкой и подлежит сносу за счёт ФИО.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционной инстанцией требования Администрации о признании гостевого дома самовольной постройкой удовлетворены. Кассация направила дело на новое рассмотрение и суд первой инстанции принял аналогичное решение, признав двухэтажное капитальное здание самовольной постройкой, апелляция и кассация оставила решение в силе.
Позиция Верховного Суда
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации ранее принятые решения по делу отменила и направила дело на новое рассмотрение указав следующее.
- Вывод суда о необходимости получения ответчиком разрешения на строительство
в отношении гостевого дома, относящегося к индивидуальным жилым домам, сделан без учёта положений п. 1 ст. 263, ст. 222 Гражданского кодекса РФ, пп. 2 п.1 ст. 40 Земельного кодекса РФ, ст. 51, ч. 15 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ. - Признавая спорный объект самовольной постройкой, суд, в нарушение приведённых
в п. 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 разъяснений, не выяснил юридически значимые по делу обстоятельства, в том числе существенность допущенных нарушений градостроительных норм и правил и их последствий, не поставил на обсуждение вопрос об устранимости выявленных нарушений без сноса самой постройки, тем более проведёнными по делу судебными экспертизами были предложены возможные варианты.
Мнение эксперта
1. Согласно п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нём данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.
В данном деле назначение земельного участка, принадлежащего ФИО — земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для индивидуального жилищного строительства, гостиничное обслуживание. Соответствие установленным требованиям и отсутствие угрозы жизни и здоровью населения, окружающей среде подтверждено результатами судебной экспертизы от 30.09.2022. Указанный объект обладает признаками, характерными для объектов гостиничного обслуживания, функциональным назначением — гостевой дом для сезонного проживания отдыхающих и туристов. Выявленные экспертом нарушения выражаются в несоблюдении требований местных нормативов градостроительного проектирования в виде отступов от границ смежных земельных участков. Дополнительная экспертиза выявила несоответствие технических характеристик и функционального значения позициям, указанным в Декларации об объекте недвижимости от 30.08.2016, в которой гостевой дом указан как объект вспомогательного значения с меньшей площадью.
С 04.08.2018 Федеральным законом № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» отменена обязанность по получению разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров).
В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, в том числе возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
В данном случае, суды, признавая двухэтажное здание самовольной постройкой, руководствовались требованиями законодательства, действующего в период регистрации права собственности на объект, но учитывая, что первая судебная экспертиза была проведена в сентябре 2022, с учетом срока исковой давности, могу предположить, что на дату выявления самовольной постройки обязанность по получению разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства, вероятно, была отменена.
2. В п. 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении её в соответствие с установленными требованиями, суд выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при её возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведённой с нарушением разрешённого использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, — о возможности приведения её в соответствие с таким разрешённым использованием.
Следовательно, при повторном рассмотрении дела и вынесении решения 03.04.2024 судам следовало учитывать позицию Верховного суда РФ о рассмотрении вопроса об устранимости нарушений, допущенных ФИО при строительстве гостиничного дома. Кроме того, решения нижестоящих судов вынесены без учета позиции, изложенной в п. 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом ВС РФ 16.11.2022, согласно которой возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство само по себе не является признаком самовольной постройки, если строительство такого объекта осуществляется с соблюдением установленных строительных норм и правил (соответствует строительным нормам и правилам, противопожарным, санитарным нормам) и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, определение обращает внимание судов, что в делах о признании постройки самовольной необходимо установить существенность допущенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и вопросы устранимости таких нарушений.
Скогорева Марина Алексеевна, к.ю.н., преподаватель кафедры Правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ.
