С 1 января 2026 года мораторий на взыскание неустойки и штрафов с застройщиков за задержку сдачи объектов отменён, но введена отсрочка на исполнение судебных решений до 31 декабря 2026 года. Это решение Президента РФ Владимира Путина, озвученное на заседании в конце 2025 года. Эксперты в области недвижимости и права прокомментировали изменения.
Для чего вводился мораторий и почему его решили отменить?
Наталья Городнина, адвокат Коллегии адвокатов «Северный Рим», поясняет, что мораторий на взыскание неустойки и других мер ответственности, связанных с неисполнением условий по сдаче объекта незавершённого строительства в срок, вводился государством впервые в 2020 году, как мера поддержки строительной отрасли в период пандемии и введения ковидных ограничений. «С 2020 года продления моратория, на основании Постановлений Правительства РФ, производилось еще несколько раз».
«В конце 2025 года, на очередном заседании, Президент Российской Федерации — В.В. Путин обратился к Правительству с инициативой больше не продлевать действие моратория, введенного в 2020 году».
Алексей Лукьянчиков, основатель Инжиниринговой компании «Элемент», добавляет, что мораторий на взыскание неустоек с застройщиков вводился как антикризисная мера. Его ключевая задача заключалась в том, чтобы снизить финансовую нагрузку на девелоперов в условиях резкого роста себестоимости строительства, разрывов логистических цепочек и нестабильного спроса. Фактически мораторий позволял застройщикам пережить период турбулентности, не накапливая критические обязательства перед дольщиками и банками. Отмена моратория связана с тем, что рынок в целом адаптировался к новым условиям, а его дальнейшее сохранение стало создавать перекос в балансе интересов сторон.
Гладышева Елена Витальевна, адвокат, Управляющий партнер Адвокатского бюро г. Москвы «РИ-консалтинг», отмечает, что после ряда скандалов с застройщиками, не исполнившими своих обязательств и «обманутыми дольщиками», законодателем была предусмотрены мера ответственности за полное или несвоевременное исполнение, а также отказ или несовременное устранение недостатков построенного жилья. Однако, данная мера была столь широко применима, что в отдельных случаях участились злоупотребления «потребительского экстремизма» и бизнес запросил своей меры поддержки от этого явления. Строительные споры всегда вызывают значительное социальное напряжение. Однако, бизнес понять тоже можно. Инфляционные процессы (застройщик продает квартиры на этапе начала строительства и деньги замораживаются на счетах эскроу). Однако инфляция, к дате завершения строительства, значительно увеличивает себестоимость каждого квадратного метра, как и кризисы на рынке строительных материалов (как пару лет назад, например, резкий скачок стоимости строительных материалов поставил на грань банкротства большое количество застройщиков). Период распространения коронавирусной инфекции (COVID-19) (с 2020 года) еще более ухудшил положения застройщиков, поскольку выполнение работ длительный период времени не велось по объективным причинам, а вот обязанность сдать объект вовремя никто не отменял. В связи с чем законодателем был введен мораторий в качестве меры поддержки застройщиков, и законодатель ограничил право граждан на применение мер ответственности. Предполагалось, что мораторий является временной мерой, направленной на поддержку строительной отрасли, а после неоднократно продлялся в условиях геополитической нестабильности в целях стабилизации российской экономики и содействия строительному бизнесу.
В конце 2025 года, во многом в связи с указанными обстоятельствами, мораторий был отменен (Постановлением Правительства РФ от 30.12.2025 № 2227).
Как мораторий повлиял на рынок жилья?
Наталья Городнина отмечает, что в результате введенного моратория и в связи с тем, что с застройщика не взыскивали неустойку и штрафы, застройщики смогли сконвертировать денежные средства и направить их на завершение строительства. «В целом по России к концу 2025 года приблизительно 50 % жилых комплексов сдавалось с задержкой срока сдачи на период в среднем до 5-6 месяцев».
«Срывы сроков были почти всегда и до введения моратория. В частности, задержка строительства на нескольких месяцев — это была норма».
Алексей Лукьянчиков подчёркивает, что влияние моратория на рынок жилья было двойственным. С одной стороны, он помог избежать волны банкротств и остановок строек. С другой — снизил дисциплину по срокам ввода объектов и ослабил правовую защиту дольщиков. Для покупателей это означало рост неопределённости и ограниченные возможности для компенсации задержек.
Гладышева Елена Витальевна указывает, что если общество снизило факты потребительского экстремизма после начала действия моратория, что «расслабило» застройщиков, и мера поддержки превратилась в инструмент увеличения сроков строительства без ответственности. Вновь общество получило «перекос» баланса интересов и привела, к увеличению числа незавершенных проектов – застройщики, свободные от рычагов юридического давления, использовали эту возможность, вынуждая простых людей годами ждать заветной недвижимости. По данным Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), если бы не введенный мораторий, на конец 2025 года застройщики могли накопить от 60 до 100 миллиардов рублей неустоек.
Для чего понадобилась отсрочка вместо моратория? В чем ее суть и отличия от отменённого моратория? Как может повлиять на рынок новостроек?
Наталья Городнина объясняет, что с 01 января 2026 года вновь начала действовать мера ответственности для застройщиков за нарушение сроков завершения строительства. То есть, сейчас дольщики могут обращаться в суд и требовать взыскания неустойки и штрафов НО! Застройщикам предоставлена отсрочка по исполнению таких решений по выплате пеней и штрафов до 31 декабря 2026 года.
Ключевое отличие отсрочки от моратория: взыскивать неустойку и штрафы по суду можно, но исполнять такие решения застройщики смогут не после вступления в силу решения суда, как это предусмотрено нормами закона, а по истечения периода действия отсрочки.
«В настоящее время стоит обратить серьезное внимание на условия, которые могут привести к переносу сроков строительства на несколько лет. Например, застройщик не сотрудничает с крупными банками и у него отсутствует проектное инвестирование, либо не оформлены права на земельный участок под строительство, исходя из требований к типу разрешенного использования».
Алексей Лукьянчиков отмечает, что переход от моратория к механизму отсрочки выглядит попыткой более точечного регулирования. В отличие от моратория, отсрочка не освобождает застройщика от ответственности полностью, а лишь переносит её во времени при наличии объективных причин. Это создаёт более гибкую модель, при которой застройщики получают временной люфт, а права дольщиков сохраняются. Для рынка новостроек такой подход может стать компромиссным решением, позволяющим избежать резкого роста издержек у девелоперов и одновременно повысить прозрачность отношений с покупателями.
Гладышева Елена Витальевна подчёркивает, что новый инструмент является компромиссом в ситуации с застройщиками и соблюдением принципов гражданского законодательства, возвращающего стороны к балансу интересов (ст. 10 ГК РФ: «не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом)» и п 3 и 4 ст. 1 ГК РФ: «при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения»).
Суть предоставленной законодателем отсрочки состоит в том, что застройщики могут не выплачивать уже присужденные (до 1 января 2026 года) в пользу граждан – дольщиков финансовые санкции (неустойки, штрафы). По данным требованиям отсрочка предоставляется до 31 декабря 2026 года включительно.
На новые периоды просрочки неустойка будет начисляться в полном объеме. То есть, в отличие от моратория, при котором штрафные санкции не начислялись вовсе, при нарушении своих обязательств в текущем календарном году застройщик будет нести ответственность, но их исполнение будет отсрочено. Пока до конца 2026 года.
Новый инструмент, безусловно, поможет застройщикам, но позволит дольщикам инициировать судебные разбирательства и здесь уже будет не просто судебной системе. Предполагаем «волну» подобных исковых заявлений.
Из недостатков, то что видим мы как практики, новый механизм не предусматривает и не описывает порядок исполнения обязательства. Будут ли исполнительные листы возвращаться взыскателю с предложением обратиться после 31 декабря 2026 года или исполнительные производства будут возбуждены и приостановлены исполнительные действия до этого периода. Как по новым спорам, так и по ранее рассмотренным.
Что в текущей ситуации делать дольщику, если сдача дома задерживается?
Наталья Городнина рекомендует: Если застройщик нарушает сроки сдачи, то у дольщиков есть следующие варианты. 1. Требовать выплату неустойки. 2. Требовать расторжения договора и возврата средств. 3. Подать в суд на взыскание убытков.
«Рекомендую проверять застройщика перед решением вопроса о покупке жилья, чтобы минимизировать риски от покупки на будущее».
«Если дольщики покупали квартиру ранее, и сейчас застройщик присылает на подписание дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи – такие документы подписывать не нужно».
«Уже сейчас, если дом сдается со срывом сроков, после 01 января 2026 года дольщики могут требовать компенсацию с застройщика, но обязательство по выплате наступит после 31 декабря 2026 года».
Алексей Лукьянчиков советует: В текущей ситуации дольщикам важно действовать максимально взвешенно. При задержке сдачи дома следует фиксировать сроки и переписку с застройщиком, изучать условия договора и отслеживать, подпадает ли проект под режим отсрочки. Не стоит игнорировать возможность досудебного урегулирования, но при затяжных задержках имеет смысл консультироваться с юристом и оценивать перспективы защиты своих прав. Главное — не воспринимать отсрочку как отмену ответственности застройщика, а как изменение порядка её реализации.
Гладышева Елена Витальевна дает рекомендации: На наш взгляд, если исходить из буквального толкования Постановления № 2227, при наличии новых нарушений сдачи квартир дольщики уже могут обращаться к застройщику с досудебной претензией, а в случае отказа или неполучения ответа, — в суд с иском о взыскании неустойки и штрафа.
В отношении старых обязательств, возникших до 1 января 2026 года, действует отсрочка, в период которой неустойка, пени начисляются, однако их взыскание будет возможно после ее окончания. В этой ситуации других способов воздействия на застройщика в настоящий момент нет. Единственный способ, который здесь возможен обращение с новым заявлением за период после моратория для взыскания денежных средств уже за новый период неисполнения обязательств.
В случае, когда неустойка была взыскана до 1 января 2026 года, но не выплачена, можно обращаться в суд с заявлением о начислении процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ за период отсрочки. Однако, практика по таким спорам еще не сформирована.
Если застройщик не платит, можно требовать расторжения ДДУ и возврата средств с процентами. Но это крайняя мера, так как может привести к потере квартиры.
Выводы экспертов
Мораторий помог застройщикам пережить кризисы, позволив направить средства на завершение строек, но привёл к росту задержек (до 50% комплексов с опозданием на 5-6 месяцев). Отсрочка — компромисс: позволяет дольщикам судиться и начислять неустойку, но откладывает выплаты. Это стабилизирует рынок, но может вызвать волну исков. Дольщикам рекомендуется фиксировать нарушения, подавать претензии и обращаться в суд, не дожидаясь конца отсрочки.
