Постановлением Конституционного Суда РФ от 23.04.2024 № 20-П «По делу о проверке конституционности части 3 статьи 19, частей 1 и 2 статьи 57, части 1 статьи 59, части 1 статьи 60 и части 1 статьи 63 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Е.А. Александровой» признаны не противоречащими Конституции Российской Федерации взаимосвязанные часть 3 статьи 19, части 1 и 2 статьи 57, часть 1 статьи 59, часть 1 статьи 60 и часть 1 статьи 63 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Указанные нормы не предполагают предоставления освободившихся жилых помещений гражданам, которые – будучи признанными в установленном порядке малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях либо имея основания для признания таковыми – проживают в коммунальной квартире на условиях иного договора, чем договор социального найма.
Суть дела
В 2005 году местная администрация предоставила В. на семью из 4 человек (заявительница и три ее дочери) две комнаты в коммунальной квартире по договору найма жилого помещения сроком на 11 месяцев. Комнаты были предоставлены в связи с жизненной ситуацией, в которой находится многодетная семья заявительницы. В указанное время семья не имела права на внеочередное обеспечение жилым помещением, так как не состояла на учете в качестве нуждающейся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма, и малоимущей в целях постановки на такой учет не признавалась. В последующем действие данного договора ежегодно продлевалось.
Позже семья заявительницы была признана малоимущей в целях постановки на учет в качестве нуждающейся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма.
В 2012 году жилые помещения, ранее предоставленные В., включены в жилищный фонд коммерческого использования с заключением в отношении них договора краткосрочного коммерческого найма, который в дальнейшем неоднократно перезаключался.
В 2020 году В. обратилась в местную администрацию для заключения с ней договора социального найма в отношении занимаемых ею и членами ее семьи четырех комнат, в чем ей было отказано, поскольку жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в порядке очередности, а право на внеочередное обеспечение жилым помещением у заявительницы отсутствует.
В. обжаловала данный отказ в суде. Решением суда первой инстанции исковые требования заявительницы были удовлетворены, суд признал за нею и членами ее семьи право пользования жилыми помещениями на условиях договора социального найма и обязал администрацию города заключить с ней договор социального найма в отношении соответствующих комнат. Суд апелляционной инстанции отменил указанное решение суда и отметил, что договор коммерческого найма жилого помещения не может преобразоваться в договор социального найма, поскольку предоставление жилого помещения на условиях договора социального найма производится в ином установленном законом порядке, а именно признанным нуждающимися лицам и, по общему правилу, в порядке очередности постановки на учет. С этим согласился и суд кассационной инстанции.
В мае 2020 года Е.А. Александрова обратилась в Администрацию города Пскова по вопросу заключения с ней договора социального найма в отношении занимаемых ею и членами ее семьи четырех комнат, в чем ей было отказано (ответ от 5 июня 2020 года) в связи с тем, что жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в порядке очередности, а право на внеочередное обеспечение жилым помещением у заявительницы отсутствует.
Тогда В. обратилась с жалобой в Конституционный суд РФ, указав что оспариваемые взаимосвязанные законоположения Жилищного кодекса РФ противоречат Конституции Российской Федерации, поскольку не допускают предоставления освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире по договору социального найма гражданам, проживающим в этой квартире на основании договора краткосрочного (коммерческого) найма, притом что на момент освобождения такого жилого помещения – отнесенного органом местного самоуправления к жилищному фонду коммерческого использования – они признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
Позиция Конституционного Суда
Конституционный суд напомнил, что право на жилище может быть реализовано посредством различных видов договоров найма жилого помещения, включая договор найма жилого помещения, предоставляемый за плату на срок до пяти лет.
Институт социального найма предусматривает предоставление жилых помещений из государственных и муниципальных жилищных фондов малоимущим гражданам, нуждающимся в жилье, без установления конкретного срока действия договора.
Статья 59 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает очередность предоставления освободившихся комнат в коммунальной квартире, находящихся в государственной или муниципальной собственности, указанным в ней категориям граждан на основании договора социального найма или – в предусмотренном ею случае – договора купли-продажи. Часть 1 данной статьи допускает предоставление по договору социального найма проживающим в коммунальной квартире нанимателям и (или) собственникам освободившегося жилого помещения в данной квартире, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
Конституционный суд разъяснил, что данное законоположение во взаимосвязи с другими предписаниями Жилищного кодекса Российской Федерации не предполагает предоставления освободившихся жилых помещений гражданам, которые – будучи признанными в установленном порядке малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях либо имея основания для признания таковыми – проживают в коммунальной квартире на условиях иного договора, чем договор социального найма, тем более в случаях, когда освободившиеся помещения включены в жилищный фонд коммерческого использования.
Иное фактически означало бы предоставление жилых помещений по договорам социального найма независимо от времени принятия на соответствующий учет и от правовых оснований занятия другого жилого помещения в коммунальной квартире, т.е. влекло бы признание за лицами, проживающими в такой квартире на основе срочного договора (в том числе договора краткосрочного найма), права занимать в любое время освободившиеся помещения в этой квартире.
Кроме того, предоставление вне очереди освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире на условиях договора социального найма лицам, которые не обладают бессрочным правом на другое жилое помещение в этой квартире, создавало бы существенный дисбаланс интересов граждан, принятых на учет ранее.
Таким образом, часть 1 статьи 59 Жилищного кодекса Российской Федерации в системе действующего правового регулирования не предполагает предоставления гражданам, проживающим в коммунальной квартире на основании заключенного с ними в связи со стечением тяжелых личных (семейных) обстоятельств органом местного самоуправления (уполномоченной им организацией) договора найма, не являющегося договором социального найма, – в том числе неоднократно продлевавшегося (перезаключавшегося), – освободившегося в этой квартире жилого помещения по договору социального найма, тем более если такое помещение отнесено к жилищному фонду коммерческого использования. В связи с этим также не имеется оснований считать, что при указанных обстоятельствах ранее заключенный с гражданином договор найма, не являющийся договором социального найма, подлежит переоформлению (замене) в договор социального найма освободившегося жилого помещения.
НЕДОПУСТИМОСТЬ ОТКАЗА В ПРОДЛЕНИИ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА
Дополнительно в постановлении Конституционный суд высказал свою позицию и относительно особенности заключения с гражданами, не состоящими на учете в качестве нуждающихся, договора, иного, чем договор социального найма, с учетом стечения тяжелых жизненных обстоятельств.
Отсутствие оснований для предоставления таким гражданам, проживающим в коммунальной квартире, освободившихся в ней жилых помещений по договору социального найма (тем более в жилищном фонде коммерческого использования) само по себе не предполагает прекращения или отказа в продлении (перезаключении) договора найма, не являющегося договором социального найма жилых помещений, заключенного органом местного самоуправления (уполномоченной им организацией) с гражданином в связи со стечением тяжелых личных (семейных) обстоятельств, в том числе когда такой договор неоднократно продлевался (перезаключался) на протяжении длительного времени, если:
сохраняется то стечение тяжелых личных (семейных) обстоятельств, в связи с которым был заключен договор найма, не являющийся договором социального найма, и граждане-наниматели соблюдают условия заключенного с ними договора;
граждане признаны или могут быть признаны в установленном порядке малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях и отсутствуют основания для снятия их с соответствующего учета;
при прекращении или отказе в продлении (перезаключении) этого договора граждане лишились бы права занимать жилое помещение, являющееся для них единственным.
При этом в случае продления (перезаключения) такого договора условия для граждан не должны ухудшаться по сравнению с ранее заключенным договором, притом, что увеличение стоимости платы за жилое помещение пропорционально инфляции само по себе таким ухудшением не является.
Мнение эксперта
Предоставление жилых помещений нуждающимся, особенно тем, кто столкнулся с тяжелыми жизненными обстоятельствами, всегда было и остаётся одним из наиболее актуальных вопросов. При этом важно соблюдать баланс интересов как тех, кто долгое время ожидает своей очереди на социальное жилье, так и тех, кто уже получил его на других основаниях.
юрист, член Союза юристов-блогеров при АЮР, Горбанева Мария Олеговна.
Особенно ценно, что Конституционный суд определил условия, при которых договоры найма, не относящиеся к социальному жилью и заключенные в связи с тяжёлыми личными или семейными обстоятельствами, не могут быть прекращены или продлены на менее благоприятных условиях. Это обеспечивает защиту прав граждан и предотвращает ухудшение их жилищных условий.
