В Определении Верховного Суда РФ от 12.11.2024 № 41-КГ24-41-К4 разъяснено, когда возникает право преимущественной покупки отчуждаемой доли в праве общей долевой собственности и в каком порядке оно реализуется.
Суть дела
Г. и Д. на праве собственности (по 1/2 доле каждой) принадлежит земельный участок.
Д. и Обществом подписано соглашение об отступном, по условиям которого Д. взамен исполнения обязательства по договору займа в качестве отступного по соглашению передает Обществу (кредитору) принадлежащую ей долю в праве общей долевой собственности на данный земельный участок.
Позднее соглашение об отступном было расторгнуто.
Г. обратилась в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя к Д. и Обществу, указав, что она является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, право собственности на другую 1/2 долю в праве общей долевой собственности на этот земельный участок принадлежало Д. Истцу стало известно об отчуждении Д. своей доли Обществу, о чем ответчик ее не известила и, как следствие, нарушила ее право на преимущественную покупку доли.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что соглашение об отступном, заключенное между ответчиками, не нарушает права истца как собственника недвижимого имущества, не требует ее предварительного уведомления, не наделяет ее преимущественным правом и, как следствие, не предоставляет ей возможности перевода на себя прав и обязанностей покупателя.
Определением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, решение суда первой инстанции отменено, постановлено новое решение, которым иск удовлетворен частично: на Г. переведены права и обязанности покупателя 1/2 доли земельного участка, в пользу Д. взысканы денежные средства, внесенные истцом на депозит судебного департамента, в удовлетворении остальной части иска отказано.
Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя в части исковые требования, суды апелляционной и кассационной инстанций исходил из того, что при заключении соглашения об отступном Д. не исполнила возложенную на нее обязанность по извещению истца как участника долевой собственности о намерении распорядиться своей долей на недвижимое имущество, тем самым не был соблюден установленный порядок отчуждения спорного имущества и были нарушены права истца.
Общество обратилось в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой на судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций.
Позиция Верховного Суда
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, Верховный Суд РФ определил отменить судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (п. 1 ст. 244 ГК РФ).
Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.
В силу п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в п. 2 ст. 259.2 данного кодекса.
В соответствии с положениями ст. 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного – уплатой денежных средств или передачей иного имущества.
Как разъяснено в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств», если взамен обязательства по уплате денег в качестве отступного предоставляется имущество, в отношении которого действует преимущественное право покупки, лицо, обладающее этим правом, может воспользоваться средствами защиты, предусмотренными на случай нарушения такого преимущественного права.
В п. 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 г. № 4 (в редакции от 6 февраля 2007 г.) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» содержится разъяснение о том, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ обязан внести на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации денежные средства в размере стоимости дома, суммы сборов и пошлин, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.
При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным.
В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.
Таким образом, по смыслу приведенных норм права перевод прав и обязанностей приобретателя имущества возможен только при наличии соответствующего заключенного договора об отчуждении имущества.
Как установлено судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела, соглашение об отступном расторгнуто заключившими его сторонами и на момент вынесения апелляционного определения право собственности на долю земельного участка было зарегистрировано за Д., которая изначально и являлась ее собственником.
Между тем, как следует из норм закона и актов его толкования, участник долевой собственности, преимущественное право приобретения доли в общей собственности которого нарушено, может заменить только приобретателя имущества (покупателя), а не лицо, его отчуждающее (продавца).
При этом вопреки разъяснениям, данным в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4, суд взыскал внесенную истцом на депозит суда сумму, подлежащую выплате приобретателю имущества, в пользу лица, данное имущество отчуждавшего.
Из резолютивной части апелляционного определения также следует, что на Г. переведены права и обязанности покупателя 1/2 доли в праве общей долевой собственности, однако в сложившихся отношениях Общество являлось кредитором, который намеревался получить свое удовлетворения за счет соглашения об отступном, а не покупателем. Договор купли-продажи между ответчиками не заключался и не исполнялся.
Мнение эксперта
В рассматриваемом определении интерес вызывают два тезиса Верховного Суда РФ.
Во-первых, с какого момента считается нарушенным право участника общей долевой собственности на преимущественное приобретение отчуждаемой доли другого сособственника. Здесь по существу повторяется ранее высказанная позиция, что преимущественное право приобретения отчуждаемой доли считается нарушенным даже не с момента перехода права на эту долю (например, с даты государственной регистрации долевой собственности на приобретателя по сделке об отчуждению доли), а право преимущественной покупки считается нарушенным в силу намерения сособственника совершить отчуждение объекта за деньги еще до исполнения заключенного соглашения об отчуждении доли. Поэтому, применение такого специального средства защиты как перевод прав и обязанностей покупателя доли направлено на замену именно стороны (приобретателя доли) по договору, а не автоматический переход вещного права.
Расторжение договора об отчуждении доли и возврат доли прежнему сособственнику означает отсутствие как такового договора, в рамках которого возможна замена стороны, восстановление ранее существовавшего положения и прекращения нарушения права. Поэтому, если на момент рассмотрения спора о переводе прав и обязанностей по договору восстановлен ранее существовавший состав собственников и договор о возмездном отчуждении прекращен, то отсутствует как нарушение права, так и возможность его восстановления путем замены стороны договора (приобретателя доли).
управляющий партнер юридической компании ЮКО Юлия Иванова.
Во-вторых, необходимо обратить внимание на довод, что на истца «переведены права и обязанности покупателя 1/2 доли в праве общей долевой собственности, однако в сложившихся отношениях Общество являлось кредитором, который намеревался получить свое удовлетворение за счет соглашения об отступном, а не покупателем. Договор купли-продажи между ответчиками не заключался и не исполнялся». Иными словами, Верховный Суд РФ предлагает разграничивать с точки зрения реализации права преимущественного приобретения доли собственно возмездное приобретение и передачу доли в качестве отступного как замену ранее предусмотренного исполнения и способ прекращения ранее возникшего обязательства. Однако, ранее Верховный Суд РФ сделал вывод о том, что одним из критериев для определения сферы действия преимущественного права приобретения доли (перевода прав и обязанностей по договору отчуждения доли) является намерение обязанного лица совершить отчуждение объекта за деньги. Передача имущества в собственность по соглашению об отступном в обмен на получение денежных средств по договору займа является распоряжением имуществом в виде его возмездного отчуждения. По сути, обязанное лицо продает спорный объект кредитору за сумму, равную сумме своего долга. В связи с этим при таком отчуждении доли участник долевой собственности также имеет право на преимущественное приобретение доли (Определение Верховного Суда РФ от 18.11.2024 № 310-ЭС24-9039).
