Определение Верховного Суда РФ от 23.09.2025 №5-КГ25-117-К2разъясняет механизм защиты прав ипотечного заемщика в случае взыскания с него денежных средств в погашение требований из ипотечного кредита после реализации предмета ипотеки.
Суть дела
Между Банком (ответчик) и созаемщиками истцы был заключен кредитный договор, по которому ответчик предоставил истцам кредит на приобретение объектов недвижимости и оплату их неотделимых улучшений: земельный участка и расположенных на нем двух жилых домов. Исполнение обязательств по кредитному договору в силу закона было обеспечено ипотекой указанных объектов недвижимости.
Согласно отчету об оценке, рыночная стоимость заложенного имущества составляла 6 483 800 руб.
Решением суда общей юрисдикции кредитный договор был расторгнут, с созаемщиков солидарно взыскана задолженность по кредитному договору по состоянию в размере 5 952 818,83 руб. и 43 964,08 руб. в счет возмещения расходов на уплату государственной пошлины, обращено взыскание на заложенное имущество путем его продажи с публичных торгов с начальной продажной стоимостью в размере 4 295 735,20 руб.
В ходе исполнительного производства в связи с признанием торгов несостоявшимися банком было принято предложение судебного пристава-исполнителя оставить нереализованное заложенное имущество за собой по сниженной цене в размере 3 221 801,40 руб. Впоследствии в ходе исполнительного производства с созаемщиков в пользу банка было взыскано еще 840 346, 09 руб.
Истцы обратились в суд с иском о взыскании с банка 840 346, 09 руб. в качестве неосновательного обогащения, поскольку с даты оставления кредитором предмета ипотеки за собой обязательства заемщика перед кредитором прекращаются (пункт 5 статьи 61 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Решением суда первой инстанции требования истцов были удовлетворены в полном объеме.
Апелляционным определением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Истцы обратились в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой на судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций.
Позиция Верховного Суда РФ
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, Верховный Суд РФ отменил судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций и оставил в силе решение суда первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350 ГК РФ).
В пункте 5 статьи 61 Закона об ипотеке установлено, что если залогодержатель в порядке, установленном данным федеральным законом, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки.
Следовательно, обеспеченное ипотекой обязательство прекращается всякий раз, когда залогодержатель оставлял за собой предмет ипотеки, которым являлось принадлежащее залогодателю жилое помещение вне зависимости от даты возникновения ипотеки. Исходя из действующих положений пункта 12 части 2 статьи 43 Федерального закона «Об исполнительном производстве» исполнительное производство подлежит прекращению судебным приставом-исполнителем в случае прекращения обязательств заемщика — физического лица перед кредитором-залогодержателем в соответствии с пунктом 5 статьи 61 Закона об ипотеке. В пункте 33 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2024) отмечено, что постановление об отказе в прекращении исполнительного производства признается незаконным, поскольку при его принятии судебным приставом-исполнителем не было учтено, что обеспеченное ипотекой обязательство прекращается, когда залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение.
Таким образом, поскольку предметом ипотеки, по которой было обращено взыскание банком, является принадлежащее истцам имущество, обеспечивающее их обязательство по кредитному договору, и стоимость оставленного залогодержателем за собой жилого помещения оказалась недостаточной, обязательства заемщиков (физических лиц) прекращаются. При наличии установленных законом оснований и последствий для прекращения исполнительного производства без правовых оснований, в пользу банка в счет погашения задолженности по кредитному договору были взысканы денежные средства.
Поскольку, установленных законом либо сделкой оснований для их списания не имелось, суд первой инстанции исходя из юридической квалификации правоотношений, правомерно применил положения статьи 1102 ГК РФ. При толковании пункта 5 статьи 61 Закона об ипотеке в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 169-ФЗ, суд апелляционной инстанции не учел, что введенный механизм страхования ответственности заемщика и финансовых рисков банка о неисполнении ипотечного договора направлен, прежде всего, на создание дополнительных гарантий, а не возложении на заемщика дополнительной ответственности. Таким образом, при незаключении договора страхования кредитор несет риски, связанные с неисполнением заемщиком обязательств, в том числе и по договорам ипотеки, заключенным после принятия Федерального закона от 23.06.2014 г. № 169-ФЗ. Следует учитывать, что правовое регулирование положений пункта 5 статьи 61 Закона об ипотеке не предусматривает иные последствия при незаключении договора страхования ответственности и (или) договора страхования финансового риска кредитора, тем самым оснований для вывода о том, что обязательства перед кредитором (залогодержателем) не прекратились, не имеется.
Комментарий специалиста
В рассматриваемом определении необходимо выделить несколько выводов, касающихся прекращения обязательств и исполнительного производства по взысканию задолженности, обеспеченных ипотекой жилого помещения.
1) в случае, если принадлежащее залогодателю — физическому лицу жилое помещение, переданное в ипотеку в обеспечение исполнения обязательств по возврату кредита или займа, предоставленных для целей приобретения этого жилого помещения, было принудительно реализовано на публичных торгах или оставлено за собой залогодателем, такое обязательство в любом случае прекращается, независимо от того, достаточно ли суммы вырученных от продажи денежных средств или остаточной стоимости предмета залога для полного погашения обеспеченных залогом требований кредитора.
Наличие или отсутствие страхования ответственности заемщика и (или) финансового риска кредитора в такой ситуации не может служить условием прекращения обязательства. Предоставление кредита/займа без такого страхования свидетельствует о распределении возможных рисков при осуществлении предпринимательской деятельности в области финансовых услуг. Введение Федеральным законом от 23.06.2014 № 169-ФЗ механизма страхования ответственности заемщиков и финансовых рисков банков от неисполнения ипотечного договора направлено на создание дополнительных гарантий, а не на возложение на заемщика дополнительной ответственности (см. например, Определения Верховного Суда от 28.04.2015 № 51-КГ15-3, от 07.04.2015 № 88-КГ14-4, от 29.09.2015 № 46-КГ15-12, от 12.01.2016 № 4-КГ16-30, от 26.08.2022 № 19-КАД22-7-К5).
2) определение указывает конкретный способ защиты нарушенного права заемщика в том случае, если после реализации предмета залога или оставления за собой залогодержателем продолжается взыскание в пользу кредитора денежных средств. Независимо от того, было ли такое взыскание осуществлено в рамках исполнительного производства или иного предусмотренного законом порядка исполнения обязательства (например, безакцептного списания с банковского счета, путем предъявления исполнительного листа к банковскому счету и т.д.), взысканные денежные средства должны квалифицироваться как неосновательное обогащение кредитора и подлежат возврату по правилам Главы 60 ГК РФ.
При этом, квалификации как неосновательного обогащения не препятствует то обстоятельство, что взыскание было произведено в рамках предусмотренной законом процедуры, продолжение которой после реализации/оставления за собой предмета залога не было признано незаконным в отдельном судебном процессе. Например, даже если должник не оспорил отказ судебного пристава-исполнителя в окончании исполнительного производства, действия по взысканию с него денежных средств, это не препятствует взысканию с кредитора полученных денежных средств. При этом, неосновательным обогащением будут любые денежные средства, полученные кредитором после получения причитающейся части выручки от реализации предмета залога или оставления за собой.
Кирилл Харитонов, арбитражный управляющий, Саморегулируемая организация “Ассоциация арбитражных управляющих “Паритет”.
